L'immobilière a su tourner la page d'un endettement qui entravait lourdement son expansion. La société est désormais tournée - de façon encore plus soutenue - vers la génération du cash, ce qui lui permettra d'aborder une nouvelle étape de son développement. Au vu de ces ambitions, les analystes misent sur cette valeur «refuge» et la recommandent à l'achat. Aux grands maux, les grands remèdes. Le groupe Addoha s'est en effet concentré sur la commercialisation des stocks et a réduit la voilure sur sa nouvelle production pour retrouver une situation financière plus saine. Une démarche qui a privilégié les cash flows à la croissance sur le court terme. Ces efforts ont permis à Addoha de dégager suffisamment de cash pour rembourser sa dette et répondre aux exigences des investisseurs en Bourse. La mise en place du Plan génération cash (PGC) a permis de dégager une trésorerie excédentaire en nette amélioration. De 2015 à octobre 2017, le groupe a pu réduire sa dette de 3,4 MDH afin d'atteindre un gearing de 31,5%, contre 45% en 2014. Après s'être délesté du poids de l'endettement, Addoha se consacre désormais à la génération du cash et entame 2018 avec le lancement de son nouveau plan stratégique baptisé : «Priorité au cash (PAC) 2020». Ce plan vient poursuivre la politique de génération de cash qui table sur un niveau de cashflows opérationnels positif de 5,6 MMDH sur la période 2018-2020, soit l'équivalent de 1,9 MMDH annuel. Les cashflows générés permettront de poursuivre le désendettement global du groupe, acquérir du foncier liquide et assurer une capacité de distribution de dividendes. Parallèlement, le PAC 2020 devrait maintenir son gearing à un niveau inférieur à 30% à travers un désendettement de 500 MDH par an. L'ambition de ce nouveau plan est d'accélérer le développement des relais de croissance du groupe, notamment le moyen standing et l'Afrique subsaharienne. Son nouveau plan s'articule autour de huit objectifs visant à «consolider les acquis, développer les relais de croissance et établir un leadership régional», souligne le management du groupe. Addoha souhaite également maîtriser son niveau d'activité en s'alignant sur le rythme de la demande. Pour 2018, ledit groupe prévoit une demande en logements au Maroc au même niveau qu'en 2017. Son chiffre d'affaires devrait se situer entre 6,2 MMDH et 6,3 MMDH, incluant une contribution en 2018 des relais de croissance de 200 MDH à 300 MDH. En outre, Addoha ambitionne de renforcer le niveau de ses marges opérationnelles afin de contrebalancer l'impact de la conjoncture sur les résultats. Pour 2018, la société projette de maintenir un niveau de marge opérationnelle de 29%. À partir de 2019, le management entend profiter des opportunités du développement du segment moyen standing et de l'activité en Afrique subsaharienne. La montée en puissance de ces relais de croissance permettra au groupe d'atteindre un niveau de marge opérationnelle entre 30% et 32%. L'entreprise veut ainsi atteindre un taux de contribution du segment moyen standing au chiffre d'affaires de 14% en 2020. Pour ledit management, le segment moyen standing a été placé comme axe prioritaire du PAC 2020 et le principal moteur de croissance sur la période prévisionnelle. Cette ambition prend appui sur une réserve foncière dédiée de 600 ha positionnée sur les principales villes du Maroc et sur un potentiel de 35.000 logements à développer (à construire ou en cours de construction). Il faut dire que l'entreprise revient de loin. À l'image du secteur, la situation était des plus critiques il y a encore quelques années. Après l'engagement du gouvernement en 2010 pour la production de 800.000 logements sociaux, les opérateurs ont saisi l'occasion pour porter ce projet. Au final, le secteur a connu un pic de mises en chantier en 2011 avec un stock s'amoncelant année après année. Pourtant, le consommateur a dû faire face à une hausse des prix des biens combinée à des taux d'emprunt tout aussi élevés. L'acquisition d'un bien immobilier était une opération des plus délicates. La prise de conscience «générale» a fait que la hausse des prix des actifs immobiliers s'est stabilisée durant les exercices précédents. Les taux d'intérêt de crédit immobilier se sont inscrits dans une tendance baissière. Le taux moyen est passé de 5,76% en 2015 à 5,15% en 2016. Une tendance qui s'explique par l'effort de Bank Al-Maghrib de baisser le taux directeur ces dernières années. Celui-ci est fixé actuellement à 2,25%, son plus bas niveau historique. C'est pour l'ensemble de ces raisons qu'un certain nombre d'analystes misent sur la valeur immobilière qui assure actuellement un niveau de rendement intéressant (bien plus important que celui des bons du Trésor) pour ses actionnaires. Le dividend yield s'établit à 6,8%. Pour MSIN, par exemple, le titre est à acheter avec un cours cible de 46DH. BMCE Capital Research tablait quant à elle - suivant les résultats semestriels 2017 - sur un cours cible de 56,1 DH. Selima Mrabet Analyste chez AlphaMena Le groupe Addoha a connu une bonne résilience grâce à son PGC et envisage de continuer sa quête de génération de cash à travers son nouveau plan stratégique baptisé «Priorité au cash 2020». La nouvelle étape de développement s'inscrit dans un contexte où la reprise du secteur immobilier au Maroc est attendue pour 2019. En dépit d'une demande toujours faible, Addoha a réussi à améliorer ses marges et surtout à assainir son bilan. En 2013, le gearing était autour de 91% et il devrait être limité à seulement 38,7% en 2018 avec une dette nette /EBITDA de 2,24x. L'année 2017 a été décevante en termes de performance avec une baisse de plus de 17%. Au cours actuel, le titre s'échange à 0,9x P/B 2017e comparé à 1,15x pour ses pairs dans la région MENA. De plus, il offre un rendement en dividende attractif (8,06% en 2018 vs. 4,75% pour ses pairs). Nous apprécions la réponse stratégique d'Addoha et maintenons notre recommandation «Achat» avec un potentiel à la hausse de 28,6%.
