Afin de stimuler l'investissement dans l'immobilier locatif, le gouvernement semble accélérer la cadence pour la mise en place d'un cadre réglementaire et légal adéquats à cet outil de placement innovant. Détails. L'«OPCI ne peut pas avoir pour objet d'acheter pour revendre», martèle Safia Fassi Fihri, associée gérante du cabinet spécialisé en droit des affaires BFR&Associés. Même son de cloche pour les autres intervenants présents lors de la rencontre organisée par la Chambre de commerce suisse au Maroc (CCSM) sur le thème de «L'Investissement immobilier : les OPCI». La rencontre a été l'occasion d'exposer devant un parterre de hauts cadres financiers et consultants, les opportunités que peuvent représenter ce type de placements. Car en effet, l'instrument dédié exclusivement à l'investissement locatif, vient compléter une palette de placements assez large, comprenant les opérations de titrisation, les actions, ou encore les Organismes de placements collectif en valeurs mobilières (OPCVM). Cet outil a été ainsi introduit par le législateur en 2016, qui tend à définir un nouveau terrain de jeu pour les fonds d'investissement à travers la promulgation de la loi n°70-14 portant création des OPCI, et ce, en vue essentiellement de mobiliser l'épargne de longue durée et stimuler l'investissement. Cela permettra également de diversifier les moyens de financement de l'économie et de l'immobilier en particulier. Les OPCI constituent, entre autres, une source de financement pour la construction d'immeubles considérée trop risqué par les banques. La mise en place de la nouvelle réglementation sur les organismes de placement collectif immobilier devra favoriser le développement des entreprises à travers le financement de leurs investissements en immeubles. Cela concerne à la fois les plateaux de bureaux, mais aussi les unités de production industrielles, construites ou acquises par ces organismes et mises en location au profit des opérateurs économiques. Les mall font également partie du lot, les unités hôtelières ainsi que des locaux à usage agro-industriel. L'OPCI sera ainsi créé à l'initiative d'une société de gestion laquelle est chargée de désigner un établissement dépositaire et d'élaborer un projet de règlement de gestion pour l'OPCI. Le cadre réglementaire actuel, précise que chaque instrument est régi par sa propre loi et donc ne peut être géré que par la société de gestion dédiée. En d'autres termes, les sociétés de gestion présentes actuellement sur le marché ne peuvent gérer que les OPCVM. AjarInvest (60% CDG et 40% CIH) est, pour l'instant, le seul opérateur à prétendre gérer les activités liées aux OPCI. Or, beaucoup de structures, qui ont manifesté leur intérêt, ne peuvent se transformer en OPCI. L'enjeu est de taille et il est estimé à environ 200 MMDH, soit pratiquement 15% du PIB. Un OPCI peut émettre des parts, des actions, des titres de créance (billets de trésorerie ou obligations) ou des certificats de sukuk. Ces titres sont des instruments financiers qui peuvent être libellés en devises ou régis par une législation étrangère dans le respect de la réglementation sur le change. «Il faut que la loi sur la gestion pour compte de tiers aboutisse...C'est à ce moment que les opérateurs du marché peuvent faire la demande d'agrément pour diverses activités», nous confie Ikhlass Mettioui, directrice de la Gestion de l'épargne au sein de l'Autorité marocaine du marché des capitaux (AMMC). Les discussions semblent en cours pour la mise en place de cette loi. Tout comme les travaux pour la mouture finale des circulaires élaborées par l'autorité. Celles-ci traitent notamment des apports en nature, du modèle d'information sur les OPCI et les émissions de parts, les modalités de modification du document d'information, le contenu des dossiers d'agrément des sociétés de gestion...En tout, le gendarme du marché financier a élaboré une dizaine de dispositions qui ont été partagées avec les professionnels. La circulaire sera mise en consultation courant les prochaines semaines. «Nous essaierons de finaliser le projet d'ici fin mars pour que la circulaire définitive puisse être intégrée dans le circuit d'homologation qui dépend du Secrétariat général du gouvernement», souligne la représentante de l'AMMC. Elle rejoint ainsi le dirigeant d'AjarInvest qui espère que les premiers agréments soient octroyés d'ici la fin de cette année. Il faut dire que le démarrage effectif des OPCI dépend également d'un certain nombre d'arrêtés et de projets de décrets qui concernant notamment la composition de la commission consultative chargée des évaluateurs ou encore la distribution des dividendes...L'écosystème des OPCI, qui se veut très sécurisé, tourne autour de l'acteur central qu'est la société de gestion. Il est encadré, par ailleurs, par plusieurs organismes. L'AMMC, qui délivre donc les agréments, veille à l'information des investisseurs, supervise et sanctionne. L'établissement dépositaire, qui conserve les titres, et contrôle également la régularité des opérations et des flux financiers. Les Commissaires aux comptes, qui certifient les comptes et évaluent les apports. Les OPCI devraient également composer avec un nouvel acteur, qui aura un rôle prépondérant dans l'activité : les évaluateurs immobiliers. Ils seront deux évaluateurs indépendants et agissants séparément, mais liés à la société de gestion pour quatre ans, renouvelables une fois. Ils devront au moins une fois par semestre déterminer la valeur liquidative des biens immobiliers détenus par l'OPCI. Un rapport d'expertise détaillé doit être expédié par la suite à l'ensemble des acteurs de l'écosystème. De l'autre côté, un résumé doit être mis à la disposition des souscripteurs. Et ce, en vue de répondre à de fortes attentes de la part des investisseurs. Il faut dire qu'après le cadre réglementaire en 2016, les choses semblent s'accélérer au niveau fiscal, via les dispositifs de la Loi de finances 2017. Ceux-ci se révèlent être très attractifs. En effet, pour les compagnies d'assurances, les caisses de retraite, la CDG, les banques... qui possèdent des biens immeubles loués via une foncière, la différence est de taille. Au lieu de payer 37% de l'IS au titre de leurs revenus locatifs, ces institutions devraient bénéficier de l'exonération totale permanente de l'IS sur les bénéfices réalisés dans le cadre de leurs activités de location d'immeubles pour usage professionnel. Certaines entreprises, notamment des banques et des compagnies d'assurances, louent leurs immeubles à des sociétés et à des particuliers. Le législateur ne précise, par contre, pas le traitement fiscal qui sera réservé à ces cas. La Loi de finances 2017 prévoit également l'exonération permanente de l'IS à la source au titre des dividendes perçus ainsi que des intérêts et autres produits similaires perçus. «Ceci dit, les dispositions actuelles relèvent de la théorie, vu que l'activité n'a pas encore démarré...Il y aura forcément d'autres ajustements à apporter après le lancement de ces instruments», précise Omar Issadik, directeur général d'Audifisc Maroc. Safia Fassi Fihri BFR & Associés La gouvernance des OPCI est un élément clé -qui n'est malheureusement pas prévu par la loi- pour les institutions financières qui font de la gestion pour comptes propres. En France, par exemple, l'Autorité des marchés financiers (AMF), avait soulevé la problématique de potentiels conflits d'intérêts qui peut y avoir entre la gestion pour compte de tiers et la gestion pour comptes propres. En effet, dans le cas d'une société de gestion détenue par une compagnie d'assurances ou par une banque qui fait de la gestion pour comptes propres, ces organismes peuvent être tentés de faire des opérations de rachat-vente entre les différents véhicules. Le règlement de gestion doit, de ce fait, pouvoir gérer ce type d'agissements en mettant en place des comités d'investissements indépendants et transparents. Il faudra donc y remédier, puisque les souscripteurs sont très à cheval sur ce type de critères fondamental: le règlement de gestion". Les conditions d'exonération d'IS Pour bénéficier de l'exonération d'IS, l'OPCI doit répondre à un certain nombre de conditions. Il faudra faire évaluer les éléments apportés à ces organismes par un commissaire aux apports, choisi parmi les personnes habilitées à exercer les fonctions de Commissaires aux comptes. Ces éléments doivent être conservés pendant au moins 10 ans. L'OPCI doit ensuite distribuer au moins 85% du résultat de l'exercice afférent à la location des immeubles construits à usage professionnel, 100% des dividendes et parts sociales perçus, 100% des produits de placements à revenu fixe perçus et au moins 60% de la plus-value réalisée au titre de la cession des valeurs mobilières.
