La reprise se profile enfin pour le Fogarim. La relance du logement social concordera, en effet, avec le retour à sa vitesse de croisière du crédit immobilier, garanti par l'Etat en faveur des populations à revenus modestes ou non réguliers. «Grâce aux différentes conventions signées entre l'Etat et les promoteurs immobiliers en vue de promouvoir le logement social, le Fogarim devrait connaître une progression significative», assure-t-on au sein de la Caisse centrale de garantie (CCG), chargée de la gestion du dispositif de garantie dont bénéficie le Fogarim. Il faudra, néanmoins, attendre quelques temps avant d'en percevoir les effets. Les mises en chantier de quelques 135.000 unités d'ici la fin de l'année, selon les prévisions du Ministère de l'habitat ne devraient profiter au Fogarim que quelques mois après cette date. La durée moyenne de réalisation des projets pouvant aller jusqu'à deux ans. Il n'en demeure pas moins que l'on devrait assister à une progression notable, à moyen et long terme, sachant que le Fogarim est sollicité pour financer l'achat, selon les chiffres des banquiers, de 60 à 70% des unités de chaque programme immobilier social. Des hauts et des bas... Si l'on devait corréler le développement du Fogarim exclusivement à la santé du logement social, il y aurait même lieu de parler de progression exponentielle au-delà de 2012, puisqu'à partir de cette date les estimations du ministère, tablent sur la mise en chantier de 180.000 logements par an, ce qui au passage, devrait majorer très largement les plans initiaux du département de Hejira qui tablaient sur la construction de 300.000 logements pour la période 2010-2020. À l'issu de tout cela, on devrait être bien loin du passage à vide qu'a connu le Fogarim sur les deux dernières années. Après une progression continue depuis son lancement en 2004, cette solution avait vu son en-cours se dégrader de 2,1 milliards de dirhams en 2008 à 1,5 milliard de dirhams en 2009 avant de chuter davantage à 1,3 milliards de dirhams en 2010. Une raison simple explique cette mauvaise passe : il se trouvait nettement moins de logements sociaux sur la période, notamment en raison de la levée de l'avantage fiscal profitant aux promoteurs de ces projets. La production d'unités sociales a connu à ce titre une baisse de 30% en 2010 selon les données de la Direction de la promotion immobilière, ce à quoi s'ajoute une certaine circonspection, manifestée par plusieurs banques ces deux dernières années pour financer des logements dans le cadre du crédit Fogarim. Aujourd'hui encore et on ne le confirme qu'à demi-mot... après avoir réalisé de gros volumes sur cette solution, plusieurs établissements de la place se sont montrés de plus en plus sélectifs, encouragés par une montée du risque sur le segment. Cette phase semble aujourd'hui révolue pour la totalité du secteur à une exception près. «Un seul établissement a suspendu provisoirement l'utilisation du Fogarim, pour des raisons qui lui incombent», fait-on savoir au sein de la CCG. Il s'agit vraisemblablement de Wafa Immobilier. Selon des sources concordantes, l'établissement a fait le choix de suspendre la commercialisation de sa solution Fogarim en raison du coût du risque élevé qui continue de grever son encours sur ce segment. En outre, on précise, en interne, que cette solution de financement demeure perfectible en ce sens que dans sa version actuelle elle ne requiert du client de ne fournir qu'une déclaration sur l'honneur et un engagement Fogarim signé et légalisé. La CCG livre un autre son de cloche, précisant qu'outre la garantie institutionnelle, les sûretés retenues par les banques sont les mêmes que celles usuellement prises pour l'octroi d'un crédit immobilier en général, à savoir l'hypothèque sur le bien financé ainsi que les assurances afférentes. Quoiqu'il en soit, en ayant fait le choix de rester momentanément hors course, Wafa Immobilier libère le champ aux autres établissements de la place. Du reste, selon les dernières statistiques établies par le Ministère de l'habitat, le marché du Fogarim demeure relativement concentré, à savoir qu'à fin 2010, trois banques concentrent près de 85% des crédits octroyés: BCP (27,65%), BMCE (18,71%) et CIH (38,1%). L'arrivée imminente d'Al-Barid Bank sur le marché de l'immobilier, avec une prédilection certaine pour distribuer des crédits Fogarim, devrait nécessairement imposer la redistribution des cartes. Interview avec Abdelaziz Bounakhla, Directeur Engagements particuliers et professionnels à la CCG Les Echos quotidien : Quel bilan dressez-vous de la commercialisation du Fogarim depuis son introduction sur le marché et au fil des multiples changements qu'il a connus? Abdelaziz Bounakhla : Si l'on doit considérer l'évolution du Fogarim sur une durée allant de la date de sa mise en place en 2004, jusqu'à présent, le produit a connu une évolution importante, puisqu'il a permis à plus de 66.300 ménages d'accéder à la propriété, à travers la mobilisation d'un volume de crédits bancaires dépassant 9,5 milliards de DH. Le succès du Fogarim est dû principalement à l'implication de toutes les banques depuis son démarrage et à l'adaptabilité des conditions d'utilisation du produit qui évoluent en fonction des besoins exprimés. La relative baisse constatée en 2009 s'explique par la conjoncture qu'a connu le marché de l'immobilier, qui a été caractérisé par une baisse de l'offre en matière de logements sociaux. Certaines banques ne commercialisent plus le produit Fogarim, jugeant qu'elles ne sont pas suffisamment couvertes en cas d'impayés. Dans ce contexte, unremodelage du produit serait-il envisageable? De prime abord, il y a lieu de préciser que toutes les banques de la place commercialisent le Fogarim. Une seule banque en a suspendu provisoirement l'utilisation, pour des raisons qui lui incombent. S'agissant de la couverture, il faut signaler qu'outre la garantie institutionnelle, les sûretés retenues par les banques sont les mêmes que celles usuellement prises pour l'octroi d'un crédit immobilier en général, à savoir l'hypothèque sur le bien financé, ainsi que les assurances y afférentes. Toutefois, pour cette catégorie de population jugée à risque, la garantie du Fogarim intervient pour sécuriser le secteur bancaire. Il va sans dire que les pouvoirs publics accordent une importance particulière au Fogarim et s'emploient à engager tous les moyens nécessaires et à mettre en place les assouplissements qu'ils jugent utiles, afin d'atteindre les objectifs escomptés. Concernant le remodelage du produit, la CCG reste constamment à l'écoute des doléances des banques, pour améliorer les conditions d'utilisation et ajuster les processus de traitement pour plus d'efficacité et d'efficience. À ce titre, plusieurs améliorations ont été apportées à ce jour. D'autres améliorations seront apportées à l'avenir. Les prêts à l'habitat soutenus par l'Etat représentent à fin 2009, 21% de l'encours global des crédits immobiliers accordés aux particuliers. Quelle est votre appréciation de cette part? Quelle est encore sa marge de croissance à moyen et long termes et quels facteurs devraient contribuer à son évolution? C'est un taux de pénétration satisfaisant, qui est amené à connaître une progression significative, suite aux différentes mesures prévues par les pouvoirs publics dans la loi de finances 2010 et 2011 et les différentes conventions signées entre l'Etat et les différents promoteurs immobiliers, en vue de promouvoir le logement social, dans le but de permettre un accès à la propriété à une large frange de la population.
