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Foncier: L'incroyable méli-mélo
Publié dans L'Economiste le 24 - 01 - 2020

Cette fois sera-t-elle la bonne? Les conclusions de l'étude du Conseil économique, social et environnemental sur le foncier, réalisée à la demande du gouvernement, seront-elles prises en compte?
Les résultats annoncés par Ahmed Reda Chami, président du Conseil, relèvent «l'absence de cadre stratégique commun pour mettre en cohérence et orienter efficacement les politiques publiques en lien avec le foncier». Ce dernier se caractérise par la multiplicité des intervenants, la diversité des statuts juridiques ainsi que l'inexistence de mécanismes efficaces de coordination décentralisée… L'exécution même des stratégies sectorielles se heurte à des difficultés.
Pour le CESE, la réforme des terres collectives nécessite d'inclure des mesures spéciales pour garantir l'égalité des droits hommes/femmes en termes de possession et de contrôle des terres
D'abord pour rationaliser la mobilisation du foncier de manière rentable tout en minimisant les coûts environnementaux et sociaux pour la collectivité. Ensuite pour assurer une convergence entre les stratégies et les secteurs.
L'analyse du volet juridique montre que la catégorisation des statuts des terres repose soit sur leur propriétaire, soit sur leur destination ou usage. Les terres peuvent ainsi être melk, domaniales (privé et public), forestières ou encore habous ou collectives. «Chaque statut est soumis à des règles particulières restreignant de manière plus ou moins importante l'exercice du droit de propriété», souligne le Conseil.
De même, plusieurs textes organisent la reconnaissance de la propriété et sa dévolution. En tout cas, l'arsenal juridique est jugé vétuste et complexe. «Il devient désormais nécessaire de faire évoluer ces lois, au regard des télescopages qu'elles génèrent et des défauts de gouvernance globale qu'elles engendrent», recommande l'étude.
Dans son diagnostic, le Conseil relève d'autres lacunes qui devraient constituer les champs d'action prioritaires. C'est le cas notamment du non-achèvement de l'assainissement de la situation juridique du domaine de l'Etat, entravant ainsi la mobilisation du foncier en faveur des projets de développement. L'offre insuffisante de terrains viabilisés contribue à maintenir les prix à des niveaux élevés alors que la réglementation urbanistique ne permet pas de limiter les superficies de terrains à mobiliser et l'occupation des sols.
Multiplicité d'intervenants, chevauchement des compétences, centralisation des décisions et une mobilisation insuffisante des instruments liés au foncier... Le Conseil estime indispensable de revoir tout le schéma de gouvernance foncière
L'absence d'instruments de régulation du marché foncier et l'utilisation excessive des dérogations pour répondre aux urgences sont également relevées. Autre défaillance, le manque d'instruments fiscaux adaptés au marché foncier favorise la spéculation, la rétention et les pratiques illégales ainsi que l'insuffisante sécurisation de la propriété.
Celle-ci est attribuée par le CESE «au faible rythme des actions d'immatriculation surtout en milieu rural, d'un manque de sécurité de la Moulkiya pour les acheteurs et d'une persistance des transactions «grises» des terres collectives et de l'informel».
Plusieurs lacunes par rapport à la gouvernance sont également relevées. Entre autres, l'insuffisante articulation entre les documents d'urbanisme et les services publics urbains ainsi que l'affaiblissement de l'urbanisme en tant qu'instrument de régulation.
Le Conseil parle aussi des télescopages entre les objectifs sectoriels et les comportements spéculatifs opportunistes découlant de l'utilisation fréquente des dérogations et de la focalisation excessive de la part de l'Etat sur l'accès à la propriété au détriment du logement locatif. Le système d'information foncier nécessite un renforcement en matière d'accessibilité, de transparence et de partage de données.
Un code foncier
Dans la mise en œuvre de toute nouvelle stratégie foncière, le Conseil recommande de procéder de manière progressive, territoriale et régionalisée. Il insiste aussi sur l'égalité des genres dans la gestion du patrimoine foncier, en particulier sur les terres collectives. Car cela constitue une condition essentielle pour une participation effective des femmes au développement économique et social.
Quatre orientations sont proposées. La première préconise l'aménagement des espaces urbains libres de toute contrainte au développement, attractifs pour l'investissement productif et offrant des logements dignes et accessibles. Le tout en veillant notamment à la mise en place de programmes de développement de l'habitat moyen standing, soutenus par des mesures incitatives. Un suivi rigoureux est requis pour éviter la prédation.
La deuxième est relative à une réforme progressive du statut des terres collectives. L'étude suggère de mettre en conformité les terres de culture avec les dispositions du code des droits réels et de procéder à une régularisation progressive du foncier résidentiel des zones d'habitat irrégulier.
La troisième orientation vise un cadre juridique régissant le secteur du foncier dans sa globalité, qui garantit la sécurité de la propriété et tient compte des spécificités et des rôles respectifs de chacun des régimes fonciers. Il est proposé la reconnaissance et la protection des divers droits fonciers acquis légitimement, mais non conformes à la loi au même titre que les droits issus de régimes bénéficiant de protections inscrites dans les lois.
Le Conseil est également favorable à la création d'un «code foncier». La quatrième orientation vise à asseoir une gouvernance efficace. Pour cela, il est conseillé de mettre en place un cadastre national couvrant l'ensemble du territoire, une meilleure coordination de l'action foncière à travers une institution dédiée investie de larges pouvoirs et une fiscalité adaptée et évolutive.
Celle-ci devrait être adossée à une information accessible et transparente, pour pénaliser les comportements spéculatifs. Un impôt ciblant le patrimoine non générateur de richesse devrait être également créé.
Khadija MASMOUDI


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