De la nécessité d'investir dans la jeunesse    Jeux africains : l'Egypte domine le classement, le Maroc 4ème    Fouzi Lekjaa démissionne de la présidence de la RSB    L'orchestre philharmonique Symphonyat attendu à l'hippodrome de Casablanca    Kelaât Sraghna : Elle rend l'âme lors d'une soirée arrosée    Festival «Oued Eddahab » : Le coup d'envoi ce vendredi    Festival Tifawin : Les arts du rural en fête    Le KACM signe un contrat de haut niveau    Vers la création d'un centre sino-marocain de médecine traditionnelle    Retour en Europe : Ce passage est à éviter ce weekend    Transfert: Le PSG « intransigeant » sur le cas Neymar, selon la presse    Les ministres de tutelle veulent professionnaliser le sport dans le continent    Le cinéma sans frontières fait escale à Berkane    Des migrants privés de terre ferme, d'autres de secours    Italie: Deuxième jour de consultations pour sortir de la crise    Boris Johnson reçu par Macron, tenant de la fermeté sur le Brexit    Crise de Hong Kong: Craignant un Tian an men 2, Pékin tergiverse…    Le «grand jihad», lancé à l'aube de l'Indépendance, se poursuit    Marché immobilier : Les ventes toujours en repli    Finance climatique. Une délégation marocaine en Corée    Ces jeunes artistes marocains qui brillent de mille feux    Arrestation à Sidi Slimane d'un individu soupçonné d'assener des coups mortels à sa femme    Service militaire : Démarrage de l'incorporation des appelés    Casablanca : des têtes d'ânes découvertes à Hay Mohammadi    Maroc–Iles Fidji : Vers un partenariat mutuellement bénéfique    20 ans de règne : Un billet commémoratif de 20 DH émis par BAM    Grâce à la recharge *5 : Inwi démocratise l'achat d'applications sur Google Play Store    Fête de la Jeunesse : 443 personnes graciées    La relance sur fond de responsabilité    Edito : Révolution    Service militaire obligatoire : 900 candidats accueillis à Oujda    Accidents de la route : 30 morts et 1.615 blessés en périmètre urbain    Discours du roi. Un modèle de développement aux spécificités marocaines    La détérioration de la qualité de l'eau entrave la croissance économique    La fragile économie du lac Malawi victime du climat et de la surpêche    La propriété intellectuelle, pilier de la croissance en Afrique    Giuseppe Conte, "le Monsieur Nobody", passé de l'ombre à la lumière    Les femmes seraient diagnostiquées plus tardivement que les hommes    Ces stars qui ont vu leur carrière basculer    Le discret mais lucratif trafic de fossiles à Erfoud    Insolite : Trump ne construira pas de gratte-ciel au Groenland    Manchester United condamne des injures racistes reçues par Paul Pogba    Ligue des champions : L'Ajax accroché et Mezraoui expulsé    Ronaldo: 2018 a été l'année la plus difficile sur le plan personnel    Des enfants maqdessis visitent des sites touristiques à Tanger    Première édition du Festival international Cinéma & Littérature à Safi    L'écrivain Yann Moix provoque la polémique en se décrivant en enfant battu    Coups de feu sur le tournage du clip du rappeur Booba    







Merci d'avoir signalé!
Cette image sera automatiquement bloquée après qu'elle soit signalée par plusieurs personnes.





Nabil Benabdellah : Près de 500 000 logements sociaux construits depuis 2010
Publié dans La Nouvelle Tribune le 10 - 03 - 2015

La situation financière critique de plusieurs grands promoteurs immobiliers et le constat d'un réel marasme dans le secteur du logement économique ont mis la question de l'habitat, social ou non, au devant de la scène publique. Dans l'entretien qui suit, M. Mohamed Nabil Ben Abdallah, ministre de l'Habitat et de la Politique de la Ville, dresse un état des lieux, qu'il considère comme positif, tout en soulignant les défaillances qui ont affecté le logement social, en grande partie imputées à des erreurs de certains promoteurs.
FY
La Nouvelle Tribune :
Il se dit que le déficit en logements sociaux, qui était de 1.250.000 unités il y a quelques années, serait tombé à 650.000 logements aujourd'hui. Est-ce conforme à la réalité. Quelle est la répartition spatiale ou géographique de ce déficit ?
M. Nabil Ben Abdellah :
En réponse à votre questionة je dirais que la production du logement social en quantité suffisante pour répondre aux besoins des citoyens et résorber le déficit en logement a constitué, depuis toujours, une préoccupation constante de l'Etat et un enjeu majeur du secteur. En témoigne l'intérêt que lui ont accordé les différentes stratégies adoptées jusqu'à nos jours, dont notamment le programme Gouvernemental 2012-2016 qui lui concède une importance prépondérante.
Ainsi, le déficit en logements est passé de 840.000 unités vers la fin de 2011 à environ 642 000 unités à fin 2013, et devrait se situer aujourd'hui aux alentours de 580.000 unités. Cette tendance baissière est due à une production soutenue des logements neufs, notamment le logement social partir de 2010, en plus de la restructuration des quartiers de l'habitat insalubre.
Quand on parle de déficit, il faut entendre aussi bien le manque en unités de logements pour satisfaire les ménages qui se créent chaque année (l'accroissement démographique et surtout l'exode rural), que le rattrapage du sous habitat, qui est ventilé en :
– Bidonvilles ou autre habitat sommaire, avec une concentration au niveau des régions du Grand Casablanca, de Rabat-Salé-Zemmour-Zaer, suivi des régions de Gharb Chrarda Beni Hessein, de Marrakech-Tensift Al Haouz, de Taza – Al Hoceima- Taounate, de Tanger –Tétouan et de Souss-Massa-Draa ;
– Habitat Menaçant Ruine : qui se chiffre à environ 43 700 constructions abritant 84 000 ménages, avec une concentration de 79% au niveau de cinq régions: Meknès-Tafilalet, Marrakech-Tensift-AlHaouz, Fes-Boulemane, Grand Casablanca et Souss-Massa-Draa ;
– Habitat Non Réglementaire (HNR), souffrant d'un grand déficit en équipements : le nombre d'unités concernées qui était à fin 2011 d'environ 242.000. est estimé aujourd'hui aux alentours de 180.000.
– Cohabitation : c'est-à-dire l'unité de logement partagée par 2 ménages ou plus. Heureusement, cette composante est en nette diminution dans notre pays, puisqu'elle n'est que de 1.01 au niveau national avec bien évidemment des disparités régionales assez remarquables.
Quels sont les grands axes de la politique de votre département en matière de logements sociaux, les objectifs annuels et les contraintes qui s'imposent à vous ?
Les actions que nous menons au Ministère de l'Habitat et de la Politique de la Ville, en matière d'habitat destiné aux couches démunies, concernent deux aspects: Le traitement de l'habitat insalubre sous toutes ses formes et l'intensification de l'offre en logements abordables (construction de logements neufs). Pour rappel, le programme gouvernemental 2012-2016 prévoit la réduction du déficit en logements à hauteur de 50 % pour se situer à 400.00 unités à l'horizon 2016, notamment à travers l'Intensification de l'offre en logements sociaux, pour atteindre le seuil de réalisation de 170.000 unités par an au terme de cette échéance. Signalons à ce niveau que depuis 2010 et à ce jour, nous nous orientons vers plus de 500.000 logements sociaux achevés ou en voie de l'être, c'est-à-dire en chantier.
Mais en plus de la considération quantitative, qui est certes importante, on n'a pas oublié les préoccupations d'ordre qualitatif. Ainsi, et à titre indicatif, le Ministère a entamé les actions suivantes :
– La refonte du cahier de charges du logement social ;
– L'adoption des approches de durabilité et de qualité technique, architecturale et paysagère dans les projets d'habitat notamment dans les projets de logements sociaux;
– L'adéquation quantitative et spatiale entre l'offre et la demande en logements sociaux ;
– Et la diversification de l'offre adaptée aux différents revenus, notamment celle destinée à la classe moyenne.
L'objectif étant de construire plus, mieux et là où il le faut, et ce, pour confirmer l'objectif du gouvernement de rendre le logement social plus accessible et son prix plus supportable pour les personnes et familles aux ressources modestes.
Ceci dit, il ne faut pas oublier par ailleurs que des contraintes subsistent, et on est au Ministère sur pied et à l'œuvre pour les dépasser. A titre d'exemple, je citerais l'accompagnement des projets de logements sociaux par la réalisation des équipements de base et des services de proximité (c'est l'une des premières préoccupations de la Politique de la ville),la concrétisation d'un grand nombre de conventions signées avec les Promoteurs immobiliers pour la réalisation des logements sociaux, les contacts pris avec les établissements bancaires pour assurer leur accompagnement du secteur immobilier mais aussi des acquéreurs avec le FOGARIM, notamment en ce qui concerne le financement acquéreur et la diversification de l'offre pour réduire la pression sur le logement social notamment par la promotion d'autres produits destinés aux autres catégories sociales...etc.
La politique officielle en matière d'habitat social établit une distinction entre les logements à 250.000 DH et ceux à 140.000 DH. Quel est le bilan aujourd'hui pour chacune des catégories ?
Pour faire accéder les ménages particulièrement à faible et moyen revenu à un logement décent et en adéquation avec leur pouvoir d'achat, plusieurs programmes d'habitat social ont été conçus et ont bénéficié de plusieurs avantages sur le plan foncier, fiscal et financier. Parmi ces programmes, le logement à faible valeur immobilière (logement à 140.000 DH) et le logement social à 250.000 DH.
Pour le premier, l'objectif assigné depuis sa création en 2008, était la mise en place d'un nouveau produit d'habitat social à faible Valeur Immobilière, ciblé au profit des ménages les plus démunis dont le revenu est inférieur ou égal à 2 SMIG ou SMAG. Ce logement, a aussi pour vocation de lutter contre l'habitat insalubre par un programme de production de logements complétant le programme Villes Sans Bidonvilles (VSB).
Les promoteurs immobiliers qui s'engagent dans la réalisation de ce type de logement bénéficient des exonérations fiscales et peuvent profiter, auprès des sociétés filiales du Groupe AL Omrane, de terrains étatiques équipés et cédés, et ce, dans un cadre partenarial public-privé.
En matière de bilan, à fin décembre 2014, le nombre de logements autorisés a dépassé 51.500 unités, dont 30.000 ont été achevés et 21.800 sont en cours de réalisation.
Quant au logement social à 250.000 DH, il fut créé en 2010, sur les Hautes Instructions de SM LE ROI, afin de relancer l'investissement dans ce type de logement, vu son impact majeur et stratégique sur l'économie nationale, tant sur le plan macro que sur le plan micro-économique et au regard de ses effets d'entrainement sur les autres secteurs. C'est ainsi que le gouvernement a mis en œuvre un ensemble de mesures visant à promouvoir l'investissement dans ce type de logement en accordant aux promoteurs immobiliers des exonérations fiscales, tout en soutenant le pouvoir d'achat des ménages par l'octroi d'une aide directe sous forme du versement du montant de la TVA du logement acquis.
Ces mesures ont constitué une bouffée d'oxygène pour le secteur immobilier après les années 2008 et 2009 qui ont connu un désengagement des promoteurs immobiliers de la production des logements sociaux à cause du réaménagement qu'a subi le système incitatif fiscal pour le logement social opéré en 2008.
Au jour d'aujourd'hui, le nombre des promoteurs immobiliers engagés dans la réalisation des projets de logements sociaux à travers plusieurs villes du Royaume est conséquent. En effet, depuis la signature de la première convention le 08 avril 2010 à fin décembre 2014, 819 conventions ont été signées portant sur la réalisation de 1.331.300 logements. De même, les logements autorisés sont au nombre de 522.441 dont 185.460 déjà achevés.
Ces résultats comparés à ceux enregistrés pour le logement social à 200.000 DH, permettent d'apprécier le dynamisme qu'a connu ce segment de logement puisque le nombre de logements réalisés va passer d'une moyenne annuelle de 16.500 logements durant la décennie 2000 à plus de 46.000 unités entre 2011 et 2014.
Les résultats enregistrés sur le plan qualitatif ont été accompagnés par une amélioration constatée sur le plan qualitatif des projets de logements sociaux à 250.000 DH, et ce, grâce à l'exigence, lors du conventionnement de tout programme, d'un cahier de charge assez regardant sur les aspects qualificatifs et qui fait partie intégrante du contrat à signer.
On sait que les promoteurs immobiliers bénéficient des avantages fiscaux notamment pour réaliser des logements sociaux. L'offre est donc encadrée, mais on constate cependant l'existence d'une surabondance à ce niveau, tandis que la demande baisse. Il y aurait des milliers de logements économiques invendus et vides. Pourquoi ?
D'après les statistiques évoquées précédemment pour le logement à faible valeur immobilière (140.000 DH) et le logement social à 250.000 DH, les achèvements portent sur 215.460 logements depuis le lancement de ces deux types de logement à fin 2014. En comparaison avec le déficit cumulé et la demande annuelle croissante enregistrée relative à ces deux types de logement, le besoin en production de ces logements demeure toujours important notamment dans les grandes villes.
Pour pouvoir assurer une adéquation entre l'offre et la demande, le Ministère a lancé une étude sur la demande en habitat qui sera prête fin juin et va mettre à la disposition des promoteurs immobiliers une cartographie régionale de cette demande en terme quantitatif et qualitatif. Nous comptons sur les résultats de cette étude pour garantir de la visibilité au marché immobilier et arriver à une sorte de régulation entre les deux composantes de l'offre et la demande.
Par ailleurs, la multitude des projets de logements sociaux à 250.000 DH qui sont en cours de réalisation offre aux acquéreurs la possibilité du choix et une certaine lenteur dans la prise de décision, ce qui impacte leur rythme de commercialisation. De même, le rythme de production du logement social qui a connu une nette augmentation durant ces deux dernières années nécessite un accompagnement des autres intervenants dans le secteur, notamment le secteur bancaire en ce qui concerne le financement acquéreur (Fogarim)
Quant aux logements comme vous dites invendus, c'est souvent le cas de certains grands promoteurs qui n'ont pas bien étudié le volume de la demande dans les villes de leurs projets. Je crois que la régulation va faire son travail avec le temps, et l'étude que je viens d'évoquer avec sa cartographie régionale de la demande aidera à cela.
Certains avancent que plusieurs régions du pays, par tradition, seraient réticentes envers les logements sociaux. Est-ce confirmé par vos constats ?
Il faut noter que les projets de logements sociaux ou de logements à faible valeur immobilière concernent plus de 80 villes (et même des communes rurales), réparties sur 14 régions. Pour répondre aux différentes attentes des acquéreurs, certains promoteurs immobiliers ont conçu leurs projets de telle sorte que le produit logement soit accepté par une population qui, par tradition, est réticente au logement social en Immeuble ou au logement collectif. C'est ainsi, que des logements sociaux individuels et évolutifs ont été réalisés dans certaines villes comme Oujda et Kelaa des Sraghnas et ont eu un grand succès.
Le Gouvernement est censé encourager l'acquisition de logements pour les revenus modestes. Pourtant, dans la loi des finances 2015, il y a des incitations pour le logement locatif social ; L'Etat a revu à la hausse les loyers, jusqu'à 1200 DH pour les uns et 2000 DH pour les autres. Ceci n'est-il pas en contradiction par rapport à la politique d'habitat social et un encouragement à l'acquisition de ces logements par des spéculateurs ?
Pour comprendre la problématique des logements locatifs au Maroc, il y a lieu d'abord de préciser que le taux de location des logements en milieu urbain connait une régression depuis les années 80 pour atteindre un taux critique de 22%. L'équilibre du marché immobilier requiert un taux minimal de 25%, permettant d'assurer une stabilité du marché contre les éventuels chocs économiques.
De ce fait, le Ministère s'est tracé l'objectif de promouvoir l'offre locative en vue d'accompagner la mobilité des ménages et de garantir une structuration du marché immobilier.
Ainsi, la loi des Finances 2012 a adopté un dispositif d'encouragement de l'offre en location des logements sociaux à un prix mensuel ne dépassant pas 1200Dh, étendu au logement à faible valeur immobilière à 700 Dh par mois.
Ce dispositif qui offre une exonération sur les revenus locatifs et sur l'impôt sur le profit immobilier n'a pas connu d'adhésion auprès des bailleurs. Cette situation est due principalement à la faible rentabilité de ce programme par rapport aux autres projets, conjuguée aux risques liés à cette activité. En effet, pour la location de 25 logements, ledit schéma présentait un taux de rendement ne dépassant pas 4.06%, ce qui rendait l'activité non viable pour les bailleurs.
A cet égard, la loi des finances 2015 a relevé la limite maximale de la charge locative des logements sociaux à 2000 Dh (au lieu de 1200 DH) pour les L.S. (250 000 DH) et à 1000 Dh (au lieu de 700 DH) pour les FVI (140 000 DH), en vue de d'encourager l'offre locative, et de faire correspondre les loyers à la réalité du marché.
La question de la spéculation ne se pose pas dans ce contexte puisque tout d'abord, les logements réservés à l'activité locative sont acquis toutes taxes comprises, et, secundo, l'exonération de l'impôt sur les revenus de location et de l'impôt sur le profit immobilier au profit des bailleurs est conditionnée par un minimum de 8 ans d'activité, une durée qui permettrait assurément de mettre en place un segment locatif compétitif.
On parle donc de crise du logement social, confirmée par la situation déplorable financière de plusieurs des grands promoteurs immobiliers. Que savez-vous de cette situation d'Addoha, Alliances, CGI ? Que dire alors de celle des petits promoteurs ?
il ne faut pas généraliser votre jugement. Parler de crise du logement social dans l'absolu, sans contextualisation, est inapproprié. Preuve en est les centaines de chantiers qui sont en cours sur les 14 régions citées ci-dessus.
Cependant, ce que vous dites est vrai pour certains grands promoteurs, quoi que leurs problèmes ne soient pas tous identiques et ne soient pas liés directement au dispositif du logement social. Dans la plupart des cas problématiques, c'est l'absence d'études de faisabilité avant la réalisation du projet qui fait défaut au promoteur. Ainsi la non connaissance de la demande, du type de logements demandés, du pouvoir d'achat des ménages du territoire d'implantation du projet, peut générer des situations d'invendus, sans aller jusqu'à l'appeler « crise ». Toutefois, notre confiance dans les résultats générés par le programme des logements sociaux ne signifie pas qu'il faille s'inquiéter pour le segment l'habitat social en général. Ceci étant, les principaux promoteurs qui connaissent des problèmes à ce niveau ont entamé ou sont en train de le faire des plans de restructuration tant de leur dette que de leur assiette financière et le gouvernement suit la situation, avec les concernés et le secteur bancaire, de manière vigilante.

Enfin, quel sera le rôle futur de tous ces promoteurs, du fait de leur situation actuelle, dans la perspective de la poursuite des grandes orientations de la politique de l'habitat social ?
Ces promoteurs, il faut le reconnaitre, constituent des partenaires privilégiés pour la mise en œuvre de la politique de l'Etat en matière de promotion immobilière notamment la promotion du logement social. Par la mise en place des différents dispositifs incitatifs au logement social, l'Etat a le mérite d'avoir développé du professionnalisme dans le secteur de la promotion immobilière, ce qui a permis l'apparition de champions nationaux et de plusieurs sociétés actives et viables de différentes tailles. A ce jour, on a noté une adhésion très importante des promoteurs immobiliers dans la réalisation des projets de logements sociaux qui a eu impact, du fait de la concurrence, sur les plans quantitatif et qualitatif et sur la baisse des prix des logements sociaux.
En conclusion, je dirais que ce que notre pays a pu réaliser en matière de production d'habitat social, est énorme, et nul ne peut le sous-estimer. Le Maroc dans l'échiquier international est cité comme exemple dans ce domaine. Plusieurs pays amis viennent s'enquérir de notre expérience. Cela ne signifie pas pour autant que tout est au beau fixe, mais le gouvernement suit avec vigilance l'évolution de la production et ce qu'elle engendre comme imprévus. En partenariat total avec les concernés, on s'efforce de dépasser, autant que faire se peut, les contraintes. Mais ce qui est sûr c'est que notre pays a réussi de conventionner, pour les 15 ans à venir, plus d'un million d'unités de logement social. Reste à permettre la mise en chantier de toutes ces intentions.
Le chalenge aujourd'hui est de réussir à élargir le partenariat avec les promoteurs publics et privés à d'autres produits notamment le logement destiné aux classes moyennes et des produits spécifiques destinés au locatif.


Cliquez ici pour lire l'article depuis sa source.