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Classe moyenne : Enfin de vraies solutions ?
Publié dans Les ECO le 27 - 04 - 2017

Après plus de 5 ans d'attente, les logements destinés à la classe moyenne n'ont pratiquement pas encore vu le jour. En cause, la cherté du foncier qui rend impossible la mise en place de produits adaptés. Des incitations d'ordre réglementaires et urbanistiques pourraient enfin faire pencher la balance.
La débâcle des logements destinés à la classe moyenne se poursuivra-t-elle en 2017 ? 5 ans après la signature de la convention-cadre avec la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) pour la réalisation de 20.000 logements par an destinés exclusivement à la classe moyenne, rien ou presque n'a été fait à ce niveau. Un pack «classe moyenne», incluant certaines incitations a même été introduit dans le cadre des lois de finances qui se sont succédé depuis 2013. Toutefois, à ce jour, seuls 1.500 logements ont été mis en chantier dans le cadre de ce programme. Une écrasante majorité a même été livrée par Al Omrane, appelée à la rescousse par le département de Nabil Benabdallah.
Foncier, trop cher !
Reste que sur le terrain, cette catégorie sociale se retrouve souvent confinée au choix par défaut de l'acquisition dans le logement social. Ce constat a d'ailleurs été confirmé par l'enquête du département de l'Habitat sur la demande en logement. Alors que ce type de logement n'est pas prédestiné à la classe moyenne, il se trouve que seuls 40% du parc sont occupés par des familles disposant d'un revenu inférieur à 4.000 DH par mois (l'étude considérant que les ménages de la classe moyenne sont dotés d'un revenu mensuel situé entre 4.000 et 14.000 DH par mois). Le reste étant l'apanage de la classe moyenne ou assimilé. Selon la même étude, les ménages, dits de classe moyenne, occupent à 68% les maisons marocaines et seul le quart réside dans des immeubles.
Le cahier des charges du dispositif du logement subventionné pour la classe moyenne avait fixé le prix de vente à 6.000 DH/m2. Considérant les superficies visées pour ce genre de construction entre 80 et 120 m2, le prix global des logements devrait se situer aux alentours de 480.000 et 720.000 DH. «L'application de ce cahier des charges n'est pas possible dans le contexte actuel de cherté du foncier», tranche Ikbal Kettani, directeur général de la FNPI.
Pour remédier à cette situation et investir ce secteur, les promoteurs militent pour une nouvelle politique sur le foncier. «Ce produit en particulier doit répondre à certains critères : il doit être implanté en centre-ville et être présenté à un prix qui correspond au pouvoir d'achat de cette cible. Or, avec un foncier privé aussi cher, c'est quasiment impossible», souligne Kettani. La fédération avait déjà reçu la promesse du ministère quant à l'établissement d'un véritable accompagnement pour le foncier. C'est ainsi que les promoteurs engagés dans ce programme bénéficieront d'exonérations de droits d'enregistrement et d'inscription à la conservation foncière. Il ne faut pas oublier que l'Etat met à leur disposition des outils de facilitation d'exécution de projets, notamment en matière d'identification et d'épuration du foncier. Il s'agira maintenant de savoir comment tout cela sera déployé.
Verticalité
À en croire les professionnels, les terrains de la réserve publique à eux seuls ne suffiraient pas, et des concessions de sol devront impérativement être faites. La verticalité est d'ailleurs présentée comme la solution afin de permettre aux promoteurs de construire plus d'étages dans le cadre des nouvelles constructions. Avec la reprise par le ministère de l'Habitat des dossiers de l'urbanisme et de l'aménagement du territoire, les promoteurs s'attendent à l'application de mesures urbanistiques qui faciliteront cette verticalité dans les normes de construction. L'intégration de l'urbanisme et de l'aménagement du territoire dans le cadre des prérogatives du département de l'habitat devrait d'ailleurs constituer une aubaine pour le secteur. Jusqu'ici il fallait conjugueur avec une coordination pas toujours évidente avec les ministères de l'Urbanisme et de l'Intérieur. À défaut de nouvelles incitations fiscales et financières, le département de Nabil Benabdallah pourrait donc avoir recours à des incitations de nature réglementaire et urbanistiques. Pour rappel, les prévisions en logement à l'horizon 2030 démontrent un besoin grandissant pour l'habitat économique et moyen-standing. Le premier, les besoins grimperont de 11 à 15% puis à 16% en 2020, 2025 et 2030. Pour le second, les besoins iront de 9 à 13%.


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