آخر مستجدات قانون المالية لسنة 2010 بالنسبة لتفويت المساكن الاجتماعية المعدة للسكنى الرئيسية

الضريبة على القيمة المضافة المتعلقة بعمليات البناء

الضريبة على القيمة المضافة أو الضريبة على رقم الأعمال، هي ضريبة غير مباشرة تسري على الإنتاج في جميع مراحله، إلا أنها لا تتناول إلا القيمة المضافة التي تعني الزيادة في قيمة الإنتاج في كل مرحلة من مراحله إلى أن يتم استهلاكه، وقد حدد قانون الإطار المتعلق بالإصلاح الجبائي الصادر في 23 أبريل 1984 سريان مفعول هذه الضريبة إلى مرحلة التسويق بالجملة.
وقد نظم المشرع المغربي أحكام الضريبة على القيمة المضافة في الفصول من 87 إلى 125 من المدونة العامة للضرائب. وهي من الضرائب الأساسية التي تعتمد عليها الميزانية العامة في مواردها، وهي الأوسع نطاقا والأكبر مجالا والأكثر مرونة وتعديلا وجدلا بسبب ارتباطها الوثيق بالتقلبات والتغيرات الاقتصادية والمالية سواء الوطنية أو الدولية.
ويسري تطبيقها على العمليات التالية:
1- العمليات المنجزة بالمغرب سواء كانت ذات طبيعة صناعية أو تجارية أو حرفية أو تدخل في إطار مزاولة مهنة حرة.
2- العمليات المتعلقة بالاستيراد.
3- جميع العمليات المذكورة بالمادة 89 من المدونة العامة للضرائب التي تفرض عليها الضريبة بكيفية وجوبية، إذا قام بها أشخاص غير الدولة اللامقاولة: Etat non-entrepreneur بصورة اعتيادية أو عرضية، ومهما كان مركزهم القانوني وشكل أو طبيعة العمل الذي يقومون به أو يزاولونه.
ويدخل ضمن هذه العمليات الأخيرة التي تخضع وجوبا للضريبة «ما يسلمه الشخص لنفسه من الأعمال العقارية وعمليات التجزئة والإنعاش العقاري» المنصوص عليها في الفقرة 7 من المادة 89 المشار إليها.
ويقصد بالأعمال العقارية أشغال البناء التي يقوم بها المقاول المختص بهدف تشييد منشآت وبنايات عقارية لفائدة الغير، ويراد بعمليات التجزئة قيام المجزئ العقاري بأشغال تهيئة وتجهيز الأراضي قصد إقامة بناءات عليها.
أما الإنعاش العقاري فهو تشييد أو العمل على تشييد عقار أو عدة عقارات من أجل إعدادها للبيع أو الإيجار، دون أن تكون للشخص الذي قام بذلك صفة مقاول في الأعمال العقارية.
إذن فما يقدمه الشخص لنفسه Livraison à soi-même de construction-- هو عملية عرضية بموجبها يتحمل الملزم بصفة شخصية أو عن طريق الغير، جميع عمليات بناء عقار، سواء كان الملزم شخصا طبيعيا أو معنويا، وذلك مع مراعاة الإعفاءات المنصوص عليها في المدونة العامة للضرائب.
أولا: عمليات البناء المعفاة من الضريبة:
وهي على نوعين:
عمليات معفاة دون الحق في الخصم وعمليات معفاة مع الحق في الخصم، وقد تم التنصيص عليها تباعا في المادتين 91 و92 من المدونة العامة للضرائب، وفيما يلي استعراض لكل نوع من الإعفاء على حدة:
1) العمليات المعفاة دون الحق في الخصم:
تعفى من الضريبة على القيمة المضافة عمليات البناء التالية:
- عمليات البناء التي يقوم بها أشخاص طبيعيون لمباني معدة خصيصا لسكناهم الرئيسية الشخصية.
- عمليات البناء التي تقوم بها الشركات المدنية العقارية التي يؤسسها أفراد الأسرة الواحدة، من أجل بناء وحدة سكنية مخصصة لسكناهم الشخصية الرئيسية.
- عمليات البناء التي يقوم بها أشخاص ذاتيون أو معنويون من أجل تشييد مبان معدة لسكن مستخدميهم، في إطار برنامج معتمد.
- عمليات بناء المساكن التي تنجزها التعاونيات السكنية المؤسسة والمزاولة عملها وفق النصوص التشريعية الجاري بها العمل لفائدة كل منخرط من المنخرطين فيها.
غير أنه ومن أجل الاستفادة من الإعفاء المذكور، لابد من توافر الشروط الثلاثة التالية:
- ألا تزيد المساحة المبنية المغطاة عن 300 م2.
- أن يكون المبنى المشيد معدا خصيصا للسكنى الرئيسية الشخصية للمعني بالأمر، أو فروعه أو أصوله المباشرين.
- أن تكون مدة تخصيص المبنى على سبيل السكنى الرئيسية الشخصية طوال الأربع(4) سنوات، تبتدئ من تاريخ تسليم رخصة السكن أو شهادة المطابقة أو شهادة نهاية أشغال البناء أو أية وثيقة رسمية تقوم مقام ذلك.
ولا يمكن أن تكون محل أي إعفاء المباني المخصصة للإيجار أو الكراء أو للاستعمال المهني وكذا البناءات المضافة للمباني الأصلية أو توسعاتها.
2) العمليات المعفاة مع الحق في الخصم:
تعفى من الضريبة على القيمة المضافة مع الاستفادة من الحق في الخصم المنصوص عليه في المادة 101 من المدونة العامة للضرائب، عمليات تفويت المساكن الاجتماعية المعدة لغرض السكنى الرئيسية والتي تتراوح مساحتها المغطاة ما بين 50 و100 م2، ولا يتعدى ثمن بيعها 250.000 درهم دون احتساب الضريبة على القيمة المضافة (البند 1 من المادة 7 من قانون المالية لسنة 2010).
ويمنح هذا الإعفاء وفق الشروط المنصوص عليها بالمادة I-93 من نفس المدونة التي تعرف مساحة السكن الاجتماعي بكونها المساحة الإجمالية التي تشتمل بالإضافة إلى الجدران والحجرات الرئيسية على الملحقات والمرافق التالية كالبهو والحمام والمرحاض والمرآب والسرداب والأسيجة وغيرها... سواء كانت هذه الملحقات والمرافق داخلة أم غير داخلة في البناء الرئيسي.
وإذا تعلق الأمر بشقة تشكل جزءا من وحدة عقارية، فإن المساحة تشمل زيادة على ما سبق ذكره، الأجزاء المشتركة المرصدة لخدمة الشقة والمقدرة بما لا يقل عن 10%.
أما الشروط المذكورة فهي كالتالي:
1- أن يتم اقتناء المسكن من منعش عقاري كان قد أبرم مع الدولة اتفاقية بهذا الشأن.
2- أن يتم إنجاز الوعد بالبيع والبيع النهائي من طرف موثق، ويتلقى هذا الأخير من قابض إدارة الضرائب مبلغ الضريبة على القيمة المضافة المبين في العقد باعتباره جزءا من الثمن.
3- أن يشتمل العقد النهائي لزوما على ثمن البيع ومبلغ الضريبة على القيمة المضافة، وكذا التزام المقتني بتخصيص السكن الاجتماعي على سبيل السكنى الرئيسية أربع (4) سنوات ابتداء من تاريخ الاقتناء، وأن يرهن لفائدة الدولة رهنا رسميا من الدرجة الأولى أو الثانية، وضمانا لأداء الضريبة على القيمة المضافة المؤ داة من طرف الدولة وكذا الذعائر والغرامات التي قد تستحق في حالة الإخلال بالالتزام الآنف الذكر.
ثانيا: الأساس الخاضع للضريبة:
من أجل تصفية الضريبة على القيمة المضافة بكيفية صحيحة ووفق مقتضيات المادتين 96 و98 من المدونة العامة للضرائب لابد من التمييز بين حالتين اثنتين:
1) بالنسبة للبناءات المعدة للسكنى أو للإيجار:
يتكون الأساس الخاضع للضريبة من مجموع ثمن تكلفة البناء، وتتكون هذه التكلفة من النفقات والمصاريف التالية:
- أجهزة المهندس المعماري أو المساح أو المهندس القائس أو الطبوغرافي.
- ثمن اقتناء مواد البناء أو الثمن العادي للأعمال أو الأشغال أو الخدمات.
- مبلغ الفاتورات المتعلقة بالأعمال المنجزة.
- المصاريف المالية ذات الصلة وجميع مصاريف ونفقات البناء الأخرى.
وإذا تعذر إثبات هذه المصاريف بكيفية قانونية سليمة، قامت الإدارة الضريبية بوضع تقييم لثمن تكلفة البناء في إطار الإجراءات والمساطر المنصوص عليها في المواد 220 - 221 - 224 - 228 و229 من المدونة العامة للضرائب، حيث يتم تحديد الأساس المفروضة عليه الضريبة استنادا إلى الجدول Barème يحدد بنص تنظيمي باعتبار الرقم الاستدلالي لتكلفة مختلف العناصر الداخلة في البناء.
2) بالنسبة للبنايات المعدة للتفويت أو التي وقع تفويتها:
في حالة تفويت المبنى المشيد قبل السنة الرابعة التي تلي السنة التي تم فيها الانتهاء من عملية البناء، والتي تقترن في الغالب الأعم وكما سبق القول بتسليم رخصة السكن أو شهادة المطابقة أو أي شهادة أو وثيقة ثبوتية تقوم مقامهما، يحدد الأساس الخاضع للضريبة عن طريق الفرق بين ثمن التفويت مطروح منه ثمن الأرض المشيد عليها البناء بعد إعادة تقييمه باعتماد معاملات إعادة التقييم المطبقة في مادة الضريبة على الدخل المترتبة على الأرباح العقارية.
ويحدد سعر الضريبة على القيمة المضافة بنسبة 20% من الأساس الخاضع للضريبة الذي يتكون سواء من ثمن تكلفة البناء دون احتساب ثمن الأرض بالنسبة للبناءات المعدة للسكنى أو الكراء، أو من الفرق بين ثمن التفويت وثمن الأرض بعد تحيينه بالنسبة للبنايات التي وقع تفويتها، وذلك بعد خصم مبلغ الضريبة على القيمة المضافة موضوع فاتورات البناء التي تم الإدلاء بها إلى مفتش الضرائب المختص.
مع ملاحظة هامة وهي أنه في حالة تصحيح ثمن التفويت من طرف مفتش الضرائب المكلف بمراقبة الإقرار بالبيع في مجال الضريبة على الدخل المترتبة على الأرباح العقارية، فإن الثمن المصحح هو الذي يجب الأخذ به في احتساب الضريبة على القيمة المضافة المتعلقة بعملية البناء، طبقا لمقتضيات الفقرة I من المادة 65 من المدونة العامة للضرائب، وهذا يستوجب تنسيقا تاما ومتبادلا ما بين المفتش المكلف بالضريبة على القيمة المضافة المتعلقة بالمباني بحكم خبرته وتمرسه في التعامل مع فاتورات البناء، والمفتش المكلف بمراقبة التفويتات في مجالي الضريبة على الدخل المترتبة على الأرباح العقارية وضريبة التسجيل بحكم خبرته وتجربته في التعامل مع الأثمنة والقيم التجارية وتوفره على ترسانة مهمة من عناصر المقارنة ذات القوة الثبوتية.
غياب هذا التنسيق وانشغال هذا المفتش أو ذاك بالملف الذي بين يديه قد يفتح الباب أمام إفلاتات عدة، كما قد يجعل بعض الملزمين حائرين متسائلين حول من الأولى بالأداء - رغم اختلاف الأجل - هل هي الضريبة على القيمة المضافة أم الضريبة على الدخل؟ ولمن ستسلم الفاتورات الأصلية هل لهذا المفتش أو ذاك؟ وكل مفتش يدعي الأسبقية؟ والغالبية من الملزمين تعطي الأولوية للضريبة على القيمة المضافة خشية تصحيح الثمن من طرف المفتش المكلف بمراقبة التفويتات وتطبيقه بكيفية موازية كما هو الشأن بالنسبة للبائع والمشتري في العقد.