Immobilier : Est-ce la fin de la surchauffe ?

* Les chiffres publiés par le GPBM montrent que les encours liés à l’immobilier ont progressé de 11% par rapport à 2008.
* Si le problème de la fiscalité est réglé pour les dix prochaines années, celui du foncier continue à se poser avec acuité.
* Le logement économique est le segment qui a pâti de la crise économique.
Véritable locomotive de développement pour l’économie nationale et ce depuis plusieurs années, le secteur de l’immobilier et son avenir continuent à hanter les esprits. C’est dans ce sillage que s’inscrit la conférence organisée mardi dernier par le Club Entreprendre. Le but étant de débattre des risques encourus par le secteur durant 2009, année de crise, et de voir quel serait l’impact des nouvelles dispositions contenues dans la Loi de Finances 2010.
En dépit des soubresauts qui ont secoué le secteur au cours de l’exercice écoulé, les professionnels ne veulent absolument pas parler de crise. Ils prétendent que le mot crise est très fort. D’après
N. Cherkani, président du Directoire de Wafa Immobilier : «2009 est certes une année difficile, ce qui est tout à fait normal après une courbe ascendante au cours des dernières années». Il s’empresse d’ajouter qu’en 2009, le secteur de l’immobilier est entré dans une logique de marché (offre & demande). D’après lui : «Suite à un renversement de situation, le secteur est entré dans une phase d’attentisme, voire de stabilisation des prix».
Mais cela n’empêche pas de reconnaître qu’au cours du second semestre de 2009, le secteur a connu certaines réalités. «Nous avons commencé à sentir la crise dans certaines régions et essentiellement dans certains segments de clientèles». On peut citer l’exemple de Marrakech pour le haut de gamme, Tanger pour le très haut standing…
Les causes de cette atonie sont multiples et varient d’une faible demande interne à un rétrécissement de la demande étrangère, essentiellement pour les zones balnéaires. Le président du Directoire de Wafa Immobilier avoue que la crise a frappé de plein fouet certains segments, mais cela n’empêche qu’il faut faire la part des choses. Si on prend le logement économique, les professionnels du secteur affirment que la demande est très forte.
Même son de cloche chez Mounia Lahlou, directrice de la promotion immobilière au ministère de l’Habitat. Elle partage l’idée que le secteur a affiché un certain ralentissement en 2009 dans la mesure où certains indicateurs macro-économiques (encours de crédits octroyés à l’immobilier, ventes de ciment…) ont connu cette année une progression à un chiffre. Elle reconnaît que le Comité de veille a introduit le secteur immobilier, mais c’est surtout pour l’immuniser parce qu’il s’agit d’une véritable locomotive de développement.
M. Lahlou met également l’accent sur les dispositions fiscales contenues dans la Loi de Finances 2010 qui ont pour leitmotiv de sauver le logement social dont la production a accusé une baisse de 30% au cours du premier semestre de 2009. Parmi les nouvelles dispositions, on peut citer, dans un premier temps, la définition du logement économique qui a changé. Désormais, le prix du logement économique ne peut dépasser 250.000 DH et la superficie varie entre 50 et 100 m2. Aussi, on trouve dans la LF 2010, et ce pour la première fois, une aide directe à l’acquéreur, équivalente au montant de la TVA du montant total du bien acquis. Afin de pouvoir jouir de ces incitations, l’acquéreur est appelé à remplir un certain nombre de critères, en l’occurrence l’habitation du bien acquis pendant quatre ans. L’objectif est de mettre un terme à la spéculation qui a biaisé le jeu au cours des dernières années. Mieux encore, le ministre de l’Habitat a commencé sa tournée dans les différentes régions du Royaume en vue d’écouter les doléances des promoteurs immobiliers et de réunir les conditions nécessaires de réussite.
Pour J. Ziyat, Directeur général d’Addoha, la vraie dénomination est la fin de la surchauffe. La fin d’une ère marquée par une hausse de la demande pour des besoins spéculatifs. «Au cours de cette période de surchauffe, le groupe Addoha était très regardant», assure J. Ziyat.
Les banques ont-elles serré la vis ?
Si les professionnels ont été unanimes pour dire que le secteur immobilier n’a pas connu de crise, les avis divergent quant au comportement des banques au cours de cette période difficile. D’aucuns estiment que les banques étaient très réticentes à cause du stress de liquidités et qu’elles étaient très regardantes sur la qualité du promoteur, la nature du projet… D’autres, par contre, prétendent que les banques ont joué le rôle d’accompagnateur. En termes de chiffres, les concours bancaires à l’économie liés à l’immobilier ont enregistré une hausse de 38%, passant de 45 Mds de DH à fin 2008 à
62 Mds de DH à fin 2009. Aussi, les encours bancaires pour l’immobilier acquis ont affiché une hausse de 11% en passant de 98 Mds de DH à 108 Mds de DH. Les chiffres publiés par le GPBM témoignent que les banques ont, contrairement aux rumeurs, très bien misé sur le crédit immobilier.
A l’instar de la fiscalité et du financement, une autre variable continue de préoccuper les professionnels : il s’agit du foncier.Valeur aujourd’hui, il existe encore des mécanismes qui le bloquent. Et donc après avoir réglé le problème de la fiscalité pour les dix prochaines années, il faut se pencher sur le foncier. A noter à ce sujet que 50.000 hectares demeures inutilisés parce que les collectivités n’ont pas les moyens de les viabiliser, d’où la nécessité d’encourager le partenariat public-privé.
Encore faut-il préciser que le problème du foncier se pose de manière différente selon les régions.
Autre point de divergence : la prise en considération de la classe moyenne. Des mesures en sa faveur, on continue d’en débattre et même de son existence. Le problème sera réglé le jour où on lui aurta attribué une définition.