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Immobilier professionnel
Le marché se prépare à l'entrée en scène des OPCI
Publié dans L'Economiste le 11 - 03 - 2016

Les OPCI (Organismes de placement collectif immobilier) suscitent un intérêt grandissant auprès des professionnels de l'immobilier. Avant même l'approbation de la loi n° 70-14 qui régit les OPCI, des opérateurs se préparent à l'entrée en scène de ce nouveau véhicule, dont le rôle est de collecter de l'épargne publique pour l'orienter vers l'immobilier locatif, notamment de bureaux. «Les OPCI ont pour objet d'investir exclusivement dans des immeubles dans le but de location et non de spéculation», explique Romain Berthon, avocat au barreau de Paris et associé au cabinet Lefèvre Pelletier et associés Maroc. C'était lors des «Matinales de l'immobilier d'entreprise» organisées jeudi 10 mars par Business Realities, un cabinet conseil en immobilier d'entreprise en partenariat avec plusieurs opérateurs dont le CRI de Casablanca. Dans un souci didactique, les experts ont décortiqué ce nouveau véhicule pour une assistance, composée essentiellement de professionnels du secteur de l'immobilier. Concrètement, ce nouveau canal s'adresse à des investisseurs en quête de revenus réguliers. Les OPCI se distinguent des OPCVM qui investissent en actions, obligations et autres titres de créance sans distinction de l'activité. Ces organismes peuvent acquérir des immeubles neufs, anciens ou en état futur d'achèvement (Vefa). L'OPCI peut prendre la forme d'un Fonds de placement immobilier (FPI) ou d'une Société de placement immobilier (SPI). Cet établissement doit investir au minimum 70% de son patrimoine dans l'immobilier. Le reste peut donc être utilisé dans d'autres actifs, ce qui lui permettra de sécuriser l'ensemble du patrimoine. Sachant que l'OPCI est tenu de conserver au moins 10% de liquidités. Ces organismes favorisent, selon les professionnels, la naissance de foncières spécialisées, nationales ou internationales qui participeront à réguler le marché de l'immobilier professionnel et au renouvellement du parc. Aujourd'hui, l'intérêt des professionnels est surtout motivé par la fiscalité avantageuse des OPCI. Outre le fait de ne pas être assujettis à l'IS (sous la forme de FPI), ces organismes, dont le taux de rendement est stable à long terme (autour de 4 à 5 %), sont tenus de distribuer le plus gros de leur résultat net aux actionnaires.
«Mais il faut distinguer la fiscalité de l'OPCI de celle du porteur de parts», tient à préciser Romain Berthon. En effet, la quote-part versée aux porteurs est taxée. Mais à qui sont destinés les produits des OPCI? Faut-il aller vers le modèle américain (grand public) ou le modèle européen (dominé par les institutionnels)? «Cela dépendra de l'évolution du marché, c'est le client qui va définir cette tendance, mais c'est aussi aux gestionnaires de marqueter les produits auprès du grand public», soutient Nawfel Bendeffa, PDG de Reim Partners, société spécialisée dans le conseil en immobilier.
Adapter l'arsenal juridique
L'une des particularités des OPCI marocains, c'est qu'ils sont cotés en Bourse (contrairement aux français). Résultat: c'est le marché boursier, régi par la loi de l'offre et de la demande, qui va orienter les prix. Mais les conditions d'émission, de souscription, de cession et de leur rachat doivent être fixées par l'autorité marocaine des marchés des capitaux (AMMC). Sauf qu'il est plus difficile de contrôler les conflits d'intérêts dans un petit marché. «Le plus important, c'est d'instaurer un climat de confiance et transparence et faire en sorte que ce véhicule ne souffre pas des travers de la Bourse. C'est ce qui fera le succès ou pas des OPCI», assure Berthon.
L'arsenal juridique devrait aussi suivre. La loi sur la Vefa gagnerait à être revue, ainsi que celle sur les baux commerciaux (qui date des années 50).


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