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Crowdfunding immobilier: Un business model "freemium"
Publié dans L'Economiste le 10 - 12 - 2019

Selon Arnaud Romanet-Perroux, «le crowdfunding immobilier a l'avantage de maturités assez courtes et des délais de remboursement entre 6 et 24 mois. L'investisseur ne paie rien sur sa souscription. C'est un modèle économique freemium» (Ph. AR)
Le crowdfunding immobilier est une alternative au financement bancaire classique. Il repose sur la combinaison de deux facteurs: l'essor des nouvelles technologies et l'adaptation du cadre réglementaire. Aujourd'hui, nul besoin d'être un expert ni un investisseur expérimenté pour placer ou lever des fonds dans des projets immobiliers. Le ticket d'entrée est accessible au plus grand nombre et aux particuliers: en France, cela commence à 100 euros (1.000 DH). Après il n'y a de limite que dans les plafonds autorisés. Arnaud Romanet-Perroux, CEO d'Upstone, analyse ce nouveau business model, en cours de lancement au Maroc, ses enjeux, ses opportunités et ses risques calculés.
- L'Economiste: Concrètement comment s'applique le crowdfunding à l'investissement dans l'immobilier?
- Arnaud Romanet-Perroux: On peut distinguer deux aspects dans l'investissement immobilier. D'abord, l'investissement locatif dans le sens où j'achète un appartement via un emprunt et je le mets en location. Cette formule n'est pas aujourd'hui proposée par le crowdfunding. Là, c'est plutôt dans le périmètre des OPCI qui arrivent bientôt au Maroc et qui sont plutôt dans des investissements inscrits dans le long terme. En revanche, le crowdfunding propose en France et dans les pays anglo-saxons (notamment les Etats-Unis et l'Angleterre) de financer des projets de promotion dès la phase de la construction. Concrètement, le promoteur a besoin de capitaux pour déployer ses projets en complément de financements bancaires. Du coup, nous lui proposons de financer une partie de ses propres capitaux. Ce qui permet de fluidifier le marché avec plus d'opérations de financement. Cela permet aussi à de petits opérateurs de prendre part à des opérations, car généralement les grosses structures de promotion ont des assises financières solides. Mais le petit promoteur qui est en croissance et qui a besoin de financer plus de projets est limité par le capital. Justement, nous lui apportons le financement qui lui permet de développer ses projets dans des délais assez courts. Cela permet de booster le marché de la promotion. En contrepartie, les investisseurs ont une espérance de gain et une rentabilité attractive.
- Mais il y a aussi des risques qu'il faut bien expliquer aux investisseurs au préalable?
- Bien évidemment, c'est le propre de tout investissement. Le risque zéro n'existe pas. En échange de revenus élevés, le risque peut être aussi élevé. Sur ce point précis, nous expliquons bien aux investisseurs que le placement/investissement vaut potentiellement zéro. Autant vous pouvez gagner beaucoup, autant vous pouvez tout perdre. Il y a donc un risque associé à l'environnement, à la conjoncture... Du coup, nous recommandons aux investisseurs de ne pas placer toute leur épargne. Il va donc falloir se diversifier dans les projets pour limiter et anticiper les risques ou encore optimiser les chances de rentabilité.
- Comment la plateforme peut gérer un retournement de conjoncture ou une crise imprévue?
- Il faut admettre que, classiquement, un projet de promotion est vendu avant qu'il ne soit construit. La pré-commercialisation représente généralement 50% du volume du chiffre d'affaires. Du coup, le risque n'est que sur 50% du projet. Ensuite, il s'agit là de financements relativement courts dans la durée. L'on est en moyenne sur une durée qui varie entre 6 et 18 mois. Effectivement, l'on peut entrer dans un cycle baissier. A ce moment-là, la plateforme effectue des analyses pour évaluer l'impact du ralentissement sur le prix des appartements et de l'immobilier à vendre. A partir de là, l'on anticipe sur les baisses à effectuer avant de remettre en cause le remboursement aux investisseurs. Ce qui nous laisse une marge de manoeuvre qui n'est pas dans le schéma classique.
- A partir de votre expérience en France, comment le modèle marocain peut-il fonctionner et avec quel type d'investisseur?
- L'objectif est de toucher un grand nombre d'investisseurs particuliers. Tous ceux qui ont envie de placer leur épargne et saisir des opportunités. L'idée est de chercher le maximum de personnes physiques pour leur proposer régulièrement des investissements. Mais cela n'exclut pas les financements d'entreprises, des fonds d'investissement...
- Qu'en est-il des modalités de remboursement?
- Sur l'immobilier, il y a les opérations de marchands de biens avec des actes d'achats-ventes. Ce qui passe par des acquisitions, des travaux de rénovation et une plus-value à la revente. Ce sont des opérations qui vont de 1 jour à 6 ou 24 mois. Du coup, la maturité de l'investissement est plutôt courte. Sur les projets de promotion, l'on commence à financer à partir de la phase de construction. Sur ce type de projet, le processus ne dépasse pas 18 mois. C'est dire que les maturités sont assez courtes et les délais de remboursement entre 6 et 24 mois.
- Quelle est la particularité du business model de la plateforme Upstone?
- Le modèle économique d'Upstone repose sur l'analyse des projets, l'étude de leur potentiel, l'analyse du secteur et de la conjoncture... La facturation de la levée de fonds va vers le porteur de projet. Ce dernier formalise ses besoins en termes de levée de fonds, sa capacité à supporter les coûts de financement. A partir de là, nous facturons la levée de fonds sur un pourcentage qui varie entre 5 et 10% du montant levé. Je précise que l'investisseur ne paie rien sur sa souscription. C'est un modèle freemium. Nous lui proposons un rendement sur lequel il perçoit l'intégralité des revenus.
Implémenter l'écosystème, un préalable!
Selon Arnaud Romanet-Perroux, CEO de la plateforme française Upstone, «sur tout nouveau marché, il y a généralement plein d'acteurs qui se positionnent. Il y en a qui vont se consolider, d'autres vont disparaître. Le cadre réglementaire balise le terrain et crée des étincelles. Cela passe aussi par la vulgarisation, la communication dans les médias, l'éducation et la pédagogie pour expliquer les enjeux et les opportunités de ce nouveau marché. Il n'y a pas de recette passe-partout».
Propos recueillis par Amin RBOUB


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