Plusieurs mesures pour renforcer la production agricole nationale et assurer des stocks confortables    Aswak Assalam lance prochainement «Aswak Delivery», un service de livraison à domicile    Coronavirus : le groupe CDG annonce de nouvelles mesures au profit des TPME    Condoléances du roi Mohammed VI à la famille de feu Marcel Botbol    TIBU Maroc s'adapte au coronavirus    Coronavirus au Maroc: le bilan grimpe à 691 cas, 44 décès    Covid-19: Le ministère de la Santé appelle à la patience    Le vrai du faux sur le coronavirus au Maroc, ce jeudi 2 avril    Enchères de Sotheby's: Melehi et Belkahia en vedette    Confinement: nouvelles pratiques, vieilles fractures    Mohamed Belmou : «Nous sommes pour l'idée d'allouer le budget des festivals pour lutter contre le corona»    Saad Lamjarred réagit au décès de Marcel Botbol (PHOTO)    Fonds Spécial Covid-19    Les éboueurs, des soldats nocturnes qui veillent à la propreté    Covid-19: l'Espagne passe à la phase de “ralentissement” de la pandémie    CDM reporte les échéances des crédits pour les clients impactés    Coronavirus : plus de 700.000 bénéficiaires de l'indemnité forfaitaire    Sous le thème «Philosophie de jeu de la FRMF» : La FRMF tient son séminaire en ligne    Confinement : que regardent les téléspectateurs marocains?    Coronavirus: La Corée du Nord épargnée ?    Le Maroc a été parmi les premiers à fournir la chloroquine malgré la forte demande au niveau mondial    La télévision au temps de Coronavirus et la reprise du pouvoir d'initiative    Le football français en deuil : De Marseille à toute la L1, hommage unanime à Pape Diouf    Lutte anti-coronavirus : Evacuation d'un grand marché populaire à Laâyoune    Adieu Si Fadel    Un joueur du FUS se blesse pendant ses entraînements à domicile    Mustapha Adib, ex-espion des services de l'hexagone, tombe bien bas    En Guinée, le président Alpha Condé, 82 ans, obtient une très large majorité parlementaire    Décès de Marcel Botbol à cause du Covid-19: ce que l'on sait    Brèves Internationales    Parlement: Dispositif exceptionnel pour la session du printemps    Les réserves des centrales syndicales    Report des Jeux méditerranéens d'Oran à 2022    Après la crise sanitaire, vers un foot plus vertueux ?    Le ministère de la Santé étoffe sa communication    Nouvelle pauvreté et nouvelles solidarités en Italie    Le Maroc n'y échappera pas    L'ONEE prend des dispositions spéciales pour préserver son personnel    La Chambre des représentants mobilisée pour répondre aux exigences de la situation sanitaire    Le coaching mental, un impératif pour les sportifs à l'heure du confinement    De la culture gratuite pour combattre l'ennui du confinement    Le rappeur français Booba prêche le respect des mesures préventives    Les musiques reposantes ont le vent en poupe    Mali: Des législatives entre terrorisme et coronavirus…    Fadel Iraki, le cofondateur du “Journal Hebdo”, n'est plus    Un projet terroriste déjoué en Tunisie    Ça ne va pas si mal que ça pour nos étudiants au Canada    La production dans la construction en hausse de 3,6% dans la zone euro    







Merci d'avoir signalé!
Cette image sera automatiquement bloquée après qu'elle soit signalée par plusieurs personnes.





Immobilier
Vente sur plan, une loi juste pour la forme!
Publié dans L'Economiste le 28 - 04 - 2010

· 8 ans après son adoption, les promoteurs résistent
· Pas de délai de livraison, clauses abusives… les dangers
Devenir propriétaire, quoi de plus légitime! Sauf qu'un «homme averti en vaut deux». Lorsque madame et monsieur se présentent chez un promoteur, il y a de fortes chances pour que le rêve tourne au cauchemar. C'est particulièrement envisageable lors de l'achat sur plan. Plus connu chez les juristes par la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement (VEFA).
Souriant et affable, le commercial de la société immobilière vous propose alors de réserver votre appartement. Dans 90% des cas, vous sortirez après avoir signé… un reçu de réservation au lieu d'un contrat préliminaire. Ce dernier est en principe un compromis de vente ou une promesse de vente. Qu'est-ce que ça change? Juridiquement, ce reçu offre une protection minimale.
D'ailleurs, il ne mentionne pas le délai de livraison. En cas de retard, le client pourra difficilement se prévaloir de dommages et intérêts. Même si son droit de créance est manifeste puisque le reçu indique qu'il a versé un acompte. Le juge civil accorde à l'acquéreur le droit d'être remboursé. La jurisprudence de la Cour suprême «penche vers le principe du délai raisonnable. C'est-à-dire le temps légitime dont dispose un promoteur pour édifier son projet immobilier», explique un magistrat de la Haute cour. Donc un dédommagement est toujours jouable.
La charge de la preuve, elle, incombe au promoteur qui doit démontrer sa bonne foi dans l'exécution de ses engagements. Mais rares sont les clients qui s'engagent dans une bataille judiciaire qui s'annonce rude, onéreuse et longue surtout.
Toujours est-il que la validité juridique du reçu de réservation est très discutable.
La loi relative à la VEFA impose un contrat préliminaire conclu devant un notaire ou un avocat inscrit sur la liste et agréé près la Cour suprême. Dans le cas contraire, il est frappé de nullité, prévient l'article 618-3. Ne serait-ce que parce qu'il n'a pas été élaboré par un juriste «appartenant à une profession légale et réglementée». Celui-ci lui octroie le cachet d'acte authentique.
Autant dire que le reçu de réservation sert généralement à prouver «le versement d'une valeur. C'est un simple contrat où l'on distingue, d'un côté, un bénéficiaire ou un réservant qui s'engage à payer et, de l'autre, un promoteur qui s'engage à édifier», affirme le notaire Faiçal Benjelloun. Vu sous cet angle, ce document ne sert pas à grand-chose surtout lorsque la qualité de l'ouvrage est contestée par le client. C'est là d'ailleurs un autre piège à éviter.
· Le principe du ni-ni
En effet, le reçu ne contient pas «une description de l'immeuble, objet de la vente» comme l'exige l'article 618-3 de la loi relative la VEFA. Or, le contrat préliminaire quadrille ce point. C'est une garantie pour que le client ne se retrouve pas avec une finition économique alors qu'il a acheté un appartement moyen ou haut standing. Des acquéreurs témoignent avoir eu droit à «des portes de cuisine de 65 cm, ce qui ne permet pas de faire entrer un réfrigérateur!» (www.leconomiste.com/édition du 5 avril 2010).
Souvent le reçu de réservations se contente de préciser le prix global de la vente, l'usage du local (habitation ou commerce)… En revanche, la superficie -élément significatif dans la description d'un immeuble- n'est pas mentionnée. C'est pourquoi certains nouveaux propriétaires se retrouvent avec des appartements amputés de 10, 20, voire 30 m2. D'où le poids juridique du cahier des charges qui est joint au contrat préliminaires. Et qui servira de preuve à charge pour se retourner contre un promoteur véreux.
Le compromis de vente permet de verrouiller encore plus ses droits «en déposant une prénotation dans le titre mère disponible à la conservation foncière», souligne Mohamed Alami, président délégué du Conseil national des notaires. Prénotation qui est soumise à l'accord préalable du vendeur.
Quel recours aura donc l'acquéreur si ce dernier la lui refuse? Si réforme il y a, n'est-il pas judicieux de supprimer l'accord préalable du promoteur prévu par l'article 618-10?
A part la description de l'immeuble, la loi relative à la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement pose d'autres conditions. Parmi lesquelles figurent les références de la caution bancaire ou toute autre caution ou assurance.
Le reçu de réservation n'en fixe pas non plus sa référence: dépositaire, montant de la caution… L'article 618-9 de la loi sur la VEFA précise bien que «le vendeur doit constituer au profit de l'acquéreur une caution bancaire (…) afin de lui permettre de récupérer les versements en cas de non-application du contrat». Exemple: la faillite du promoteur.
· Attention au recto!
Le directeur juridique d'une grande banque estime «qu'il aurait fallu rendre plus explicites les motifs d'une éventuelle mise en jeu de la caution bancaire, puisque la non-application du contrat demeure une notion très vague».
Aussi, «il convient de préciser la nature exacte de la caution «similaire» (assurance ou toute autre caution) auquelle il est fait référence par l'article 618-9», poursuit-il. Il n'en demeure pas moins que le recours au dépôt d'une caution reste un fait rarissime. Ce sont surtout «les groupes immobiliers étrangers -particulièrement à Marrakech et Tanger- qui y ont recours. La clientèle de luxe est plus pointilleuse surtout que les prix de vente dépassent souvent 1,5 million de DH. Elle exige par conséquent des garanties. Son poids financier conforte sa marge de manœuvre lors des négociations», témoigne un banquier.
Le reçu de réservation pullule de clauses abusives.
«En cas d'annulation de la réservation ou de désistement unilatéral du client, la société vendeuse retient 5% de la valeur vénale du bien à titre de dommages et intérêts», lit-on au recto d'un spécimen. Or, en cas de défaillance du promoteur, le reçu ne prévoit aucune pénalité à son égard. C'est l'exemple type d'une clause abusive où le déséquilibre en faveur du vendeur est flagrant. C'est à ce genre de pratique que le projet de loi 31-08 relative à la protection du consommateur (articles 15 à 20) doit faire face. La chasse sera donc ouverte aux clauses abusives dans les billets, tickets, bons de garantie, bons de livraison… Et les fournisseurs doivent, selon l'article 199, mettre leurs contrats en conformité… Ils auront un délai de 3 mois à compter de la publication de la loi 31-08 au Bulletin officiel. En attendant son entrée en vigueur, beaucoup de consommateurs sont pris au piège.
Reste à savoir pourquoi les dispositions de la VEFA sont restées finalement lettre morte? Le ministère de l'Habitat et de l'Urbanisme rétorque que, d'après les échos des promoteurs, «cette loi protège beaucoup les clients». Mounia Lahlou, directrice de la promotion immobilière, avance «que la réforme de la loi 44-00 est d'actualité: le projet est à l'étude mais aucun deadline n'a été encore fixé».
La Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) a déjà émis des propositions. Une rencontre entre les professionnels et le ministère de tutelle est programmée. Yassine Lahlou, président de la commission communication au sein de la FNPI, affirme que la loi relative à la VEFA «est théoriquement très intéressante, mais elle n'est pas concrète». Pour étayer ses propos, il en énumère dix limites: en cas de retard, la force majeure n'est pas prise en compte; la signature d'un acte authentique dressé par un notaire ou par un professionnel agréé; les pénalités de retard ne sont applicables qu'au promoteur; la gestion lourde des cautions bancaires… Par conséquent, la loi sur la VEFA (…) «n'est pas encore pratique. C'est pourquoi de nombreux promoteurs font encore appel au simple reçu de réservation».
Il y a 3 ans pourtant, le marché immobilier a connu un pic. La forte demande a fait que les promoteurs étaient en position de force et ils le sont toujours.
Après huit ans de son adoption, la loi sur la VEFA n'a finalement pas vraiment servi à grand-chose.
------------------------------------------------------------------------
Pas d'action collective
LE reçu de réservation d'un appartement n'offre pas au client/consommateur le bouclier juridique de la loi relative à la VEFA. En cas de litige, les acquéreurs lésés doivent se tourner vers le juge. D'où justement le poids des associations de consommateurs dans la lutte contre les clauses abusives. Même si le projet de loi relative à la protection du consommateur demeure relativement rigide: les acquéreurs lésés ne pourront pas ester collectivement en justice alors même qu'ils se regroupent en association. Pas de class action donc. Le projet de loi 31-08 n'accorde le droit de se porter partie civile qu'aux associations de consommateurs reconnues d'utilité publique.


Cliquez ici pour lire l'article depuis sa source.