La baisse des taux débiteurs et l'avènement des banques participatives pourront redonner une nouvelle dynamique au marché de l'immobilier. Entre la limite des niveaux des salaires (la capacité à engager dans des crédits ne doit pas dépasser 50% du salaire) et la cherté des prix des biens immobiliers, financer son projet immobilier a toujours relevé du parcours du combattant. La hausse des taux des crédits bancaires jusqu'à une date récente n'y faisait rien non plus. Toutefois, depuis l'abaissement du taux directeur par la Banque centrale pour faire face à l'atonie de la croissance des crédits de manière générale, celle-ci a bénéficié d'un coup de pouce. D'ailleurs, l'encours des crédits à l'habitat continue d'avancer, mais à un rythme moins soutenu qu'auparavant. Entre janvier et février de l'année en cours, la hausse n'a été que de 0,4%, après une hausse de 0,3% entre décembre 2016 et janvier 2017. La comparaison sur l'année fait ressortir un taux de progression plutôt honorable, de l'ordre de 4,9%, entre février 2017 et la même période en 2016. En janvier 2017, la hausse sur l'année a été plus importante, soit 5,2%. L'encours s'est ainsi fixé à 189,28 MMDH en janvier et à 189,99 MMDH le mois suivant. Concomitamment à la poursuite de la décélération de la croissance, la baisse des taux amorcée depuis 2014 avant de s'accentuer dès 2015 continue de plus belle. En effet, l'enquête trimestrielle sur les taux débiteurs de Bank Al-Maghrib fait ressortir un passage de 6,01% des taux appliqués aux crédits immobiliers (comprenant ceux à l'habitat et aux promoteurs immobiliers) au premier trimestre de 2014 à 5,15% au dernier trimestre de 2016. Et la baisse ne s'arrête pas là. Le site www.meilleurtaux.ma affiche comme meilleur taux fixe en ce mois d'avril, pour un emprunt sur 20 ans, un taux de l'ordre de 4,4%. Cette baisse a fait prendre conscience à la clientèle que la baisse des taux peut encore continuer. Les offres de certaines banques à des taux encore plus importants a aussi contribué à ce phénomène de baisse des taux, leur faisant gagner des parts de marché supplémentaires. Les produits participatifs comme alternative L'ouverture du marché aux banques participatives avec l'élargissement de la gamme des contrats/produits introduits depuis 2007 pourrait davantage bousculer les habitudes de financement des projets immobiliers. La clarification de leur régime fiscal grâce à la loi de Finances de 2016 devrait contribuer à leur succès. En effet, la Direction générale des impôts (DGI) avait institué le régime fiscal applicable d'«Ijara Mountahia Bitamlik» en lui appliquant le régime déjà mis en place pour «Mourabaha». Les deux produits profitent ainsi du régime de la déductibilité. Pour le produit «Mourabaha», il est possible de déduire les redevances payées pour le calcul de l'IR au même titre que les intérêts sur crédit classique. Quant au produit «Ijara Mountahia Bitamlik» il est possible pour le contribuable de déduire la marge locative et ce, dans la limite de 10%, du revenu global imposable, à condition toutefois que l'achat concerne l'habitation principale. Quand l'achat est de surcroît effectué dans le logement social, il est possible pour le client de déduire de son revenu salarial le montant du coût d'acquisition et celui de la marge locative payé. Par ailleurs, il y a lieu de souligner que la DGI définit le logement social comme celui dont la superficie est comprise entre 50 et 80 m2 pour un prix de vente n'excédent pas 250.000 DH hors TVA. Par ailleurs, elle souligne que si le contribuable ne bénéficie pas de la déduction des montants à la source, il peut bénéficier de la restitution du montant de la marge locative qu'il a payé, par voie de déclaration, dans la limite de 10% du revenu net imposable. Quant à la TVA, les contrats signés avant le 1er janvier 2016 sont toujours soumis à une TVA de 20% sur la marge locative obtenue dans le cadre des contrats «Ijara Mountahia Bitamlik» et à 10% sur la marge convenue d'avance générée par les contrats «Mourabaha». Dans un souci de neutralité et de justice fiscales, l'acquisition d'une habitation personnelle, par voie d'un contrat «Ijara Mountahia Bitamlik» par des personnes physiques, est assimilé à une acquisition par voie de «Mourabaha», passible ainsi d'une TVA au taux de 10% applicable aux échéances intervenues à compter du 1er janvier 2016. Toutefois, cette disposition n'est pas à effet rétroactif. Grâce à ces dispositions, les produits classiques et participatifs sont pratiquement sur le même pied d'égalité; seuls les critères qui seront pris en considération pour le calcul de la marge chez les banques participatives et son niveau donneront le ton de l'évolution future des crédits à l'habitat.
