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Logement social : Un toit décent, un défi en béton !
Publié dans La Nouvelle Tribune le 10 - 08 - 2012

Que faire pour ces Marocains à revenus limités, malheureusement de plus en plus nombreux, pour leur permettre d'accéder à un toit décent à l'heure notamment où le prix du m2 donne du frisson ? A cette grande question, les pouvoirs publics ont mis en place toute une politique dans le grand espoir d'y apporter les réponses adéquates.
Le feu vert a été donné en 2002 exactement. En effet, trois années seulement après son intronisation, SM Mohammed VI, dans un discours resté célèbre, fut catégorique et sans équivoque en la matière : ‘‘ Nous ne saurions préserver au citoyen sa dignité qu'en lui assurant un logement décent''. Dans le même sens, 2004 est une autre date non moins symbolique. Effectivement, en inaugurant un samedi 24 juillet de cette année la première tranche de 1 000 logements économiques, le Souverain marqua une fois de plus sa volonté d'oeuvrer à l'éradication de l'habitat insalubre et à l'accès au logement décent des couches les plus défavorisées.
Bien avant, on peut rappeler dans le même sens, l'appel lancé par Feu Hassan II aux promoteurs immobiliers de construire des logements économiques de qualité dans le cadre du programme national des 200 000 logements qui visait à résorber les bidonvilles de Casablanca et contribuer à l'accès au logement des couches les plus défavorisées sans pour autant que ces unités résidentielles ne se transforment en ghetto mono-couches. C'est-dire que dès le début du règne de SM Mohammed VI, l'Habitat devint une affaire nationale au-delà de son aspect sectoriel, figurant ainsi parmi les priorités dans l'action gouvernementale et qui se plaçait au coeur des chantiers structurants. Le tout dans le grand espoir de consolider la cohésion sociale, facteur vital pour la stabilité et le développement humain. Le but étant également de lutter contre la pauvreté en milieux rural et urbain, l'exclusion sociale et la précarité.
Secteurs public et privé se sont aussitôt inscrit dans cette démarche nationale qui prône une dynamisation des réformes structurelles et juridiques. Depuis lors, les différents chantiers d'envergure et projets d'habitat social, lancés à travers l'ensemble du territoire national, traduisent cet engagement royal pour permettre aux familles démunies d'accéder à un logement décent qui respecte, entre autres, leur dignité. Cette politique constitue aussi un gage d'équité sociale, outre le fait qu'elle vise la résorption des bidonvilles et la modernisation du tissu urbain et sa restructuration.
Concrètement, des avancées ont été réalisées, mais d'importantes contraintes et obstacles subsistent.
Ceci dit, le nombre des unités construites au 15 décembre 2011 dans le cadre du programme du logement social s'élève à 15.900 unités pour le segment de logement à 140 000 dirhams et 65 000 unités réalisées entre 2008 et 2011 pour le segment de logement à 200 000 dirhams. Entre 2010 et 2011, les unités mises en chantier ont enregistré une augmentation de 26 % tandis que celles achevées ont connu une hausse de 22 %. Les crédits immobiliers ont progressé de 10 % et le nombre de crédits Fogarim de 23 % durant la même période.
Dans la même lancée, le gouvernement actuel entend poursuivre la mobilisation des terrains publics comme outil nécessaire à la mise en oeuvre des programmes de logement social, à travers la mobilisation de 20.000 ha sur les cinq prochaines années.

Haro sur l'informel, le noir et autres T'bisness…
Cette démarche s'inscrit dans le cadre d'une vision prospective prenant en considération le déficit actuel et les besoins prévus en habitat pour l'ensemble des catégories sociales. Jusqu'à présent, une superficie de 8.832 ha du domaine privé de l'Etat a été mobilisée à cet effet. Une première tranche de 3.400 ha a permis de renforcer l'offre immobilière et de booster les constructions et une deuxième tranche de 1.579 ha a été consacrée aux opérations de relogement dans le cadre de la lutte contre l'habitat insalubre. La troisième tranche porte sur la mobilisation de 3.853 ha de terrains publics pour la création de trois villes nouvelles à Drarka (province Agadir-Idaoutanane), Lakhiayta (province de Settat) et El Aroui (province de Nador), en plus de l'aménagement de 11 nouvelles zones d'urbanisation sur 1.532 ha, la création de 28 complexes d'habitat intégré sur 678 ha et la poursuite de la mise en oeuvre du programme national “Villes sans bidonvilles", et quelque 2.466 ha de terres collectives (dites Soulalia) ont été mobilisés pour renforcer la réserve foncière. Dès lors on peut avancer sans risque de se tromper qu'il serait de l'euphémisme de dire que l'Habitat serait loin de constituer une des principales priorités du Royaume. Un constat qui a permis au secteur de connaître un essor inédit depuis déjà des années. Mais parallèlement, ce même secteur se trouve de plus en plus livré à lui-même : “ Un marché imprévisible " comme le qualifient d'ailleurs ses architectes...les vrais. Ce qui risque, voire ne manquera par, de battre en brèche la philosophie même de la politique de l'habitat dans son ensemble, à savoir l'accès au logement tout simplement.
L'arbre qui cache la forêt… !
Les analystes ne cessent d'ailleurs de tirer la sonnette d'alarme. Tous s'accordent à dire aujourd'hui que la situation de l'immobilier a atteint un seuil intolérable. Les derniers chiffres font constat également d'un parc logement qui permet sans aucun doute de dépasser l'approche actuelle figée qui assimile le déficit seulement aux constructions sommaires ou bidonvilles. Loin s'en faut, le déficit aujourd'hui en la matière revêt des questions profondes quant à l'avenir de l'habitat, de plus en plus menacé par les incohérences d'un marché incontrôlé ne répondant à aucune logique. En effet, ce sont plus de 800 000 unités d'habitat qui ne sont pas occupées. Un chiffre qui dépasse de loin ce qui est enregistré dans certains pays développés. La valeur immobilière estimative de ces logements atteint plus de 300 milliards de dirhams, soit environ 40 % du PIB. Que de l'argent gelé et froid qui ne rentre pas dans le circuit économique de notre pays ! Etant donné aussi que la production annuelle en immobilier s'élève à 110 000 unités d'habitat, ce nombre de logements vacants représente un équivalent de six années de construction immobilière. Etant donné également que le déficit en matière de logement est actuellement d'un million, ces appartements non habités auraient absorbé plus de 50 % de ce déficit. D'après les analystes, ce constat s'explique, d'abord, par le manque de confiance entre le propriétaire et le locataire. L'autre explication trouve son essence dans le phénomène des MRE qui sont devenus de plus en plus nombreux à acquérir des logements qu'ils n'utilisent qu'en période des vacances. A cela s'ajoute, bien entendu, le blanchiment des capitaux dans l'immobilier, particulièrement dans le Nord (maintenant au centre aussi) où les barons de la drogue recyclent leur argent sale dans l'immobilier. Autre détail, autre enjeu : l'apparition de “mafias" spécialisées dans l'acquisition de logements économiques, complique la tâche. Acheter aujourd'hui un appartement ou deux, particulièrement au niveau de l'habitat économique, y ajouter quelques améliorations et attendre le moment opportun pour les revendre à bon prix, constitue un marché prometteur pour les spéculateurs. Les prix exercés par ces derniers dépassent de loin l'approche économique et sociale de ce type d'habitat. Une situation très inquiétante, alors que c'est l'effet contraire que le secteur est en train de vivre de nos jours. Car au lieu de faire bénéficier cette catégorie de la population marocaine (dont les salaires ne dépassant pas 3 000 DH) de toits décents à des prix acceptables, là, ce sont apparemment ceux qui ont d'importants capitaux qui en tirent profit. Voilà où en est on aujourd'hui avec un immobilier de plus en plus livré à lui-même. Un toit décent devient ainsi de plus en plus inaccessible. Mais de là découle la question de savoir à qui profite cette situation ? Certainement pas aux citoyens à revenu limité ou modeste, voire même à cette classe moyenne dite émergente… La cherté des taux d'intérêt, la taille des appartements des logements économiques avoisinant à peine les 50m2, le Noir, la spéculation, le danger du ghettoïsme et autre qualité des constructions… Toutes ces questions méritent des réponses convaincantes alors que les efforts des pouvoirs publics sont réels et conséquents pour le développement de l'habitat social, notamment par le biais des importantes concessions fiscales accordées tant aux bénéficiaires qu'aux promoteurs immobiliers
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Le Fogarim, véritable levier de l'habitat social
Une convention a été signée le 26 décembre 2003 entre l'Etat et la Caisse Centrale de Garantie relative à la gestion par la CCG du Fonds de garantie des prêts pour le logement en faveur des populations à revenus modestes et/ou non réguliers “FOGARIM”, et du Fonds de garantie des prêts pour le logement en faveur du personnel du secteur public “FOGALOGE-Public”.
Il a été également procédé à la signature entre la CCG et les banques commerciales de la place des conventions de coopération fixant les conditions générales et les modalités de garantie par lesdits fonds de crédits bancaires pour l'acquisition des logements sociaux. La garantie du FOGARIM couvre à hauteur de 70 % le remboursement du prêt capitalisé, majoré des intérêts contractuels et ceux de retard. Le FOGARIM-Public, quant à lui, garantit les crédits d'acquisition ou de construction du logement des fonctionnaires ou agents de l'Etat pour un coût qui ne devra pas excéder les 350.000 DH.
Le FOGARIM a permis à 63.247 ménages d'acquérir des logements pour un montant de crédit de 9,19 milliards DH (MMDH). En 2010, le FOGARIM a enregistré un montant de crédits de plus de 1,29 MMDH en faveur de 8.963 bénéficiaires. Le montant moyen des crédits garantis par le FOGARIM est de 144.000 DH, alors que la durée moyenne de remboursement des crédits est de 21 ans avec un taux d'intérêt moyen de 6,08 %. L'Etat vient d'augmenter le taux de garantie de 70 % à 80 % de la valeur du crédit consenti aux bénéficiaires du programme “villes sans bidonvilles", ajoutant que le montant du prêt Fogarim a été revu à la hausse (250 mille DH). Les cas consécutifs au non-remboursement se limitent à 3 % au niveau national, contre un taux prévisionnel initial de 15 %.
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Le programme ‘‘Villes sans Bidonvilles'' réalisé à 70 %
Selon les statistiques annoncées, le taux de réalisation a atteint près de 70 %. Sur les 1.750.000 habitants ciblés par le programme (chiffres actualisés en septembre 2011), 1.200.000 d'entre eux sont concernés par des unités achevées ou en cours de réalisation. Si ce programme n'avait pas connu d'augmentation depuis son lancement (400.000 habitants de plus), le niveau de réalisation serait aujourd'hui de 83 % au lieu de
70 %, estime le département ministériel de l'Habitat. En effet, l'habitat clandestin a continué à s'accroître même après le recensement établi en 2004. Pis encore, depuis mars et jusqu'en juillet 2011, le ministère a avancé le chiffre de 20.000 nouvelles unités créées depuis le « Printemps Arabe», sachant que le nombre réel est largement supérieur à cause, entre autres, de la mauvaise gouvernance locale. Pour l'heure, 43 villes sont déclarées villes sans bidonvilles, parmi les 85 villes concernées par le programme VSB. En revanche, les travaux dans les 42 villes restantes à assainir ont atteint une moyenne excédant 60 %. Les travaux sont largement avancés pour 17 villes qui recevront très prochainement le label VSB. Néanmoins, certaines villes restent prioritaires quant à la réalisation des objectifs escomptés, il s'agit de Casablanca, Marrakech, Kénitra, Rabat, Larache et Guercif.
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A propos du plan d'action 2012
Pour atteindre les objectifs de la politique d'habitat, cinq principaux leviers sont au menu :
- L'orientation de l'intervention des opérateurs publics vers le logement social et la lutte contre l'habitat insalubre, et ce à travers des contrats programmes et le partenariat public-privé.
- L'encadrement du secteur immobilier et la mise en place de contrats programme avec le secteur privé et les corps professionnels.
- La poursuite de la mobilisation du foncier public à hauteur de 20 mille hectares sur cinq ans.
- Le renforcement des ressources et des instruments de financement, la modernisation de l'intervention des institutions bancaires et le développement des fonds de garantie existants.
- La création d'un observatoire national et des observatoires régionaux et locaux pour l'encadrement et le suivi du secteur de l'habitat.


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