Comme à chaque début d'année, la Direction Générale des Impôts dévoile son programme de vérifications fiscales. Pour ce planning 2008, le Fisc a décidé de porter une attention particulière au secteur de la promotion immobilière, car l'effervescence du marché immobilier ne se traduit pas encore suffisamment dans les recettes. Coïncidence ou pas, la décision tombe au moment où l'Etat a décidé d'en finir avec la pratique du noir dans ce secteur, mais également à une période où les promoteurs immobiliers tapent à toutes les portes pour faire savoir qu'ils ont le fisc sur le dos avec l'article 65 du Code général des impôts. Enquête. Le suspens est levé. On connaît désormais les secteurs dans lesquels les hommes de Nourreddine Bensouda ratisseront large cette année. Du coup, les directions chargées de la vérification à Rabat comme en régions savent depuis à quoi à s'en tenir. Il y a trois semaines, en effet, le patron du Fisc tenait une réunion avec ses directeurs. Il est ressorti de cette rencontre une décision qui ne doit certainement pas être du goût des promoteurs immobiliers. Car la Direction Générale des Impôts (DGI), pour son programme de vérifications fiscales de cette année (voir encadré), a décidé d'accorder une attention particulière à cette activité. «L'effervescence du marché immobilier ne se traduit pas encore suffisamment dans les recettes. Si pendant longtemps, les promoteurs immobiliers ont été habitués à certaines pratiques, l'objectif est de les voir diminuer, et à terme, disparaître. Il n'y a pas de raison que la collectivité soit otage de pratiques opaques du secteur immobilier. Pour autant, il ne s'agit pas de cibler des personnes physiques ou morales particulièrement, et encore moins, un secteur d'activité spécifique. L'intervention de l'administration relève d'une opération normale qui consiste à améliorer tout simplement les déclarations des promoteurs immobiliers», souligne un responsable de la Direction Générale des Impôts. Immobilier : le «max» d'incitations fiscales ? En tout cas, les promoteurs immobiliers ne semblent pas surpris de cette décision. «C'est connu au Maroc, chaque fois qu'un secteur se développe, l'intérêt de l'Administration des impôts se manifeste», tente de faire remarquer Taoufik Kamil, conseiller juridique et fiscal et trésorier de l'Association Professionnelle des Promoteurs Immobiliers du Grand Casablanca (APRIM). Pourtant, du côté de la DGI, vu sous l'angle des dépenses fiscales, on n'hésite pas à considérer que l'immobilier est de loin le secteur qui bénéficie le plus d'incitations fiscales. Aux yeux de ce responsable, l'Etat a fait un grand effort pour diversifier l'offre et la rendre la plus accessible possible, dans le but de réduire le déficit en logements enregistré notamment dans le milieu urbain. En contrepartie, le minimum attendu de ce secteur est la transparence. «Regardez les difficultés que rencontrent les acquéreurs, même ceux qui veulent acheter un logement social, vous constaterez rapidement que la quasi-totalité d'entre eux se heurte à la difficulté de mobiliser la partie non déclarée», dit-il. Il est clair que c'est ce paiement au noir que le département de Nourreddine Bensouda veut traquer en fouillant chez les promoteurs immobiliers. «C'est en 2006 que la Direction Générale des Impôts a commencé à porter une attention particulière à notre secteur. Cette année-là, en effet, la loi de Finances lui a balisé le terrain en intégrant une nouvelle disposition très dangereuse pour notre profession. Il s'agit de l'article 65 du livre d'assiette et de recouvrement publié dans cette loi des Finances, entré en vigueur le 1er janvier 2007», souligne ce promoteur immobilier. Il faut que cet article hante depuis lors le sommeil des opérateurs du secteur de l'immobilier. D'ailleurs, hormis l'article 19, dont le traitement a été imposé dernièrement par l'actualité (projet de loi de Finances 2008), l'article 65 est plus que jamais remis en question. Leur «ami-ennemi», le Fisc, y dispose du droit de revoir automatiquement le prix d'achat d'un bien en matière d'IR, d'IS ou de TVA. Que dit concrètement cet article? «Lorsqu'à l'occasion de l'enregistrement d'un bien immobilier, le Fisc conteste la valeur faciale déclarée par l'acheteur, le différentiel est assimilé à un chiffre d'affaires additionnel chez le vendeur (promoteur). Au regard de la loi, ce dernier supporte le rappel d'impôts (IS et TVA) avec les pénalités de retard. Le prix ajusté par le Fisc, et accepté en tant que tel par l'acheteur, est opposable au vendeur avec des conséquences sur le plan fiscal», explique Abderrahmane Sentissi, expert-comptable et spécialiste de l'immobilier. Pour le législateur en effet, c'est un moyen de lutte contre la prolifération du «noir» dans les transactions immobilières. Sur la base de son propre «argus» (fixé en fonction des quartiers), l'administration fiscale procède à un rapprochement des prix du mètre carré. Après un tel redressement, le promoteur n'a aucune possibilité de recours. Résultat de la course : plusieurs sociétés de promotion immobilière ont été redressées, à en croire les opérateurs. Depuis le début de l'année, ces derniers remuent ciel et terre pour que ce texte soit abrogé ou pour au moins disposer d'un moyen légal pour contester un redressement. Ils ont ainsi récemment adressé un courrier à la Commission fiscalité du Parlement et ce, disent-ils, dans le cadre de l'article 474 du DOC (dahir des obligations et contrats) susceptible de modifier ou amender ledit article 65 du Code Général des Impôts, qui a été imposé à la Commission parlementaire par l'application du gouvernement de l'article 51 de la Constitution. «Nous avons même demandé à rencontrer les membres de la deuxième chambre», martèle Chakib Bennani, président de la Commission fiscale de la FNPI (Fédération Nationale des Promoteurs Immobiliers). Dans leur croisade contre cet article qui fait trembler toute une profession, les promoteurs immobiliers ont rencontré le patron du Fisc afin d'aboutir à un allègement possible de cette disposition. «Noureddine Bensouda nous a donné son accord verbal. Il a en effet accédé à notre demande de ne pas faire usage de cet article, mais de poursuivre quand même les opérations de redressement déjà engagées dans ce cadre par ses équipes», renseigne Taoufik Kamil. À la guerre comme à la guerre, les promoteurs immobiliers viennent également d'adresser une lettre au patron du Fisc pour lui signifier qu'ils éprouvent toujours beaucoup de difficultés à récupérer leur crédit de TVA dans les délais. Théoriquement, le délai réglementaire est de 4 mois, mais dans les faits, il faut compter au minimum 8 à 18 mois, voire plus pour être remboursé. Et encore, disent-ils, à condition de ne rien devoir au Trésor, qui pratique depuis quelque temps la compensation des créances. Ce courrier, à en croire Taoufik Kamil, va même plus loin, jusqu'à demander au patron du Fisc des explications sur les raisons pour lesquelles, seuls deux à trois promoteurs encaissent sans problème. Difficile de se faire une idée nette du montant de crédit de TVA qu'ils veulent récupérer. Sollicités par leur fédération pour communiquer les montants dus, les membres n'ont pas joué le jeu. Rappelons que les montants rétrocédés au titre de cette taxe avaient atteint en 2006 les 3 milliards de DH. Une lettre au Fisc D'une manière générale, les contrôles sur place (dans les entreprises) rapportent de plus en plus d'argent frais aux Caisses de l'Etat. La DGI a rappelé 2,42 milliards de DH l'an dernier. Un montant en hausse de près de 145 % par rapport à 2003, où le Fisc n'avait encaissé que 986 millions de DH. C'est dire que Bensouda, qui a déjà réussi à récupérer au titre de la révision des impôts pour les exercices 2004, 2005 et 2006, respectivement 1,2 milliard, 1,87 milliard et 1,9 milliard de DH, ne va pas hésiter à remettre ça, mais cette fois-ci en fouillant davantage chez les promoteurs immobiliers. Certains experts vont même jusqu'à évaluer le manque à gagner de 6 milliards de DH qui échapperaient au Trésor public. Quoi qu'il en soit, du côté de l'administration fiscale, l'on tient à préciser que si les rendements augmentent, cela ne signifie pas qu'il y a plus de contrôle. Et de plus, le nombre de vérifications fiscales par an n'est pas du tout important. Sur tout le Royaume, les équipes des inspecteurs vérificateurs ne comprennent qu'un peu plus de 300 fonctionnaires. Dans la capitale économique, où les besoins sont évalués à 700, ces contrôleurs fiscaux ne sont qu'une centaine à peine. Il n'empêche que les sociétés de promotion immobilière estiment qu'elles ont le Fisc sur le dos, surtout depuis l'entrée en vigueur de l'article 65 du Code général des Impôts. «Il semblerait que la moitié des sociétés programmées dans le cadre du contrôle fiscal pour le présent exercice se trouvent dans notre secteur», affirme ce promoteur immobilier. Le président de la Commission fiscale de la FNPI, lui, ne mâche pas ses mots. «Beaucoup de sociétés de promotion immobilière ont reçu la visite des vérificateurs. D'autres sont en cours de contrôle. Pire, ce contrôle fiscal a même connu une petite évolution, car les vérificateurs des impôts activent l'article 105 de l'IS en rapprochant les signes extérieurs de richesse des dirigeants aux performances déclarées au Fisc», dit-il. Des cachotiers, les promoteurs ? Les entreprises de promotion immobilière cacheraient-elles pour autant quelque chose ? La plupart des entreprises de ce secteur ont de quoi avoir peur. Car pour le gouvernement, tous les moyens sont bons pour combattre la pratique du «noir» dans l'immobilier. Le ministre de l'Habitat, Ahmed Toufiq Hejira, vient de réagir en engageant son département sur cinq principaux chantiers pour combattre la pratique du noir dans l'immobilier. Cette stratégie repose globalement sur des actions consistant à doper l'offre pour étouffer ce phénomène. «Le noir est une pratique qu'on retrouve dans de nombreux secteurs. Mais on a tendance à le coller à l'immobilier qui intéresse tout le monde. Toutefois, c'est un mauvais phénomène sociétal qu'il faut impérativement combattre. J'applaudis et soutiens dans ce sens le travail que mène le ministère des Finances à travers la direction des impôts. D'ailleurs, nous avons des rapprochements quotidiens sur le sujet », confie Toufiq Hejira. Qu'ils soient petits ou gros, tous les promoteurs sont dans le collimateur du Fisc. Gare aux fraudeurs ! Outre la pratique du noir, les promoteurs qui n'auraient pas respecté les délais et les termes de l'engagement (ex-article 19 abrogé depuis janvier dernier) se verront retirer tous leurs avantages fiscaux! Certains, comme ce promoteur immobilier qui compte plusieurs projets de logements économiques du côté de Sidi Moumen à Casablanca ou encore Mountassir El Bousserghini, auraient déjà reçu des équipes de vérificateurs. Les redressements auraient été évalués respectivement à 100 millions et 60 millions de DH. Tous les promoteurs immobiliers que nous avons interrogés reconnaissent que le règlement au noir existe mais que le phénomène a beaucoup diminué. Pourtant, sur le terrain, c'est autre chose. Même le logement social, épargné par le phénomène il y a quelques années, est fortement touché depuis fin 2006. Depuis, le plafond est en déphasage avec la réalité. En effet, sur le terrain, les prix de vente réels dépassent très souvent le montant des 200.000 DH fixé avec les promoteurs immobiliers qui ont signé des conventions avec l'Etat, le surplus étant exigé en noir. Le prix d'un logement social à Casablanca, par exemple, va de 240.000 à plus de 300.000 DH. Le surplus ne pouvant être financé par emprunt bancaire, pour des familles dont les moyens financiers sont limités, trouver 40.000 à 100.000 DH en liquide est un grand obstacle qui les empêche d'acquérir leur maison. Interpellé sur la question du noir, très courante en matière de transactions immobilières, lors du point de presse organisé le 30 mars 2007 par la FNPI, Miloud Chaâbi, président de cette fédération, a minimisé l'ampleur du phénomène tout en déclarant haut et fort que lui, du moins, n'avait pas recours à cette pratique ! Il serait donc le second promoteur, après Addoha, à déclarer publiquement ne pas percevoir de versements au noir pour ses ventes de logements. Pourquoi la FNPI ne publierait-elle pas une liste des promoteurs déclarant ne pas pratiquer le noir ? L'idée dérange. «Nous avons déclaré au sein de la FNPI que nous ne pratiquions pas le noir», soutient le président de la commission fiscale de la FNPI. Sur ce chapitre, le ministre de l'Habitat estime que chaque fois que l'occasion se présente, il ne manque pas d'évoquer la question avec ses partenaires promoteurs de l'immobilier et qu'il n'est pas de son ressort de publier cette liste. «La FNPI est habilitée à la publier et je serais le premier à y adhérer», dit-il. Sur ce volet de la pratique du noir, la plupart des promoteurs immobiliers sont des présumés fraudeurs. Seulement, du promoteur immobilier à l'acheteur, en passant par le banquier et le Fisc, tout le monde s'est adapté d'une manière ou d'une autre à cette situation depuis plusieurs années (voir encadré). Les trois premiers cités l'ont adoptée et le Fisc s'est excessivement armé pour que l'Etat ne soit pas lésé. C'est dire que cette pratique a longtemps fait l'objet d'une sorte de consensus tacite entre l'Etat qui fermait les yeux et les promoteurs immobiliers, qui y trouvaient une arme pour soustraire une partie de la plus-value à l'impôt. Jusque-là pourtant, le Fisc veillait au grain. Car il n'est pas rare de voir un promoteur immobilier recevoir un avis de redressement. Toutefois, même si beaucoup ont l'impression que ledit redressement est systématique, une note interne de l'Administration des impôts fixe à 30% le seuil minimal des transactions immobilières qui doivent être contrôlées en vue d'un redressement éventuel. Rappelons que plusieurs promoteurs contactés par nos soins estiment que les montants versés hors contrat varient entre 15% et 25% du prix vénal. En tout cas, 2008 a des chances d'être féconde pour les équipes de Bensouda. « Si les entreprises publiques ne sont pas épargnées, les promoteurs immobiliers, ne peuvent l'être non plus, aussi gros soient-ils», affirme ce promoteur immobilier. En effet, la tradition a longtemps considéré les établissements publics, en tant que démembrements de l'Etat, comme conformes à la législation et ne nécessitant pas de contrôle, du moment que le contrôle financier était exercé. La DGI a brisé l'immunité dont ces entreprises publiques jouissaient. C'est cette démarche que le Fisc entend appliquer aux entreprises privées dont beaucoup, dit-on, traîneraient des fragilités dans l'application des règles fiscales. Récemment, l'énorme redressement fiscal de l'ONE a atteint un montant-record de 2,4 milliards de DH. CONTRÔLE FISCAL Comment le Fisc établit son «tableau de chasse» Que les patrons d'entreprises se détrompent. Beaucoup d'entre eux sont persuadés que ce sont toujours les mêmes qui sont vérifiées et que l'élargissement de l'assiette est surtout vertical et un peu moins horizontal. Il y a en fait les deux. Qu'un contrôle fasse peur, cela relève de la psychologie. Toute entreprise ou personne qui reçoit un avis de vérification fiscale se sent visée. Il n'y a pas d'abonné au contrôle. Il y a des contrôles programmés et une sélection de dossiers par rapport à des comportements, un historique. En général, le contrôle fiscal fait intervenir, tout au moins indirectement, la plupart des services de la DGI. Ainsi, y concourent les services chargés de la législation, de la coopération internationale, des études et documentation, des affaires juridiques et les services de la gestion des ressources humaines et de la formation. Depuis 1999, la gestion des vérifications des comptabilités des entreprises est formalisée par une note interne de service du 26 janvier 2000. L'élaboration des programmes de vérification s'opère selon le schéma suivant. Dans une première phase, la sélection est faite par des commissions comprenant des représentants des services d'assiette et de vérification. Elle est fondée sur une batterie de critères tels que l'évolution anormale des indicateurs de performance de l'entreprise ou en comparaison avec ceux des activités similaires, les recoupements dont dispose l'administration fiscale, les résultats des vérifications antérieures, les dénonciations appuyées de justifications valables, etc. Une fois cette sélection opérée, les dossiers sont répartis en deux listes en fonction de leur importance, la première étant destinée aux services des vérifications et la seconde aux services d'assiette. La deuxième phase est la programmation ponctuelle et concerne notamment les cessions et les cessations d'entreprises dont l'enclenchement du contrôle revêt un caractère urgent pour sauvegarder les intérêts du Trésor. L'objectif en matière de contrôle fiscal n'est pas uniquement financier. Bien des contribuables et des conseils d'entreprises reprochent aux inspecteurs du Fisc leur propension à repartir à tout prix avec quelque chose dans leur «tableau de chasse». Selon leurs détracteurs, clôturer un contrôle sans redressement fiscal serait, semble-t-il, mal vu par la hiérarchie... Quand les banques jouent le jeu des promoteurs immobiliers Le deal est généralement le suivant: dans le dossier présenté à l'organisme de financement, acheteur et promoteur sous-déclarent la valeur de l'appartement. Sur le papier, le terme noir n'existe pas. Mais la fragmentation du crédit révèle sa présence. Plusieurs banques proposent en effet un prêt immobilier à hauteur de la valeur déclarée dans le contrat de vente jumelé à un autre prêt appelé, le plus souvent, crédit d'aménagement ou crédit personnel. Bien entendu, l'hypothèque, elle, porte sur la valeur totale du logement. La banque valorise le bien à un niveau supérieur à la valeur déclarée dans le contrat. Illégal ? «Non», nous répond un directeur d'agence, «légalement rien n'empêche la banque de prendre une hypothèque d'une valeur supérieure à celle du prêt immobilier». La différence, pouvant atteindre jusqu'à 25 % de la transaction, est réglée au comptant au vendeur. Pour sa part, la banque débloque le crédit sur la base du prix «officiel» inscrit dans le contrat de vente. Quant au Fisc, il redresse systématiquement la valeur déclarée à l'enregistrement. Autant dire que la pratique n'échappe à personne. C'est ainsi que les banques affichent des «financements pouvant aller jusqu'à 125 %». Il y a quelques mois, Bank Al Maghrib les avaient sommées d'abandonner une telle pratique. Sur le terrain, rien n'a changé depuis lors. Rappelons que devant l'incapacité de l'acheteur à décrocher un financement de 125 %, certains promoteurs immobiliers n'hésitent pas à proposer au client une banque où ils auraient des entrées. Le règlement au noir concerne surtout (mais pas exclusivement) le segment des logements moyen et haut standing, celui qui cible la clientèle des cadres supérieurs et des professions libérales. Cette tranche représente en gros 1/5e de l'offre globale.
