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La FNPI au Club de L'Economiste: Des palliatifs pour le social et la classe moyenne
Publié dans L'Economiste le 17 - 10 - 2018

En l'absence de visibilité sur l'après 2020 du logement social, les promoteurs anticipent la fin du dispositif en proposant une alternative. La FNPI vient de formaliser une série de propositions pour élargir l'accès à ce type de logement au profit d'autres catégories sociales. La nouvelle formule repose sur un éventail de choix plus large avec des superficies allant jusqu'à 75 voire 80 m2 habitables à commercialiser à 5.000 DH HT le mètre carré.
Et c'est dans ce sens que s'oriente l'essentiel de la demande à venir, tient à préciser Anis Benjelloun, promoteur. Il va donc falloir stimuler une nouvelle demande: «Le gros de la nouvelle demande (50%) réside dans une offre dont le prix ne dépasse pas 350.000 DH. Cette nouvelle demande arrive dans une logique de continuité de l'après logement à 250.000 DH», explique Benjelloun. Selon lui, la FNPI est prête à signer des conventions avec l'Etat pour développer une offre à 5.000 DH HT.
Tout l'enjeu consiste à parvenir à réaliser une offre viable autour de 350.000 DH l'unité. Sur cette nouvelle formule, au lieu de réclamer des incitations fiscales aux promoteurs, la FNPI propose «une aide frontale à l'acquéreur». Ce qui passe par la TVA, des efforts au niveau de la Conservation foncière, des taux d'intérêt incitatifs et très réduits, surtout pour les primo-accédants, du micro-crédit voire des plans d'aménagement adaptés favorisant la hauteur et autres espaces verts… Le tout dans un schéma urbanistique bien réfléchi.
Sur le bilan du programme à 250.000 DH, «quoi qu'on dise, il a la mérite d'avoir enclenché une dynamique», soutient Khayatey. Certes, le concept a montré ses limites, dans le sens où la démarche a été plus quantitative que qualitative, mais il n'en demeure pas moins que le bilan est globalement positif, fait valoir la FNPI.
Arguments à l'appui: «Le dispositif social a démarré en 2010 avec un déficit de 1,2 million de logements. S'y ajoute un besoin additionnel de l'ordre de 150.000 unités par an. En 2014, le déficit est descendu à 800.000 unités. Aujourd'hui, nous sommes autour d'un déficit de 450.000 unités. Du coup, nous avons non seulement réduit le déficit mais compressé les besoins additionnels cumulés de 150.000 unités/an. Qu'on le veuille ou non, un gros déficit de logement a été résolu en 8 ans», fait valoir Rachid Khayatey.
Et s'il n'y avait pas le logement social, où pourrions nous loger ces centaines de milliers de ménages? s'interroge Anis Benjelloun. Autrement dit, l'absence du dispositif aurait inévitablement explosé la pression sur l'habitat insalubre, les bidonvilles, les maisons menaçant ruine, l'informel…
Baisse de 30% des mises en chantier
«Certes, le programme est critiquable sur plusieurs points, mais il a le mérite d'avoir apporté des réponses à caractère social en logeant des ménages qui autrement ne pouvaient pas accéder à la propriété», soutient Anis Benjelloun. Pour la FNPI, cette dynamique a également permis de développer tout un écosystème transversal qui va du promoteur, aux architectes, bureaux d'études et de contrôle, sociétés de construction, entreprises tous corps d'état, les BTP, des cimenteries, matériaux de construction… Aujourd'hui, la promotion emploie 200.000 personnes de manière directe et indirecte dans le logement social. En tout et pour tout, l'activité de l'immobilier emploie 1 million de personnes.
Mais si jamais il n'y a pas de palliatif après 2020 via des alternatives viables (aides directes à l'acquéreur) au logement social, la FNPI alerte sur les conséquences lourdes d'une telle décision: «En l'absence d'un dispositif, le besoin annuel va monter crescendo à quelque 800.000 unités à l'horizon 2025. Cela va enclencher une baisse moyenne de la production avec un recul des mises en chantier. Il faut dire qu'entre 2015 et 2017, il y a eu une crise de la demande qui s'est traduite par une baisse des mises en chantier de l'ordre de 30%. L'absence du dispositif social va non seulement se traduire par des baisses considérables des mises en chantier, mais aussi des fermetures d'entreprises et surtout des destructions d'emplois par milliers. Or, tout le défi de l'Etat consiste à résoudre l'équation de l'emploi à l'avenir.
«En 2 ans, notre écosystème (ndlr: FNPI, FMC, FNBTP…) a perdu 100.000 emplois. Nous ne sommes plus à 1 million d'emplois, mais plutôt 900.000 à cause justement de la baisse de la demande qui s'est traduite par la baisse des mises en chantier», précise Khayatey.
L'activité est passée de 18.000 mises en chantier en 2015 à 11.000 en 2017. La consommation du ciment a aussi perdu 2 millions de tonnes! Des effets collatéraux ne sont pas exclus, notamment «la prolifération des bidonvilles avec le développement des poches de l'informel...», prévient la FNPI.
Avancer à l'aveuglette!
Les politiques publiques en matière de programmation de projets immobiliers ont aussi des incidences sur le marché. Car l'Etat a le rôle de planifier ce qui peut être libéré comme foncier pour l'injecter dans le circuit du marché de façon à aligner l'offre et la demande. Selon Karim Ammor, patron du groupe Jet Sakane: Au niveau institutionnel, «il y a un processus de programmation qui est à 50-60% au-dessus du potentiel, surtout au niveau de l'axe Casa-Rabat. D'où des programmes qui poussent comme des champignons, une forme d'anarchie qui n'est bonne pour personne. Cela renseigne aussi sur le manque de concertation avec les opérateurs». La composante programmation est, rappelons-le, assurée uniquement par l'Etat. Du coup, la machine va parfois à l'aveuglette, droit dans le mur! «Nous sommes dans un secteur qui évolue sans observatoire. Les opérateurs agissent plus par mimétisme que par études et indicateurs scientifiques, en multipliant les projets les uns à côté des autres. Sans l'observatoire de l'immobilier, il n'y a pas de visibilité et toutes les politiques seront vouées à l'échec», regrette Khayatey.
Classe moyenne
Toute une Vision est dédiée au logement intermédiaire. «La classe moyenne est le socle de la société. Elle doit avoir une offre dédiée. Or, le problème du foncier et les plans d'aménagement grèvent le développement de ce segment», signale Benjelloun. «Il va donc falloir mettre en adéquation le foncier libéré et la demande potentielle de manière plus rationnelle», estime Karim Ammor.
L'alternative de la FNPI repose sur un bien à 6.000 DH HT/m2 avec double salon et trois pièces (soit un total de 500.000 DH HT pour une superficie de plus de 90 m2). Pour les grandes agglomérations, la FNPI propose l'optimisation des normes d'urbanisme, notamment en matière de densité et de verticalité.
Pour l'heure, «nos plans d'aménagement et notre conception de la ville ne permettent pas la viabilité de ce modèle. Il faut que l'administration fasse un effort en développant le concept de ville durable qui fait le pari de la hauteur et dégage des espaces verts, au lieu de continuer avec des villes qui s'étendent vers l'infini. Il faut absolument des réponses et des solutions urbanistiques audacieuses étayées par des études judicieuses», précise la fédération. Force est de constater, «90% de la classe moyenne est concentrée dans l'axe Casa-Rabat. Et c'est là où réside la problématique. Il va donc falloir trouver des solutions dans ce sens», soutient Anis Benjelloun.
«Dans la composition du prix d'un logement, il y a d'abord le foncier, ensuite la construction, les matériaux et autres intrants. Mais si pour le logement social, le foncier représente 20 à 25% du prix. Pour la classe moyenne, il est autour de 50%. C'est dire que même lorsqu'il existe, le foncier reste cher pour ce segment», tient à préciser Anis Benjelloun. Certes, il y a un réservoir foncier accessible dans des villes de taille moyenne telles que Kénitra, El Jadida, Meknès, Fès, Kénitra… autour de 6.000 DH le m2, sauf que l'essentiel de la demande de la classe moyenne est concentré ailleurs (Casa et Rabat).
Des études ont été élaborées sous le prisme des variantes prix et surfaces. Il s'en dégage qu'il y a un besoin de 240.000 unités pour des logements variant entre 400.000 et 950.000 DH. Sur les superficies, il y a une demande de 480.000 unités pour des surfaces qui oscillent entre 80 et 150 m2. C'est dire que la demande est là, relève Benjelloun, mais il faut juste avoir le bon foncier au bon prix et au bon endroit.
En plus du foncier, les taux de crédits bancaires restent élevés eu égard à la capacité d'endettement des ménages. «Il faut mettre en place des taux attractifs notamment pour les primo-acquéreurs», suggère Benjelloun.


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