الدكتور العربي مياد أستاذ باحث عَرَّفت المادة الأولى من القانون 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات الصادر بتنفيذه، الظهير الشريف المؤرخ في 17 يونيو 1992 التجزئات العقارية بأنها تقسيم عقار من العقارات عن طريق البيع، او الايجار، أو القسمة إلى بقعتين أو أكثر لتشييد مبان للسكنى، أو لغرض صناعي أو سياحي أو تجاري، أو حرفي مهما كانت مساحة البقع التي يتكون منها العقار المراد تجزئته. ويفهم من هذا التعريف أن المشرع استثنى من تطبيق مقتضيات هذه المادة كل تقسيم للعقار يهدف إلى احداث مرافق تربوية أو إدارية أو اجتماعية، وحسنا فعل إذ أن لهذا التمييز أهداف سنقف عندها. والجدير بالتنبيه أنه قد يحدث أن يملك أحدهم عقارا يوجد في منطقة حضرية مشمولة بتصميم التقسيم، حيث يخصص جزء منه إلى إقامة مؤسسة تربوية (مدرسة، اعدادية، ثانوية..) وتبادر الدولة بالقيام بالإجراءات القانونية المتطلبة من أجل اقتناء ذلك الجزء المطلوب لإنجاز المؤسسة تطبيقا لمقتضيات منشور الوزير الأول رقم 209 بتاريخ 26 ماي 1976 في موضوع الاقتناءات العقارية التي تهم ملك الدولة الخاص فتصطدم بضرورة الحصول على الاذن بالتقسيم حتى تتمكن من استخراج رسم عقاري خاص بتلك القطعة إذا كان العقار الأصلي محفظا أو في طور التحفيظ مع مايتبع ذلك من إعداد للملف التقني.وقد نصف المادة 58 من القانون رقم 25.90 المذكور أنه في الجماعات الحضرية والمراكز المحددة والمناطق المحيطة بها والمجموعات الحضرية والمناطق ذات صبغة خاصة وكل منطقة تشملها وثيقة من وثائق التعمير موافق عليها كمخطط توجهه التهيئة العمرانية أو تصميم تنمية تجمع قروي يتوقف على الحصول على إذن سابق للتقسيم، كل قسمة يكون هدفها أو يترتب عليها تقسيم عقار إلى بقعتين أو أكثر غير معدة لإقامة بناء عليها. وقد فهم بعض رؤساء المجالس الجماعية أن الأمر يسري على كل تقسيم للعقار يوجد في منطقة مشمولة بوثائق التعمير حتى لو تعلق الأمر ببيع جبري ناجم عن نزع الملكية لأجل المنفعة العامة المتعلق باقتناء جزئي للعقار، وكذا إذا تعلق الأمر بتفويت جزئي رضائي للدولة لنفس الغرض حتى لو كانت القطعة الارضية المعنية تقع تحت طائلة المادة 28 وما يليها من القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير الصادر بتنفيذه ظهير 17 يونيو 1992 التي تنص على أن النص القاضي بالموافقة على تصميم التهيئة بمثابة إعلان بأن المنفعة العامة تستوجب القيام بالعمليات اللازمة لانجاز التجهيزات اللازمة لتحديد الأغراض العامة المخصصة لها الأراضي وتعيين المواقع الضرورية لكل نشاط.. وتنتهي الآثار المترتبة على إعلان المنفعة عند ا نقضاء أجل 10 سنوات يبتدئ من تاريخ نشر النص القاضي بالموافقة على تصميم التهيئة في الجريدة الرسمية . وهذا يعني أن مالك الأرض المتواجدة بالمنطقة المذكورة لاحق له في استغلال ملكه إلا بعد انقضاء 10 سنوات. ومن تم كيف نلزم هذا المالك بعدم استعمال ملكه خلال كل تلك السنوات؟ وإذا بادرت الدولة بالقيام بالإجراءات القانونية لتعويضه يصطدم بضرورة الحصول على شهادة التقسيم حسب فهم بعض المنتخبين، لاسيما أن المادة 61 من القانون 25.90 تنص على أنه لايجوز للعدول والموثقين والمحافظين على الاملاك العقارية ومأموري مصلحة التسجيل أن يحرروا أو يتلقوا أو يسجلوا أي عقد يتعلق بعملية البيع أو القسمة ما لم يكن مصحوبا بالإذن بالتقسيم، أو بشهادة من رئيس المجلس الجماعي يثبت أن العملية لاتدخل في نطاق تطبيق هذا القانون. ضريبة عملية التقسيم والسلطة التقديرية!؟ إلا أن المشكل بالنسبة للمالك أن الحصول على هذا الإذن ليس مجانيا وإنما يخضع لضريبة على عملية التقسيم بصريح المادة 162 من القانون 30.90 يحدد بموجبه نظام للضرائب المستحقة للجماعات المحلية وهيئاتها الصادر بتنفيذه الظهير الشريف بتاريخ 21 نونبر 1989 التي نصت على أنه تفرض الضريبة التي تخضع لها عمليات تقسيم الأراضي على القيمة التجارية المتخذة أساسا لتقدير واجب التضامن الوطني المفروض على الأراضي الحضرية غير المثبتة. وقد حددت المادة 163 من نفس القانون السعر الأقصى في نسبة 5% من القيمة التجارية المشار إليها أعلاه. وهذا يعني أن لرئيس المجلس الجماعي سلطة تقديرية لتحديد سعر الضريبة بين الإعفاء الكلي أي 0% وتحديد السعر الأقصى أي 5%، ولنا أن نتساءل عن المغزى من هذه السلطة التقديرية، ولاسيما إذا سيء استعمالها او استعملت لأغراض غير إدارية أو اجتماعية. والحاصل أن شهادة أو الإذن بالتقسيم لا يحق لأي شخص طلبها إلا المالك، فإذا كان مفردا فيتعين عليه أن يتقدم بصفة شخصية، أو بواسطة من ينوب عنه لدى المجلس الجماعي مرفقا ببعض الوثائق المثبتة للملكية وغيرها من أجل الحصول على هذا الإذن، أما إذا كان الملك على الشياع فلا بد من موافقة جميع الملاك على التقسيم، وكأن الأمر يتعلق بتقسيم اختياري، ولاحق للادارة المطالبة بها التقسيم لأنه لا صفة لها في هذا الطلب مادامت الملكية لم تنقل إليها بعد. تعقيدات الملف التقني: ثم بعد الحصول على هذا الإذن فلابد من إعداد ملف تقني لفصل القطعة المعنية عن الرسم العقاري الأصلي، وهنا يأتي التعقيد الثاني المتمثل في ضرورة إعداد هذا الملف من طرف مهندس خاص، ذلك أنه وابتداء من سنة 2005 وجهت الهيأة الوطنية للمساحين الخواص رسالة إلى الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية ضمنتها احتجاجها على قبول المصالح الإقليمية للمسح العقاري الملفات التقنية المعدة من طرف المهندسين المساحين العاملين بالادارات العمومية وطالبتها برفضها حتى يتمكن القطاع الخاص من القيام بهذه المهام. وقد استجابت الوكالة المذكورة إلى هذا الضغط ومن تم يتعين عند إعداد الملفات النفسية أداء أتعاب المهندس المساح الخاص بعد أن كان المالك معفى من أدائها لفائدة المهندس المساح العمومي، ومن هذا إحراج للمالك مادام انه طبقا للفصل 498 من قانون الالتزامات والعقود هو الملزم بتسليم الشيء المبيع. توضيح لابد منه لثلاث وزارات: ومجمل القول فان كلا من وزارة الداخلية ووزارة العدل ووزارة الاقتصاد والمالية والوزارة المكلفة بالاسكان ملزمون كل حسب اختصاصه توضيح الأمور وان كانت واضحة، ذلك ان وزارة الداخلية باعتبارها تمارس الوصاية الادارية على الجماعات المحلية، وذلك بتوضيح أن المادة 162 من القانون 90.30 المحدد بنظام الضرائب المستحقة للجماعات المحلية وهيئاتها لا تطبق إلا على التجزئات العقارية كما حددتها المادة الأولى من القانون، 90.25 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية كما أسلفنا أعلاه، وبالتالي فإن مطالبة المواطنين بالأداء يعتبر غذرا في مفهوم القانون الجنائي، حيث نص الفصل 243 منه على أنه يعد مرتكبا للغذر، ويعاقب بالحبس من سنتين إلى خمس وبغرامة من خمسة آلاف إلى مائة ألف درهم، كل قاض أو موظف عمومي طلب أو تلقى أو فرض أو أمر بتحصيل ما يعلم أنه غير مستحق أو أنه يتجاوز المستحق، سواء للادارة العامة، أو الأفراد الذين يحصل لحسابهم أو لنفسه خاصة. تضاعف العقوبة إذا كان المبلغ يفوق مائة ألف درهم. أما وزارة الاقتصاد والمالية باعتبارها من يعد الميزانية العامة السنوية وتشرف عمليا على الملك الخاص للدولة ولها وصاية مالية على الجماعات المحلية فانها أدرى بالعراقيل التي تعرفها عملية تسوية المشاريع التربوية وغيرها عند الرغبة من اقتناء العقارات المتطلبة، في حين أن وزارة العدل مؤهلة للحفاظ على التطبيق الحسن والسليم للنصوص القانونية بما لها من اختصاصات قانونية وعلى هذا الأساس فان الوزارة المكلفة بالإسكان تكون كذلك مختصة بالمطالبة بتعديل النصوص القانونية المتعلقة بالتعمير والتجزئات السكنية وتقسيم العقارات حتى تميز بين التقسيم لأغراض تجارية والتقسيم لأغراض اجتماعية وتربوية. البحث عن آليات قانونية للتمازج: وصفوةالقول فإن كل مشروع تنجزه الدولة، سواء كان تربويا، أو إجتماعيا يعتبر قيمة مضافة إلى عمل السلطة المنتخبة، وبالتالي لابد من إيجاد آلية قانونية للإبقاء على التمازج الذي دعت إليه مناظرات الجماعات المحلية السابقة، كما أنه لا حق لأية جهة إدارية فرض شروط قانونية على المواطنين لم تأت بها نصوص قانونية مصادق عليها من ممثلي الأمة، كما هو الحال في رفض كل التصاميم والملفات التقنية المعدة من طرف المهندسين العموميين فقط من أجل مجاملة هيئة أو مجموعة على حساب السير العادي للمشاريع التنموية. والأمل معقود على مشروع القانون الخاص بالتعمير رقم 04.04 في الحد من هذا التسيب الذي قد يقوض مجهودات الدولة في التنمية الاجتماعية والتربوية، علما أن مشروع هذا قانون يلقي معارضة من جهات معلومة وأخرى غير معلومة.
