Youssef Iben Mansour, président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers Après une année 2016 difficile, les opérateurs attendent-ils une reprise de l'activité durant cette année 2017 ? La situation demeure globalement assez contrastée même si nous constatons certains signes de reprise, notamment à Marrakech et à Casablanca où certains programmes affichent des taux de commercialisation honorables. Dans la région de Rabat, notamment à Salé et à Temara la situation est également bonne en ce qui concerne le logement social. Par contre, les indicateurs dans certaines régions comme Meknès, Fès et Oujda ne sont franchement pas rassurants. Il est difficile de disposer d'une appréciation globale précise car la situation change d'un opérateur à un autre, d'une ville à une autre, d'un segment à un autre. Ainsi, nous ne disposons actuellement pas de chiffres précis concernant l'évolution de la situation au premier trimestre de l'année 2017. Nous n'avons pas de visibilité concernant un certain nombre d'indicateurs, notamment sur le volet des transactions effectuées. Nous ne disposons que de chiffres de notoriété publique portant sur la production annuelle qui est en baisse ainsi que sur la situation des mises en chantier qui nous permettent d'avoir une idée sur le niveau d'activité en production de logements. Qu'en est-il du niveau de distribution des crédits et de la consommation de ciments... D'autres indicateurs peuvent être utilisés mais ils n'offrent qu'une vision partielle de la situation. C'est le cas pour la distribution des crédits. Nous constatons à ce niveau que les banques ont distribué un peu plus de crédits au profit des acquéreurs et un peu moins pour la promotion immobilière et les investisseurs. La consommation de ciment pour sa part n'a pas bien démarré durant cette année 2017. Une contre-performance qu'on pourrait toujours expliquer par les difficultés du premier trimestre notamment dues aux intempéries. Globalement, la situation demeure assez disparate en ce début d'année 2017 et l'année 2016 n'est pas une année à retenir en termes de croissance pour notre secteur. Qu'est-ce qui pourrait expliquer le ralentissement constaté sur le plan du financement ? Vous n'êtes pas sans savoir que les crédits immobiliers sont essentiellement tirés par les grandes sociétés nationales agissant dans ce secteur. Plusieurs d'entre elles sont cotés en bourse et sont désormais engagées dans un plan de désendettement. Il s'agit des principaux consommateurs de crédits dans notre secteur. Le ralentissement de leur production a eu pour effet de ralentir le financement. Le contexte morose de ces derniers mois a également eu un impact auprès des autres promoteurs de plus petite taille qui consomment moins de crédits. Devant la hausse du stock en logements invendus, ceux qui avaient des programmes pour la production de trois ou quatre immeubles ont décidé de réduire la cadence et donc en appellent moins au secteur bancaire. De surcroît, le secteur bancaire a également revu durant ces derniers mois son risque par rapport aux investisseurs immobiliers. Les banques ne nous ferment pas les portes mais sont seulement plus sélectives. Le programme pour la classe moyenne a connu un véritable échec. Pourquoi ? Le gouvernement n'a pas tant soutenu ce programme, bien que le modèle ait été intégré dans les deux lois de Finances votées durant ces dernières années. L'objectif était de réaliser 20.000 logements par an. Nous aurions pu faire jusqu'à 100.000 logements de ce type en 5 ans mais nous en sommes aujourd'hui à des chiffres ridicules. Seule une poignée de promoteurs ont réalisé quelques projets et l'entrée en ligne de compte d'Al Omrane n'aura finalement pas permis de dépasser quelques 1.500 logements de ce type. Si les promoteurs n'ont pas pu réaliser de logement pour la classe moyenne, c'est parce que ce produit ne présente aucune assurance de rentabilité. L'une des difficultés étant qu'il s'adresse à une population urbaine ne voulant pas être dans des espaces éloignés du centre-ville, des commodités de la vie et de leur lieu de travail. Ceci nous place devant une impasse du fait de la cherté du foncier dans les espaces urbains. Les prix de revient et le déséquilibre financier ne permettent pas d'atteindre l'objectif du 6.000 DH le m2. Que propose votre fédération pour remédier à ce blocage ? La charge foncière est ce qu'elle est et nous n'y pouvons rien. Par contre, nous pouvons améliorer le coût de la construction. La classe moyenne se trouve essentiellement dans les grandes villes. On a beau étudier la faisabilité du programme, on ne s'y retrouve pas. Pour y remédier, nous devons entamer une révision des normes de construction dans les villes. Nous ne demandons pas d'exonérations fiscales mais plutôt la mise en œuvre d'un modèle qui permettrait à travers l'urbanisme d'atteindre l'équilibre souhaité. Nous pouvons notamment jouer sur la verticalité, l'optimisation des espaces, la libération de zones de construction dans les périmètres urbains. Les solutions sont à chercher à ce niveau. Encore faut-il que la demande suive... En effet, il faut permettre aux acquéreurs de renforcer leurs revenus. Il faut chercher à améliorer la situation financière de cette catégorie à travers notamment un effort sur la fiscalité de l'IR et sur l'amélioration des conditions d'accès au crédit. Il faut voir s'il n'y a pas lieu de réaménager les avantages accordées aux ménages. Pour cela, il faudra d'abord définir qui est la classe moyenne ensuite les taux peuvent être bonifiés ou même chercher à introduire des modifications sur les déductions sur la base imposable pour que le revenu net de cette catégorie soit plus important. Cela permettrait notamment d'adapter la situation aux scoring des banques. En somme, il faut avoir une fiscalité favorable aux ménages. Les études menées par le ministère de l'Habitat vous permettent-elles aujourd'hui une meilleure visibilité sur les enjeux du secteur ? Les trois études menées par le département de l'Habitat ont été un apport important pour le secteur. C'est une initiative à saluer. La dernière étude présentée, qui portait sur l'évolution de la demande en logements, nous a d'ailleurs permis de mieux saisir les besoins actuels du marché. Pour nous, ces études gagneraient toutefois à être déclinées dans le cadre du travail d'un observatoire national du logement. Son activité pourrait même être saucissonnée dans le cadre d'observatoires régionaux qui iront dans les détails des grandes études sur le plan des régions et des collectivités territoriales. La loi 66-12 continue de poser problème. Comment avance ce dossier ? C'est la catastrophe à ce niveau. Les autorités ont annoncé qu'il y aurait un certain nombre de décrets qui allaient préciser ces dispositions. Nous attendons toujours du nouveau. Avec l'arrivée de la nouvelle équipe, il faudrait qu'on accélère ce dossier. Nous estimons qu'il faudrait intégrer ce chantier dans les actions d'urgence à mettre en place dans les 100 jours. Les opérateurs, architectes, ingénieurs doivent être rassurés pour qu'ils puissent se mettre au travail, ce qui nous dérange c'est surtout certains articles où l'on ne définit pas et on ne clarifie pas les infractions. La pénalisation formulée dans certaines dispositions inquiète l'ensemble des professions. Le texte prévoit également des contrôles inopinés pouvant aboutit à des arrêts de chantier. L'imprécision qui caractérise ces questions nous pose problème.
