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Affaire Bab Darna: Tromperie sur marchandise «très spéciale»?
Publié dans L'Economiste le 13 - 12 - 2019

Le tribunal pénal de première instance à Casablanca. C'est cette juridiction qui est en train d'enquêter sur l'affaire Bab Darna. «Le nombre des victimes et les montants en jeu expliquent pourquoi ce dossier a pris une telle ampleur», commentent avocats, notaires et architectes interrogés lors de notre enquête (Ph. Jarfi)
L'affaire Bab Darna Immobilier n'en est qu'à ses débuts: pas de procès encore. La magistrate Amina Doulfakar a pris en charge son instruction depuis fin novembre 2019. «Pour l'heure, une centaine de plaignants se sont manifestés au tribunal délictuel de Casablanca. Plus de 400 millions de DH sont en jeu», indique une source judiciaire proche du dossier.
Des chiffres contradictoires sont avancés par les avocats contactés par L'Economiste. L'un évoque plus de 200 plaignants, un autre indique qu'il y en a plus de 700. Le nombre des plaignants baisse ou augmente selon la nature des intérêts défendus par les plaideurs.
Le montant le plus élevé avancé par un client dépasse les 2 millions de DH. Il a été versé pour l'acquisition d'un appartement à Jannat Californie à Casablanca. L'Economiste détient copie d'un fichier de plus de 300 clients: projets, sommes avancées...
Les plaignants accusent Bab Darna d'escroquerie, d'abus de confiance et d'émission de chèques sans provision. Ils se divisent en deux catégories: des clients ayant réservé un bien immobilier ou des propriétaires ayant contracté avec le promoteur.
En réalité, l'affaire Bab Darna porte sur plusieurs projets immobiliers basés à Bouskoura, Dar Bouazza, Tamaris, Ben Slimane, Mohammedia, Berrechid... Les réservations des logements ont été effectuées dans le cadre de la vente sur plan (Vefa). L'acquéreur intéressé avance de l'argent et le promoteur s'engage à lui livrer le bien dans un délai déterminé.
Des Marocains résidents à l'étranger (MRE) font partie des plaignants. «La majorité d'entre eux a investi ses économies dans le rêve de toute une vie. Un rêve qui a viré au cauchemar», témoigne une MRE ayant souhaité garder l'anonymat.
«Le juge d'instruction auditionne chaque jour les plaignants afin de recueillir leur version des faits. Le tour du PDG de Bab Darna viendra après. Les conclusions de l'enquête devront déterminer si ce dossier sera finalement jugé au pénal ou au civil», nous déclare l'un des avocats de la défense. Le suspect principal est un ex-salarié de Wafabank. Il a créé Bab Darna en 1990 avec comme premier projet, Nakhil à Ouarzazate.
Par respect des droits de la défense et du secret de l'instruction, L'Economiste n'a pas voulu publier les noms des personnes interpellées par les enquêteurs. «Le directeur général de Bab Darna fait l'objet d'un avis de recherche. Il ne s'est pas présenté à la justice pour l'instant», selon un avocat de la partie civile. En revanche, six personnes sont en détention préventive au pénitencier de Oukacha: le top management, le directeur commercial, la directrice financière et administrative, un responsable commercial, un comptable de nationalité guinéenne et un notaire casablancais.
Le notaire arrosé!
Ce dernier a été temporairement suspendu. «Nous avons pris cette mesure en attendant la décision finale de la justice», précise l'Ordre national des notaires. Son président, Abdellatif Yagou, indique «n'avoir aucun détail sur les plaintes pour se prononcer sur le bien-fondé des accusations»! Le praticien incarcéré provisoirement «a été inspecté en octobre 2019 dans le cadre des contrôles annuels et réguliers. Un confrère a été désigné pour maintenir en activité l'étude notariale», affirme notre source.
Le Conseil régional des notaires de Casablanca livre des informations différentes. Cette instance et le Parquet ont contrôlé une cinquantaine d'études en 2019. «L'inspection du notaire interpellé par la justice s'est faite dans le cadre d'un dossier particulier. Elle n'a aucun lien avec l'affaire Bab Darna. Pour Me Hafid Oubrahim, «un gérant de l'étude sera désigné la semaine prochaine». Comment expliquer que le notaire contrôlé soit aujourd'hui suspecté par la justice?
L'Ordre des notaires dispose d'un avocat attitré en la personne de Mohamed Seyboub. Il n'a pas encore rendu visite au notaire en détention préventive, selon le Conseil régional des notaires. L'instance a relevé lors des contrôles «l'enregistrement de contrats de réservation sous seing privé dans les minutes» de l'étude notariale. Ils ont été «légalisés à la commune» et non établis devant notaire. «Rien n'interdit» de les référencer dans un registre. Encore faut-il «vérifier si Bab Darna est propriétaire des terrains», relève le Conseil régional des notaires.
«Le notaire n'a pas en tout cas été payé. C'est du moins ce que nous a déclaré le concerné», poursuit notre source. Est-ce à dire que le promoteur s'est servi du notaire comme couverture? Les instances ordinales adhèrent à cette hypothèse!
L'Economiste a recensé une vingtaine de projets de Bab Darna immobilier: villas et appartements. Uniquement dans la région Casa-Settat. Il existe d'autres projets notamment à Marrakech (Majorelle Golden) et Berrechid (lotissement Al Omaraa)
Une boulimie immobilière
«Le montage juridique est assez «particulier». Il s'agit d'un contrat d'adhésion et de réservation où l'on a associé à la fois la réglementation régissant la vente en l'état futur d'achèvement (Vefa) et celle des amicales de construction immobilière. Or, la loi sur la Vefa s'applique seulement pour les contrats de réservation», rapporte un des avocats des plaignants, Me Mourad Elajouti.
A en croire notre source judiciaire, Sama Al Baida et Amicale Al Hanna sont désignées comme maîtres d'ouvrage. Medi House et Rasmal Invest sont chargées de réaliser les travaux immobiliers.
Mais le logo de Bab Darna apparaît sur toutes les publicités mises en ligne par le promoteur. L'Economiste a d'ailleurs recensé une vingtaine de projets, majoritairement dans la région Casablanca-Settat: Gloria Bouskoura, Dalia Garden, Medina Blanca, Casa Plazza, Jnane Californie, Glamour Beach... Plus de 300 clients et 88,2 millions de DH d'avance. Ces chiffres concernent exclusivement les données comptabilisées par nos soins. Le nombre des clients et les montants versés au promoteur sont fort probablement plus élevés. L'enquête judiciaire en cours va devoir les déterminer.
Il y a aussi les propriétaires de terrains associés aux projets en contrepartie d'un compromis de vente. «Il y en a beaucoup qui ont porté plainte pour résilier leurs compromis de vente ou bien pour occupation illégale. Certains ont reçu entre 50.000 et un million de DH d'avance du promoteur. Ce dernier plantaient ensuite ses panneaux de vente sur les terrains pour attirer des clients», selon l'un des avocats des plaignants.
«Des propriétaires ont donné aussi délégation à Bab Darna pour commercialiser les projets. Ce mandat était annexé aux compromis de vente signés avec le promoteur», précise le président du Conseil régional des notaires. Ces pouvoirs permettaient d'obtenir le plan et les autorisations de construction. Il fallait juste «mentionner leur existence» dans les contrats. Il n'y a pas que le supposé recours à «une couverture» notariale dans ce montage.
Les offres de Bab Darna immobilier sont alléchantes. Nous avons contacté le 05 22 64 64 64 pour s'enquérir de l'état d'avancement des projets. Ce numéro de téléphone est destiné aux clients qui veulent réserver un bien. Personne ne décroche. Des publicités font la promotion «d'appartements à 8.500 DH le m2: deux achetés, le 3e gratuit!» L'un de ses acteurs, Mohamed El Khiyari, demande à son partenaire si «c'est vrai». «Certain», lui rétorque son compagnon. Mais à quel prix au juste?
La parole à la défense
L'affaire Bab Darna est devant la justice. «L'entreprise de promotion immobilière a un conflit avec des clients. Selon eux, le promoteur n'a pas respecté ses engagements. Mon client n'a pas encore été entendu par le juge d'instruction. Il le sera en présence de ses avocats», déclare Me Abderrahim Atouani.
Membre du barreau de Casablanca, il défend le top management au côté d'un autre avocat, Mohammed Azzalarab. «Il y a eu probablement un malentendu. Mon client était sous pression, ce qui l'a poussé à émettre des chèques sans provision. Il y a eu aussi une mauvaise gestion de l'entreprise», reconnaît notre interlocuteur. Le PDG de Bab Darna «n'a pas tenté de s'enfuir. Son passeport est périmé d'après ce qu'il m'a dit. De plus, il est interdit de quitter le territoire bien avant son arrestation à son domicile et non pas à l'aéroport», poursuit Me Abderrahim Atouani, en regrettant «les fausses informations» ayant circulé à ce sujet. «Les plaignants veulent récupérer leur argent. Garder mon client en prison dessert leur intérêt. Il doit être libéré afin de rembourser les clients», propose le plaideur. Et d'ajouter: «La justice pourrait lui accorder un délai de 6 mois et lui retirer son passeport». Passeport qui est supposée «invalide», faut-il le rappeler. L'un des avocats de la partie civile n'en voit pas d'inconvénient «à condition de fournir des garanties» financières notamment.
Enquête chez les architectes
Nous sommes entrés en contact avec une agence d'architecture à Casablanca. Son nom apparaît sur l'une des publicités en 3D de Bab Darna. «Le promoteur se permettait d'afficher notre nom n'importe où et n'importe comment», déclare son fondateur qui a souhaité garder l'anonymat pour «préserver la réputation» de son entreprise.
L'architecte a collaboré avec Bab Darna «pour la première fois et pour un seul projet». Son agence a été chargée, fin 2016-début 2017, de la faisabilité de Majorelle Garden. Ce professionnel de l'immobilier a cessé sa collaboration avec Bab Darna en 2017. «Nous n'avons pas été payés pour nos travaux d'accompagnement, notamment pour l'autorisation de construire», soutient notre interlocuteur. Il n'a pas souhaité communiquer sur le montant de la prestation «impayée».
L'architecte avance tout de même «avoir été victime d'un préjudice» et qu'une «plainte est en cours de préparation». A l'heure où nous mettions sous presse, le nom de son avocat ne nous a pas encore été communiqué. Un impayé qui date de 2017, atteinte aux droits de la propriété intellectuelle et commerciale... Pourquoi le prestataire n'a pas saisi la justice plus tôt?
«J'étais loin de me douter de l'ampleur de l'affaire. Je n'ai pas non plus pris conscience de la duperie. Je serais curieux de savoir qui sont les architectes ayant vécu la même mésaventure que moi», se demande notre source. Elle reconnaît pourtant avoir relevé des indices sur son client: «mauvais payeur, non-respect des engagements contractuels...».
Le promoteur aurait même «laissé traîner une autorisation de construire. Il n'a pas payé la taxe alors qu'il avait la capacité d'aller de l'avant», déclare notre source. Un avocat des plaignants, Mourad Elajouti, s'interroge sur la responsabilité des communes dans cette affaire. Il cite le cas de Bouskoura et de Dar Bouazza.
Reste une question. Pourquoi l'agence n'a pas alerté l'Ordre des architectes? Ne serait-ce que pour éviter les tracas aux confrères et consœurs. Certes, les mauvais payeurs sont légion: 82 milliards d'impayés en 2018, selon Bank Al-Maghrib. Mais cela ne justifie pas le silence de l'agence d'architecture.
Faiçal FAQUIHI


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