◆ Les transactions font l'objet d'un redressement fiscal systématique. ◆ Plusieurs critères ne sont pas pris en considération par les agents du fisc pour l'évaluation des biens immobiliers.
Par C. Jaidani
Le lancement du référentiel des prix de l'immobilier, qui est retenu aussi bien par la Direction générale des impôts (DGI) que par l'Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC), avait pour but de réduire au maximum les contestations des contribuables concernant la taxe sur les profits immobiliers (TPI). L'objectif est d'assurer plus de transparence et de visibilité pour les investisseurs. Pourtant, il existe toujours des litiges entre les assujettis et l'administration fiscale et plusieurs dossiers sont portés devant la justice. En dépit de l'existence de ce référentiel, la quasi majorité des transactions immobilières fait l'objet de révision fiscale. Excepté les opérations de ventes de biens immobiliers réalisées par des groupes publics ou conventionnés avec l'Etat, ou celle d'un logement retenu comme résidence principale pendant au moins huit ans, le redressement fiscal des déclarations de vente est devenu systématique. Les agents du fisc ont, depuis quelques années, et surtout avec la flambée de l'immobilier, opté pour cette pratique. «Dans les zones urbaines, surtout dans les grandes métropoles, la fourchette des prix reste bien cernée.Quand l'administration fiscale effectue une révision, elle le fait selon des critères bien précis, avec une argumentation solide. Mais c'est dans les petites villes et les terrains agricoles que la situation est plus ambiguë», souligne Mohamed Alaoui, expert en immobilier. La DGI est dans son droit d'utiliser tous les moyens pour lutter contre l'évasion et la fraude fiscales, mais certains contribuables estiment qu'ils sont lésés et se trouvent dans une position inéquitable au niveau de l'évaluation de la TPI. «Dans les grandes métropoles, les transactions sont fréquentes et nombreuses. Il est plus facile d'évaluer la valeur réelle d'un bien et d'effectuer un redressement fiscal. Dans les petites villes ou dans le monde rural, les prix de vente peuvent différer d'un bien à un autre, passant du simple ou double», explique Alaoui. Pour les terrains agricoles où les litiges sont plus fréquents, l'administration fiscale se base sur la moyenne des prix pratiqués dans cette zone, sans prendre en considération d'autres critères. On peut citer notamment la nature du terrain, la fertilité du sol, l'existence de la nappe phréatique, si le terrain est accidenté ou non, la proximité avec les réseaux électrique, la disponibilité de l'eau potable, des infrastructures routières et des services publics. «Pour effectuer un redressement, l'administration fiscale se base sur la documentation dont elle dispose, notamment les dernières déclarations de vente enregistrées dans une zone concernée. Ses agents optent le plus souvent pour la valeur la plus élevée, sans prendre en considération la réalité du terrain. Parfois, ces valeurs sont biaisées par les sous-déclarations ou la spéculation. Les prix de vente des terrains dans l'indivision, qui regroupent plusieurs héritiers ou associés, sont généralement tirés vers le bas par rapport à la moyenne du marché», conclut Alaoui.
Procédure de recours compliquée Les moyens de recours dont disposent les contribuables sont compliqués et la procédure est parfois longue. C'est pour cela que les assujettis cèdent face à l'intransigeance du fisc et préfèrent régler le redressement pour avoir le fameux quitus que de traîner pendant des semaines, voire des mois dans les bureaux des inspecteurs des impôts et payer de lourdes pénalités. L'assujetti à une révision fiscale peut soit négocier un accord à l'amiable sur la plus-value et la valeur imposable, soit faire appel à la commission locale de recours fiscal, puis la commission nationale de recours fiscal ou le cas échéant au tribunal administratif pour revendiquer ses droits.
