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Typologie d'habitat : L'inévitable révision de l'offre pour répondre à la demande
Publié dans Finances news le 22 - 03 - 2012

Face à la rareté du foncier et à la cherté des logements, les Marocains seront amenés à accepter des logements de plus en plus réduits.
Contrairement aux segments social et haut standing, la classe moyenne reste la moins lotie, le gouvernement étant toujours à la recherche de la formule adéquate.
Le logement figure parmi les secteurs les plus prioritaires au Maroc. Il a évolué au gré des temps aidé en cela par les transformations profondes de la société marocaine tant sur le plan démographique que sur le plan socio-économique. Le souci de l'Etat était toujours orienté vers la résorption du déficit en matière d'habitat avec une grande importance pour le segment du social. Le succès ne s'est pas fait attendre. Le nombre de propriétaires au Maroc est passé de près de 57% en 2004 à plus de 66% en 2010.
Si la maison traditionnelle marocaine ou économique actuelle était le type de logement le plus répandu, la pression sur le foncier et la cherté de l'habitat, surtout dans les métropoles, ont poussé vers la croissance de l'offre au niveau des appartements. Ce type de logement offre des commodités répondant à l'évolution moderne de la société.
Les tendances du marché de l'immobilier ont créé une offre qui reste inadéquate avec la demande. D'un côté, il y a le segment haut standing et résidence secondaire fortement investi par les promoteurs en raison de la marge bénéficiaire qu'il assure où le nombre de projets réalisés dépasse de loin les besoins de la population ciblée. Les acquéreurs sont composés essentiellement d'étrangers et de personnes d'un revenu supérieur qui, d'après les statistiques du Haut commissariat au Plan, ne dépassent pas 10% de la population totale du Maroc. De l'autre côté, il y a le logement social qui bénéficie des incitations fiscales et d'un soutien de l'Etat sous forme d'offre foncière. Mais la classe moyenne reste la moins lotie. Les différents programmes lancés étaient timides et n'ont pas donné les effets escomptés.
Une fois à la tête du département de l'Habitat et de l'Urbanisme, Nabil Benabdallah envisage de relancer une enquête sur la typologie d'habitat au Maroc. L'idée n'est pas nouvelle, elle existait déjà du temps de Taoufik Hjira mais n'a pas été activée. Le projet permet d'identifier les besoins des Marocains selon leur capacité de financement et de décliner les nouvelles tendances du marché. Il s'agit aussi de mettre en exergue les contraintes du marché et d'utiliser les moyens et les atouts dont dispose l'Etat pour relancer les différents segments.
Comme l'a expliqué Driss Effina, expert en immobilier «il est primordial de revoir les modèles existant actuellement. Face à la rareté du foncier, les Marocains seront amenés à accepter des appartements avec des superficies de moindre taille». Il a souligné que «cela existe partout dans les grandes métropoles dans le monde. Pour les jeunes couples ou les ménages à nombre réduit, il existe dans les villes européennes des appartements de 30 m2 ou
40 m2. A travers ces offres, on peut avoir des logements à des prix abordables».
Pour la classe moyenne, la formule adéquate n'est pas encore disponible dans les faits puisque selon l'identification du HCP, cette population a un revenu ne dépassant pas
7.000 DH et ne peut être éligible que pour le logement social, puisque les promoteurs du moyen standing proposent les prix du haut standing. L'Etat a cerné une fourchette des prix entre 600.000 et 800.000 DH mais à ce prix seules les personnes de la classe moyenne supérieure peuvent en faire l'acquisition.
Pourtant, la classe moyenne est une niche attractive vu que son nombre dépasse 50% de la population totale marocaine. Elle est fortement concentrée entre l'axe Rabat-Casablanca.
Par ailleurs, il faut noter que les orientations, ces dernières années, de la politique gouvernementale en matière de logement veulent encourager le segment du locatif. A cet égard, il est proposé dans le cadre du projet de Loi de Finances 2012 l'exonération de l'IS ou de l'IR sur les revenus de la location des logements sociaux, ainsi que sur les plus-values résultant de la cession de ces logements au-delà d'une période de 8 ans. Ces exonérations profiteraient pendant une durée maximale de 20 ans aux promoteurs qui affecteraient au moins
25 logements sociaux à la location pour une durée de
8 ans minimum.
Pour sa part, la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) estime que le marché du locatif a un fort potentiel et reste complémentaire de celui de l'acquisition.
A cet égard, la Fédération a lancé différentes propositions avec même l'option de la location-accession (une sorte de LOA). L'offre est destinée aux jeunes issus de la classe moyenne qui préfèrent la location dans un premier temps. La FNPI recommande la mise en place d'un ensemble de mesures incitatives pour répondre à l'objectif de relance du marché du locatif sans dépenses fiscales supplémentaires.
Plusieurs pistes sont mises en exergue comme permettre au bailleur/ investisseur d'acheter au moins 20 unités de logement social de 250.000 DH groupes dans un immeuble indépendant ou disséminées dans l'enceinte d'un programme de logement social.


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