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Les cahiers de l'émergence
Achat sur plan: Exigez toujours un contrat préliminaire
Publié dans L'Economiste le 17 - 06 - 2010

· La vente en l'état futur d'achèvement est détournée
· Un reçu de réservation ne protège pas le client
· Délai de livraison, le piège mortel?
LA loi n'est pas toujours la loi: le texte existe mais son application est hypothétique.
Un cas parmi d'autres, celui de la loi 44-00 qui régit la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) et que l'on retrouve dans le code des obligations et des contrats (618-1 à 618-20). Il y a d'abord les acteurs: un promoteur, un acheteur et un plan.
Le législateur plante le décor en définissant la VEFA comme «toute convention par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé et l'acquéreur s'engage à en payer le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux…».
Tout est clair et limpide… sur le papier. D'autant plus que cette formule juridique assure au promoteur d'autres canaux de financement que ceux des banques. Donc, la loi se veut encourageante pour l'investissement.
Pour plus de sécurité le législateur exige, sous peine de nullité, un acte authentique pour la validité d'une vente en l'état futur d'achèvement. Cet acte doit être rédigé par un notaire ou tout autre professionnel du droit exerçant dans un corps de métier «réglementée»: notaires, adoul, avocat…
Sauf qu'il y a un «mais» dans l'histoire. Au lieu d'une promesse de vente ou d'un contrat synallagmatique de vente, l'acheteur aura droit à un bon de réservation. C'est la pratique la plus répandue sur le marché.
Le premier type de convention fait naître à la charge des parties des prestations différentes: payer une somme d'argent (acompte) contre la livraison d'un bien (logement). Le bon de réservation, lui, n'est pas juridiquement équilibré.
Car contrairement au contrat préliminaire, celui-ci ne précise pas par exemple le délai de livraison. Et qui figure parmi les points élémentaires à fixer dans un acte ayant pour objet la VEFA (L'Economiste du 28 avril 2010).
Il n'est pas le seul puisque les contractants doivent indiquer la description de l'immeuble, le prix de vente définitif et les modalités de paiement… Plus deux avenants, dont une attestation de l'achèvement des fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée.
L'exigence de ce dernier document démontre que pour prétendre à une VEFA, il faut que le promoteur ait au moins déjà injecté une partie des fonds et donc supporter une partie du risque. Sinon l'esprit et la logique financière de la VEFA seront biaisés: le client mise la totalité de l'investissement. Le promoteur construit sans prendre aucun risque mais empoche les bénéfices.
C'est pourquoi la loi 44-00 pose des conditions draconiennes. Et si elles ne sont pas respectées, le couperet tombe: nullité de la transaction. Généralement, les promoteurs ne s'aventurent pas dans ce terrain. Car le bon de livraison fait mieux l'affaire.
Exemple: celui-ci ne mentionne pas le délai de livraison.
Le client va difficilement prétendre à un dommage et intérêt en cas de retard dans la livraison de son appartement. Le principe de «délai raisonnable» dans l'exécution d'un contrat lui donne heureusement une marge de manœuvre. Donc une réparation est toujours concevable. Mais la justice est ce qu'elle est. Rares sont les clients qui s'engageront dans un procès qui s'annoncera souvent rude, onéreux et long surtout.
Dédommagement à sens unique
Pourtant si le client annule sa réservation ou se désiste, le promoteur lui retient d'office 5 à 10% de la valeur vénale du bien à titre de dommages et intérêts! Autant dire que le reçu de réservation sert généralement à prouver «le versement d'une valeur. C'est un simple contrat où l'on distingue, d'un côté, un bénéficiaire ou un réservant qui s'engage à payer et, de l'autre, un promoteur qui s'engage à édifier», affirme le notaire Faiçal Benjelloun. Vu sous cet angle, ce document ne sert pas à grand-chose surtout lorsque la qualité de l'ouvrage est contestée par le client. C'est là d'ailleurs un autre piège à éviter.
D'où l'obligation faite au promoteur d'insérer notamment une copie conforme du cahier des charges dans le contrat préliminaire. C'est une garantie pour que le client ne se retrouve pas avec une finition économique alors qu'il a acheté un appartement moyen ou haut standing. Dans certains programmes, des acquéreurs témoignent avoir eu droit à «des portes de cuisine de 65 cm, ce qui est hors normes et ne permet pas de faire entrer un réfrigérateur!» (www.leconomiste.com/édition du 5 avril 2010).
Et là aussi, le reçu de réservations a ses «avantages». Aucune description de l'immeuble. Si ce n'est l'usage (habitation ou commerce), le prix de la vente…
Pas de distinction non plus entre superficie réelle et superficie habitable.
Le cahier des charges qui est donc joint au contrat vous protège contre les abus.
Le compromis de vente permet de verrouiller encore plus ses droits «en déposant une pré-notation dans le titre mère disponible à la conservation foncière», souligne Mohamed Alami, président délégué du Conseil national des notaires (www.leconomiste.com). Pré-notation qui est soumise à l'accord préalable du vendeur. En incluant cette condition, le législateur n'a-t-il pas sciemment annulé l'efficacité de ce recours? Quelle alternative aura l'acquéreur si le promoteur refuse? La volonté divine, peut-être!
Le ministère de l'Habitat et de l'Urbanisme compte réformer la loi sur la VEFA. Des discussions ont été engagées avec la Fédération nationale des promoteurs immobiliers.
Autre condition prévue par le fameux article 610-3 de la loi sur la VEFA, le promoteur touche des avances mais doit en contrepartie souscrire à une caution ou une assurance. Si jamais il y a défaillance (liquidation judiciaire de l'entreprise par exemple), les clients sont couverts et récupèrent leur argent.
C'est finalement le ciel et la terre entre le reçu de réservation et le contrat préliminaire. Pensez-y avant de vous engager.
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VEFA, le pour et le contre
«Théoriquement très intéressante, mais pas pratique». Voilà comment la Fédération nationale des promoteurs immobiliers qualifie la loi 44-00 relative à la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Elle dresse d'abord une liste de ses avantages: la transparence et le professionnalisme du secteur la possibilité de vendre avant l'achèvement des travaux, les avances de la clientèle qui permettent de financer le projet… La FNPI parle de lourdeur dans la mise en œuvre de caution bancaire ou la difficulté qu'ont les petits promoteurs pour y souscrire sans devoir bloquer au préalable la somme équivalente.
La loi exige aussi la conclusion d'un contrat préliminaire entre promoteurs et clients acheteurs. Si c'est un avocat qui l'établit, «les signatures des actes doivent être légalisées par le chef du secrétariat greffe du tribunal de première instance dans le ressort duquel il exerce».
Le directeur juridique d'une grande banque estime que cette «formalité est de nature à ralentir la commercialisation des logements cédés en VEFA. Surtout lorsque c'est le même tribunal qui s'en charge». A quoi sert d'encombrer un avocat par une légalisation? N'appartient-il pas à une profession assermentée? Le notaire, lui, n'est pas tenu par cette formalité dans la mesure où il a le statut d'officier public. Si certaines réserves sont fondées, d'autres sont discutables. C'est le cas lorsque les professionnels sont réticents quant à la signature d'un acte authentique dressé par un notaire ou par un professionnel agréé. L'obligation de rédiger un acte authentique n'est pas un luxe. Juridiquement, elle signifie que les affirmations contenues dans une convention authentifiée fait foi jusqu'à inscription de faux. Ce formalisme vise à sécuriser au maximum la transaction, tel a été le but prioritaire du législateur. Car l'acte sous seing privé n'est pas établi par un officier public. Les promoteurs reconnaissent que «nombreux d'entre eux font encore appel au simple reçu de réservation». Certes la loi régissant a révélé quelques limites. Mais la loi reste la loi. Sinon, vous êtes hors la loi justement.


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