L'immobilier, un terrain moins risqué pour les investisseurs «Trouver un terrain à Casablanca devient un cauchemar», s'exclame un promoteur immobilier. Cette rareté a entraîné une flambée des prix. Dans le quartier des Hôpitaux, le mètre carré se vend entre 12 000 et 13 000 DH contre 6 000 à la fin des années 90. A Racine, le phénomène est amplifié et les prix ont grimpé de 9 000 à près de 20 000 DH. Ce niveau élevé des prix n'est pas limité aux quartiers huppés de Casablanca. Le même constat vaut pour les terrains destinés aux immeubles de moyenne gamme et au logement social. Ainsi, au Belvédère, il faut aujourd'hui débourser 7 000 DH pour un m2 de terrain qui n'en valait que 5 000 il y a trois ans. Enfin, à Sidi Moumen, les terrains qui étaient commercialisés à 350 DH pour les complexes de logements sociaux sont proposés actuellement entre 800 et 1 000 DH. Selon les promoteurs, il y a une recrudescence de la spéculation et des terrains seraient détenus uniquement comme moyen de placement. Cette situation a été amplifiée par les fluctuations de la Bourse de Casablanca. L'autre élément explicatif tient, paradoxalement, au bon comportement du secteur de l'immobilier «qui attire de plus en plus d'investisseurs, parce que moins risqué», avance un promoteur immobilier. Les promoteurs réduisent leur marge Cette nouvelle donne complique davantage le métier de la promotion immobilière et impose aux professionnels un effort continu d'adaptation. Certains d'entre eux indiquent qu'ils ne parviennent pas à répercuter automatiquement l'augmentation des prix des terrains sur celui du logement d'autant plus que l'offre devient pléthorique. «Lorsque notre coût de revient grimpe de 15%, nous ne pouvons le répercuter qu'à hauteur de 5% sur le prix de commercialisation», avance un professionnel du secteur. Autrement dit, ils sont obligés de réduire leurs marges. A l'Agence urbaine, on est conscient du problème. Des hauts cadres soulignent que dans la majorité des cas, les terrains convoités appartiennent à des particuliers qui refusent de céder leurs villas situées désormais dans un quartier «immeubles». Compte tenu de cette situation, l'offre du foncier dans Casablanca s'avère de plus en plus complexe. Le reclassement de certains quartiers de zones villas en zones immeubles, suite à un nouveau schéma directeur de la ville, ne fait qu'empirer la situation. Les ventes sont gelées et les prix prennent de l'ampleur. Les promoteurs qui comptaient sur la transformation des anciennes zones industrielles en quartiers d'habitation s'attendent inévitablement à de nouveaux profits. Une telle opportunité pourtant n'est plus d'actualité puisque le souci actuel de l'agence urbaine est de maintenir un certain équilibre entre le logement et l'activité économique. Exception pour ce qui concerne certains quartiers encore sous-utilisés, notamment Californie, Moulay Rachid, le sud de Sidi Otman et Hay Hassani; les promoteurs peuvent tabler sur de nouveaux projets. Autre facteur amplificateur : l'émergence de la classe moyenne L'émergence de la classe moyenne constitue le moteur de la demande en logements. Ainsi, l'équation offre/demande a pour dénominateur commun la flambée des prix. Les prix du marché en centre ville (Anfa, Racine, Gauthier, Moulay Youssef) sont tels que faire l'acquisition d'un habitat «respectable» à un prix «raisonnable», relève du parcours du combattant. Pour beaucoup, c'est une mission quasi impossible. «Les prix ne répondent pas automatiquement en fonction de l'offre et de la demande. Ce sont les spéculateurs qui font la pluie et le beau temps ! En outre, la spéculation a plusieurs visages. Je pense à des décisions prises par l'administration et qui concernent les nouvelles zones urbaines. Leurs limites en terme de surface dopent la spéculation et assurent aux spéculateurs de belles perspectives», déclare un promoteur immobilier à Casablanca. De facto, une nouvelle forme d'exode a vu le jour. Les destinations sont les quartiers près de l'ancien centre ville comme le boulevard Mohammed V (environ 8000 dirhams/m2) ou encore le boulevard des FAR (8500 Dh/m2). D'autres personnes s'orientent sur des villes périphériques comme Ain Sebaa, qui ne cesse de voir le prix de son foncier «flamber», (6000 Dh/m2) ou Sidi Bernoussi (4000 Dh/m2). D'après les professionnels du secteur, le déséquilibre s'est accentué ces dernières années suite à la flambée des prix. La demande n'a cessé de croître alors que l'offre est restée inchangée, voire a reculée. Situées légèrement au-dessus du logement social, les surfaces visées par la classe moyenne se situent dans la fourchette 70 et 100 m2. Une offre produit en adéquation avec les attentes des Marocains résidents à l'étranger. «Cette population a évolué. L'accès à la propriété est resté dominant, néanmoins, ils optent aujourd'hui pour l'achat d'appartements et non plus de maisons. Avec les Marocains résidents à l'étranger, la demande est encore plus forte sur Casablanca», conclut le promoteur immobilier. Autant dire que la désorganisation de la capitale économique conjuguée à la rareté du foncier se traduit par une grille de prix de l'immobilier qui n'obéit à aucune logique. Ce qui fait dire à une directrice d'agence immobilière, «Chacun en fait à sa tête». Prix de l'immobilier dans les principaux quartiers de Casablanca : Boulevard d'Anfa : appart Dh/m2 : 15 000 à 22 000 Dh au m2. Anfa supérieur : terrain villa Dh/m2 : 10 000 à 12 000 Dh/m2 ; villa : 8 à 12 millions de Dh. Californie : terrain villa : 8000 à 10 000 Dh/m2. Bd Massira : appart Dh/m2 : 10 000 à 14 000 Dh/m2 ; terrain immeuble Dh/m2 : 100 000 Dh/m2. Bourgogne : appart Dh/m2 : 9 000 à 12 000 Dh/m2 ; terrain immeuble : 10 000 à 15 000 Dh/m2. Racine / Gauthier : 10 000 à 14 000 Dh/m2. Maarif : appart Dh/m2 : 10 000 à 15 000 Dh/m2. Ain Diab : terrain villa Dh/m2 : 10 000 à 12 000 Dh/m2 ; villa : à partir de 7 millions de Dh.
