Il a le devoir d'effectuer les investigations préalables à l'établissement de l'acte. Il garantit à l'acquéreur de devenir propriétaire et au vendeur d'être payé. Il n'est pas garant de la qualité de la construction, ni des vices cachés. Le notaire est aujourd'hui un acteur incontournable dans l'acte d'achat ou de vente d'un bien immobilier. Même si on n'a pas systématiquement recours à ses services, vendeur et acheteur se sentent plus en sécurité et en confiance lorsque l'opération d'achat ou de vente se déroule en sa présence et sous sa supervision. Quel est donc son rôle dans la conclusion d'un contrat immobilier ou autre ? Et quel est son véritable apport ? Il est garant de la légalité des contrats Le notaire est considéré comme garant de la légalité des contrats qu'il reçoit et dont il assure la moralité et la sécurité juridique. Autrement dit, il a pour mission d'authentifier – au moyen d'actes inattaquables – la volonté des contractants. Le rôle le plus important et le plus visible du notaire reste la rédaction d'actes juridiques authentiques. Il est censé prendre toutes les précautions pour que les contrats, les documents et les actes publics qu'il établit soient en conformité avec les dispositions réglementaires et légales. Ce faisant, il est en mesure de prévenir les litiges entre les parties, qui se mettent également à l'abri de toute irrégularité vis-à-vis de la législation en vigueur. Le notaire a également un rôle de conseil, dans la mesure où il est tenu d'informer de manière tout à fait impartiale les parties (dans le cas d'une transaction immobilière, il s'agit du cédant et de l'acquéreur) sur la portée de leurs engagements respectifs. Dans certains cas, et face à une mésentente entre acheteur et vendeur, le notaire reste la personne la mieux placée pour chercher et aboutir à des solutions intermédiaires. Me Saïda Chraïbi, notaire à Casablanca, tient cependant à s'affranchir de ce rôle d'intermédiaire : «Nous ne sommes pas des intermédiaires et notre but n'est pas de mettre d'accord acheteur et vendeur sur certains aspects de la vente, mais uniquement sur les conditions juridiques dans lesquelles elle devra se dérouler». Il vérifie qu'aucune charge ne grève le bien immobilier Dans un contrat immobilier, le notaire agit à différents niveaux. D'abord au niveau des investigations préliminaires à la vente, de manière à s'assurer que le bien en question existe réellement et que le vendeur en est bien le propriétaire. Il s'agit ensuite, pour le notaire, de s'assurer qu'aucune charge ne grève le bien immobilier en question. Il contacte pour cela les services de la Conservation foncière pour s'assurer qu'aucune hypothèque, prénotation, saisie conservatoire ou autre condition ré- dhibitoire n'est inscrite sur le titre de propriété. Dans le cas d'une hypothèque, le notaire peut aller jusqu'à contacter la banque pour verifier le montant exact de l'hypothèque et le prix d'une éventuelle mainlevée. Lorsqu'il s'agit d'un terrain qui ne fait pas partie d'un lotissement, le notaire effectue également les démarches nécessaires auprès de l'agence urbaine pour s'assurer qu'il n'existe aucun projet d'utilité publique ou autre qui puisse nuire à la valorisation future du terrain. Le notaire doit enfin se renseigner auprès de l'administration fiscale pour s'assurer que le vendeur a bel et bien un quitus fiscal et que l'acheteur ne se retrouve pas solidairement responsable des impôts dus par le vendeur au titre du bien immobilier en question. Lorsqu'il s'agit d'une copropriété, le notaire informera l'acheteur de toutes les clauses importantes du règlement de copropriété, surtout s'il comprend une clause de préférence qui peut être constituée entre copropriétaires, et en vertu de laquelle ils peuvent annuler un acte de vente. Il garde les fonds chez lui jusqu'à constatation du transfert de propriété Le second niveau d'intervention du notaire réside dans l'établissement de l'acte lui-même et dans l'aboutissement de la transaction. C'est là le rôle le plus connu du notaire : rédiger le contrat et garantir que le vendeur reçoive l'argent et que l'acheteur devienne réellement propriétaire du bien. Le plus souvent, l'acheteur met entre les mains du notaire les fonds nécessaires à la transaction. Le notaire est tenu de garder ces fonds chez lui jusqu'à la constatation du transfert de propriété. « Nous représentons une véritable garantie du bon dénouement de la transaction, aussi bien pour le vendeur que pour l'acheteur», insiste Me Chraïbi. Si vous avez opté pour un achat sur plan, le notaire vous sera également d'un grand secours puisqu'il veillera à ce que vous n'effectuiez les avances que si le promoteur a réellement avancé sur les travaux et qu'aucun retard n'est constaté à ce niveau. Les honoraires du notaire varient entre 0,5 et 1% du montant de la transaction Le notaire assure également un «service après-vente» puisqu'il est tenu, de par la loi, de conserver, pour au moins 100 ans, une copie de tous les actes et de tous les documents qui l'accompagnent. Il est donc possible de demander gratuitement une copie des actes établis auprès d'une étude. Par contre, le notaire n'est en aucun cas responsable des vices de construction qui peuvent apparaître après la vente, ou des litiges de ce genre. « Nous nous intéressons uniquement au titre foncier et aux documents qui l'accompagnent. Il n'est pas de notre ressort de vérifier l'état de la construction. Ce genre de litige doit être réglé avec l'ancien propriétaire et les entreprises responsables de la construction, à l'amiable ou devant un tribunal», explique un notaire. Les honoraires du notaire varient généralement entre 0,5 % et 1 % du montant de la transaction, selon la complexité du dossier. A cela viennent s'ajouter les 0,5 % dus au titre de la taxe notariale. 5 % du montant de cette taxe servent à approvisionner un fonds de garantie. Le notaire reverse 75 % du reste au service d'enregistrement et garde les 20% pour lui. Bien que ce soit l'acheteur qui s'acquitte des honoraires, le notaire ne réfléchit pas en termes de «client» mais plutôt en terme de «dossier» et doit veiller à sauvegarder les intérêts des deux parties. Il a un dossier à diligenter dans les meilleures conditions, de manière à assurer au vendeur le paiement du prix et à l'acquéreur l'accès à la propriété
