2017 s'annonce sous de bons auspices pour les Organismes de placement collectif immobilier (OPCI), et ce grâce notamment au projet de loi de Finances 2017 qui introduit le régime fiscal de ces nouveaux instruments et à l'adoption de la loi 42-16 sur les baux commerciaux. Le cadre fiscal des Organismes de placement collectif immobilier (OPCI) se dessine avec le projet de loi de Finances de 2017 actant le lancement officiel des OPCI au Maroc. En effet, ledit projet de loi prévoit une exonération permanente de l'impôt sur les sociétés pour les bénéfices correspondants aux produits provenant de la location d'immeubles construits à usage professionnel seulement, une incitation fiscale en vue de stimuler les investisseurs. Cette exonération vient aligner ce véhicule de placement collectif à ses confrères, notamment les OPCVM, FPCT et OPCR qui jouissent d'une exonération de l'impôt sur les sociétés pour les bénéfices réalisés dans le cadre de leur objet légal. Toutefois, l'exonération des bénéfices des OPCI est conditionnée. Car ils doivent avoir pour objet exclusif la location d'immeubles construits à usage professionnel. Ce n'est pas tout. Les éléments apportés à ces organismes doivent être évalués par un commissaire aux apports choisi parmi les personnes habilitées à exercer les fonctions de commissaires aux comptes. En plus de l'obligation de conserver les éléments apportés auxdits organismes pendant une durée d'au moins 10 ans à compter de la date dudit apport. S'y ajoute la distribution d'au moins 85% du résultat de l'exercice afférent à la location des immeubles construits à usage professionnel. Le lancement de ce nouveau véhicule d'investissement qu'est les OPCI, contribue à raviver la croissance du secteur de l'immobilier commercial au Maroc. L'introduction de ce véhicule d'investissement est cruciale pour la diversification des moyens de financement, ou encore d'investissement. Pour mémoire, cette loi, qui a été publiée au Bulletin Officiel le 19 septembre 2016, n'a pas tardé à voir le jour. En effet, le projet de loi initié en 2015, a été adopté par la chambre des représentants en date du 10 février 2016, en vue d'aviver le cadre juridique lié à ce type de placements. Ce qui témoigne de l'importance de l'introduction d'un tel dispositif à même de dynamiser non seulement le marché financier mais aussi le marché immobilier. Dans le détail, ce projet cadre la constitution et le fonctionnement de ces organismes, les droits et responsabilités des porteurs de ces titres, les règles de leur liquidation, l'évaluation des actifs immobiliers et droits réels détenus directement ou indirectement par un OPCI, les sociétés pouvant avoir pour activité la gestion d'un ou plusieurs OPCI, les obligations des OPCI, les règles comptables qui leur sont relatives, de même que leur contrôle et les sanctions disciplinaires et pénales qui peuvent être prononcées à leur encontre. Notons qu'en vertu de cette législation, les OPCI doivent investir au moins 70% de leurs actifs dans l'immobilier, le reste pouvant être investi dans d'autres actifs à des fins de diversification de portefeuille. Législation sur les baux commerciaux Autre volet juridique important qui vient appuyer l'encadrement de l'activité de location, un des piliers fondamentaux des OPCI, la loi sur les baux à usage commercial qui a été publiée au Bulletin officiel. D'ailleurs, lors d'un débat tenue la semaine passée en date du 22/11/2016 à Casablanca, et organisé par la Chambre française de commerce et d'industrie du Maroc (CFCIM) et sa Commission juridique et fiscale, il a été soulevé les principaux apports de ladite législation. En effet, d'après les différents intervenants lors de cet événement, cette nouvelle législation vient éclaircir encore plus les rapports bailleurs/locataires, sur les baux d'immeubles ou locaux à usage commercial, industriel ou artisanal. «Par rapport au précédent texte, la nouvelle loi propose un champ d'application élargi, en soumettant au nouveau régime les baux conclus par les établissements d'enseignement privés, par les laboratoires pharmaceutiques ou organismes assimilés, les cliniques privées. Les baux passés par coopératives seront également concernés», a indiqué Maître Nesrine Roudane, associée-gérante de NERO Boutique Law Firm. Les contrats de bail devront obligatoirement être établis par écrit, datés et signés par les parties prenantes. De même, l'état des lieux doit être écrit de manière à détailler le local et les équipements qu'il comporte. D'après Maître Nesrine Roudane, cela permettra de vérifier si le locataire a rempli l'ensemble des obligations qui lui incombent en matière d'entretien du lieu de location, et donc de décider s'il y a lieu de lui rembourser son dépôt de garantie, ou d'en prélever la somme correspondant au coût des réparations ou d'entretien qu'il aurait dû effectuer. D'après les experts présents lors du même débat, si la nouvelle législation des baux commerciaux s'avère efficace pour la protection des propriétaires et bailleurs, les OPCI gagneront en valeur, ce qui ne peut qu'être bon pour ce type de placements immobiliers. Notons que les fonds immobiliers représentent une classe d'actifs alternative, présentant un attrait certain pour les investisseurs institutionnels en quête de diversification d'actifs et de performances. Toutefois, il faudra attendre six mois après la publication au BO pour voir cette loi entrer en vigueur, soit le 11 février 2017. Des sociétés de gestion pour les OPCI Les sociétés de gestion qui proposeront ce produit seront tenues de publier périodiquement la valeur de leur portefeuille pour un suivi plus précis de leur activité. Elles auront aussi l'obligation de se faire assister par des professionnels de l'évaluation immobilière afin de présenter une évaluation exacte de la valeur des biens immobiliers. D'ailleurs, les OPCI seront soumis à un contrôle de deuxième niveau assuré par le dépositaire central qui, lui, assure la garde des titres. Déjà, quelques entités avec pour vocation la gestion d'OPCI commencent à fleurir. C'est le cas notamment de la CDG et du CIH qui ont conjointement créé une entreprise spécialisée dans la gestion des sociétés et fonds de placement d'investissement dans des immeubles en vue de leur location. Nommé Ajarinvest, cette entreprise sera détenue à hauteur de 60% par la CDG et 40% par le CIH. Bien entendu, l'entreprise devra attendre l'obtention de l'agrément délivré par l'autorité des marchés de capitaux. On peut également citer la filiale du groupe Label'vie, Vecteur LV, dont le souhait est d'opérer dans la même optique. Ainsi, cet instrument de placement permettra aux entreprises de pouvoir transférer leurs actifs immobiliers en titres, ce qui permettra à ces mêmes entreprises de pouvoir mobiliser de nouvelles ressources. Ce qui leur permettra ainsi de restructurer leur situation financière. En revanche, le champ d'intervention de l'entreprise gestionnaire sera plus large. Ajarinvest, par exemple, pourra porter conseils dans le secteur immobilier. Elle pourra aussi fournir des services portant sur l'évaluation, le suivi du secteur ainsi que la recherche des capitaux et de nouveaux actifs dont elle se chargera de la gestion technique et locative.
