Immobilier d’entreprise : Un ralentissement fictif

* La capitale économique compte
2 millions de m2 de bureaux, dont 50% sont des appartements à usage d’habitation reconvertis.
* La frénésie spéculative qui a régné en maître absolu dans la zone industrielle de Ouled Saleh a été caractérisée par une flambée du prix du mètre carré.
Le nouveau segment de l’immobilier, qui a vu le jour au cours des dernières années, est l’immobilier d’entreprise. En raison de l’absence d’une offre adéquate, la majeure partie des entreprises est située aux pieds des immeubles.
En analysant les dernières statistiques concernant l’évolution du secteur immobilier, la première chose qu’on constate est le nombre élevé des entreprises insatisfaites de leur espace de travail. En effet, plus d’un millions de m2 d’appartements sont occupés par des entreprises qui veulent déménager pour cette raison.
Par ailleurs, le baromètre du Centre régional d’investissement de Casablanca indique que la capitale économique compte, à elle seule, 2 millions de m2 de bureaux occupés par des entreprises. Et plus de 50% de ces espaces sont des appartements à usage d’habitation reconvertis. Pis encore, les surfaces constituées d’immeubles de la catégorie A ne représentent qu’une minorité, soit 10%.
Dans le même sillage, les surfaces destinées à la location, au centre ville, ne représentent que 20% de la catégorie A. En revanche, l’amélioration de la qualité de l’offre de l’immobilier d’entreprise s’est accompagnée d’une hausse de la demande et d’un alignement aux standards internationaux.
Certes, le marché a enregistré en 2009 un ralentissement, cependant les professionnels affirment que ce marché recèle un vrai potentiel de croissance.
La spéculation freine la croissance
Le climat des affaires défavorable s’est répercuté négativement sur la demande de cette catégorie d’immobilier. Cette branche a connu une décélération résultant principalement de l’atténuation des mouvements spéculatifs. À titre d’exemple, «la zone industrielle de Ouled Saleh, dont plus de 60% des terrains ne sont pas encore valorisés, a connu une frénésie spéculative au cours des dernières années. Cela a impliqué une flambée du prix du mètre carré, constituant ainsi un obstacle à l’investissement», affirme un membre de la FNPI qui désire garder l’anonymat.
A l’heure actuelle, les locaux à usage industriel représentent presque 5,9 millions de mètres carrés. En évaluant la demande par segment, ces locaux caracolent depuis longtemps en tête de classement, soit une demande annuelle de 650.000 m2. En revanche, cette catégorie a manifesté des signes de ralentissement à cause de l’inadéquation de l’offre à la demande.
Pour sa part, la demande des locaux de bureau n’a pas cessé de croître au cours des dernières années, soit une moyenne de 400.000 m2. Selon le dernier baromètre de l’immobilier d’entreprise, plus de 1,95 million de m2 de bureaux sont occupés par des sociétés.
Cependant, un million de mètres carrés d’appartements sont convertis en surfaces de bureaux. Cela reflète le rôle indispensable en terme d’établissement de plateaux de bureaux à des prix compétitifs. Selon un membre de la FNPI, «le concept de l’immobilier d’entreprise est récent, de sorte qu’il y a six ans le terme «immobilier d’entreprise» n’existait pas; on parlait de promoteurs immobiliers tout court».
Création de modes de financement adéquats
Le développement des modes de financement et l’arrivée d’opérateurs spécialisés dans ce segment ont engendré une dynamique dans le marché. En fait, le lancement des grands projets d’infrastructures s’est traduit par des projets colossaux d’immobilier en favorisant la naissance de nouvelles activités spécialisées dans l’immobilier d’entreprise.
En cela, la logique patrimoniale cède de plus en plus la place à celle de la location ; ce mode contribue à la pérennité des produits. Des professionnels spécialisés ont débarqué au cours des trois dernières années sur le marché national. À titre indicatif, la filiale du groupe Société Générale.
L’arrivée des opérateurs de poids s’est accompagnée par la création de nouveaux modes de financement et l’adéquation de l’offre aux standards internationaux. En effet, les fonds d’investissement ciblent principalement les actifs qui sont bien positionnés, offrant les principaux services : parking, sécurité, entretien…
Ce sont des immeubles gérés et loués par des professionnels, principalement facility managers et property. Il s’agit notamment des actifs de taille moyenne dont la surface varie entre 5.000 et 15.000 mètres carrés. S’agissant des prix, nets d’impôts et charges, pour des locaux bien situés, il sont d’au moins 150 DH le mettre carré par mois pour les actifs de la catégorie A. Au niveau du quartier des affaires de Sidi Maârouf, le prix est compris entre 120 et 140 DH.
Bref, le marché de l’immobilier d’entreprise offre de véritables potentialités de croissance à cette nouvelle branche et la décélération actuelle n’est que passagère.