Bail : Un nouveau texte pour doper le marché

* Face à l’accumulation des litiges concernant la location à usage d’habitation ou professionnel, la loi sur la location semble désarmée.
* Outre le cadre légal inadéquat, c’est le statut de la location qui doit être redéfini.
Il ne suffit pas que le contrat de location soit suffisamment clair pour éviter les risques qui y sont liés. Car le texte légal de référence souffre de nombreuses lacunes que la procédure judiciaire réussit souvent à dévoiler. Un projet de loi sur les loyers a donc été imaginé comme solution devant l’accumulation des litiges liés à la location à usage commercial surtout. De ce point de vue, et selon Mohammed Hami, avocat d’affaires au Barreau de Casablanca, «plusieurs règles contenues dans la loi de 1999 sont peu adaptées à la réalité. Des clauses illégales ou abusives peuvent être convenues et n’éclatent au grand jour qu’au moment des litiges».
Il faut dire que la loi n° 63-99 organisant les rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires a montré de sérieuses limites. Qui ont fini par influencer le marché de la location qui souffre de la non occupation des locaux destinés à la location. Un taux de 36%. Et c’est la demande de la révision de loyer par voie de Justice qui demeure l’une des questions les plus difficiles à résoudre.
«La loi permet toujours au locataire de demander la révision du prix du loyer 3 mois après la signature du contrat», précise l’avocat Mohamed Hami. L’abus de droit n’est cependant pas permis avec la possibilité que le propriétaire paie des dommages et intérêts au bailleur variant entre 1 et 3 mois de loyer».
Toujours au point de vue des dispositions de la loi 63-99, le locataire peut réviser à la baisse le prix du loyer. Une option très peu pratique. «C’est faisable en théorie, précise Mohamed Hami, car l’article 6 de la loi qui prévoit cette possibilité reste muet sur ce que prévoit le contrat entre les deux parties».
En principe le juge tient compte, pour l’évaluation du prix du loyer, des modifications apportées aux spécificités et caractéristiques des locaux loués. L’emplacement de l’immeuble et sa valeur réelle ainsi que son ancienneté sont les éléments pris en compte par le juge. La loi ajoute aussi, comme entrant dans la détermination du prix du loyer, «le degré de confort, l’état d’entretien et les conditions économiques générales».
La loi n° 63-99 avait prévu un indice de référence pour l’augmentation des loyers.
D’un autre point de vue, la loi n’a pas fixé de limite d’âge pour les immeubles loués. Tout comme les locaux meublés ou non. Cependant, le contrat de location doit librement déterminer le sort des dépendances de la location comme les caves, garages, cours et jardins.
Des clauses de nullité sont aussi prévues en cas de leur insertion dans le contrat. L’article 4 de la loi évoque le cas du bailleur qui «ne peut exiger du preneur au moment de l’entrée dans les lieux, le versement d’un cautionnement supérieur au montant d’un mois de loyer à titre de garantie de loyer». Ce seuil s’applique aussi aux garanties exigées du bailleur» pour des dégâts abusifs occasionnés par le preneur dans les lieux loués», précise le texte. Ce cautionnement est restitué au locataire une fois qu’il aura décidé de quitter le bail à usage commercial ou d’habitation.