Le projet de loi fait la distinction entre les petites copropriétés, concernant des immeubles ne dépassant pas 20 appartements, et les grands ensembles immobiliers. Le nouveau texte traite aussi des copropriétés en difficulté qui pourront réclamer l'intervention d'un administrateur. La fameuse loi 18-00 qui réglementait pour la première fois la copropriété au Maroc a-t-elle fait son temps ? Après moins de 6 ans d'existence (le texte est entré en vigueur en 2004), cette loi vit ses derniers jours puisqu'un autre texte a été déposé au Secrétariat général du gouvernement (SGG) et devrait en sortir bientôt pour suivre le circuit officiel d'adoption. Quelles sont les raisons qui expliquent ce changement ? Pour Mohamed Koutbi, directeur délégué de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI), «l'actuel texte est plein d'insuffisances et sa réforme était plus que nécessaire». M.Koutbi qui a participé à l'élaboration du nouveau projet explique qu'il a fallu rédiger un nouveau texte pour pallier les insuffisances de l'actuelle loi, ce qui explique d'ailleurs que le projet, plus volumineux, comporte 111 articles contre 61 pour la loi 18-00. Premier changement, con-trairement à la réglementation actuelle, le nouveau texte fait la distinction entre les petites copropriétés, concernant des immeubles ne dépassant pas 20 appartements, et les grands complexes immobiliers. Les premières sont administrées par un syndic et un syndic adjoint et les secondes par un organe de contrôle qui est le conseil syndical dont les attributions ont été complètement remaniées. Selon M.Koutbi, le second paragraphe qui n'existe pas dans la loi 18-00 fait la distinction entre les copropriétés verticales (généralement des immeubles de 20 appartements) ou la copropriété qui se limite aux parties indivises de l'immeuble tels que les escaliers, les ascenseurs, la terrasse ou encore le garage et les copropriétés horizontales comprenant aussi bien des appartements que des villas, des hôtels et d'autres équipements. La vente d'un appartement conditionnée à l'accord des copropriétaires Autre volet, le nouveau texte traite plus en détail des droits et obligations des copropriétaires qui bénéficient d'un droit de jouissance des parties aussi bien privatives que communes. Chacun des copropriétaires doit participer aux charges relatives à la conservation, l'entretien et la gestion des parties communes. «Sauf disposition contraire, ces charges sont fixées en fonction de la quote-part de la partie divise de chaque copropriétaire par rapport à l'immeuble», clarifie l'article 65 du projet. Dans son article 71, le texte précise que le recouvrement des charges incombe au syndic (une évidence non explicitée dans l'actuelle loi). Pour recouvrer les charges, le syndic peut librement ester le ou les copropriétaires récalcitrants en justice. «Aucune autorisation de l'assemblée ne lui est nécessaire pour agir en justice à cet effet». Un administrateur provisoire en cas de difficultés Le droit de préférence accordé aux copropriétaires en cas de cession de l'un des biens de la copropriété est également bien réglementé par le projet de loi. En effet, les copropriétaires peuvent, à la majorité des trois quarts des voix, instituer entre eux un droit de préférence en ce qui concerne tous les actes relatifs à un transfert de propriété à titre onéreux et prévoir les modalités d'exercice dudit droit et ses délais dans le règlement de copropriété. L'on comprend que les transferts gratuits à titre de donation ou d'héritage ne sont pas soumis à ce droit de préférence. Idem pour le crédit-bail ou tout autre crédit similaire dans lequel la propriété est transférée au locataire à sa valeur résiduelle (article 61). En définitive, une section spéciale a été réservée à la notion de sûreté. Elle définit plus en détail les modalités de recouvrement des dettes des copropriétaires. Enfin, dernière grande nouveauté, le projet consacre tout un chapitre aux copropriétés en difficulté. En effet, une mention pour la désignation d'un administrateur provisoire a été rajoutée. L'article 80 du nouveau projet stipule en effet que «si le syndicat des copropriétaires est dans l'impossibilité de faire face à son passif exigible ou de pourvoir à la conservation de la copropriété, le président du tribunal de première instance, statuant en référé sur requête, peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Il peut être saisi à cette fin par le syndic, par le procureur du Roi ou par des copropriétaires représentant ensemble au moins 10% des voix du syndicat». Une fois nommé par le président du tribunal, cet administrateur doit agir conformément à une ordonnance de désignation qui fixe l'étendue de sa mission et sa durée (un an renouvelable une fois). Lorsque le syndic de copropriété est en difficulté et que la gestion est confiée judiciairement à un administrateur, le syndic est alors apparenté à une entreprise en difficulté et fonctionne comme celle-ci. Ainsi, l'administrateur provisoire doit, avant de prendre les décisions qui lui paraissent nécessaires à l'accomplissement de sa mission, et sauf urgence, prendre l'avis du conseil syndical. L'article 86 du projet lui donne même le pouvoir de convoquer les copropriétaires pour les informer sur le mode de financement pour la mise en œuvre des décisions envisagées. «Toutes les décisions prises par l'administrateur provisoire sont communiquées dans les huit jours de leur date aux copropriétaires par lettre recommandée. Elles sont répertoriées dans un registre spécialement créé à cet effet qui est paraphé par le président du tribunal», peut-on lire dans le dernier alinéa de l'article 86 du projet de loi dont La Vie éco tient copie.
