En 2025, le marché immobilier marocain a montré des signes de reprise soutenue, avec une forte augmentation des volumes de transactions et une progression modérée des prix. Les appartements et les villas affichent des dynamiques contrastées, tandis que les marchés de Rabat et de Casablanca tirent l'ensemble du secteur. Cette évolution pose une question centrale : la résilience observée annonce-t-elle un retournement durable du secteur ? Cette dynamique de reprise marque un retour notable de la liquidité après une année 2024 empreinte de prudence, soulevant des interrogations quant à la pérennité de ce redressement dans un environnement macroéconomique persistant. Selon le rapport de Bank Al-Maghrib, le troisième trimestre 2025 a été le théâtre d'une accélération des transactions, avec une augmentation globale de 26,6% en glissement annuel. Cette croissance atteste d'un regain de confiance des acquéreurs. Le segment professionnel se distingue particulièrement, enregistrant une hausse exceptionnelle de 56,2% des volumes. Le secteur résidentiel, pilier traditionnel du marché, contribue également à cette embellie avec une progression de 25,7% des transactions sur la même période. Contrairement aux épisodes de surchauffe spéculative observés lors des cycles précédents, cette augmentation des volumes s'accompagne d'une évolution contenue des prix. L'indice global des prix n'a progressé que de 1,1% en glissement annuel, suggérant une normalisation progressive du marché plutôt qu'une tension inflationniste démesurée. Lire aussi : Immobilier au Maroc : La flambée du foncier déséquilibre le marché du logement La solidité de ces conclusions repose sur une méthodologie d'analyse sophistiquée, fondée sur les ventes répétées. Cette approche permet d'isoler la variation intrinsèque des prix en neutralisant l'effet de qualité, en se concentrant exclusivement sur les biens ayant fait l'objet d'au moins deux transactions. L'indice est élaboré à partir de plus de 4 millions d'enregistrements issus des bases de données de l'Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC), couvrant 83 conservations foncières du Royaume. Les ventes partielles, donations et transferts hors marché sont exclus, garantissant ainsi une fiabilité statistique optimale de l'Indice des Prix des Actifs Immobiliers (IPAI). Cette méthodologie, en parfaite adéquation avec les standards internationaux tels que l'indice Case-Shiller, assure que les données reflètent fidèlement les prix effectivement transigés. Appartements en tête, villas en rebond Le segment résidentiel confirme son rôle stabilisateur. Les prix y ont progressé de 1,5% en glissement annuel, et les volumes de 25,7%, selon Bank Al-Maghrib. Les appartements se distinguent par leur résilience, affichant une hausse des prix de 1,5% et une augmentation des transactions de 15,7% au cours du trimestre. Bien que les villas aient enregistré un léger recul des prix de -0,8%, elles ont connu une forte reprise des volumes (+62,3% en glissement annuel), ce qui pourrait indiquer un ajustement préalable des valorisations ayant favorisé le retour des acquéreurs. Cette configuration témoigne d'un arbitrage des ménages en faveur d'actifs perçus comme plus liquides et accessibles, malgré des taux d'intérêt qui, bien que stabilisés, demeurent élevés. La reprise n'est pas uniforme sur l'ensemble du territoire. Rabat surperforme avec une hausse des prix de 3,2% et des transactions de 27,4%. Casablanca, quant à elle, affiche une progression plus modérée des prix (+1,2%), mais un volume en hausse de 23,7%. Les référentiels de prix au mètre carré pour 2025 révèlent que Rabat conserve une prime avec environ 14 500 MAD/m2 pour les appartements, contre 13 900 MAD/m2 à Casablanca et 13 000 MAD/m2 à Marrakech. Tanger et Agadir présentent des niveaux inférieurs. Cette hiérarchie s'explique par des déterminants économiques différenciés, tels que la centralité administrative de Rabat, la profondeur du marché de Casablanca, la demande étrangère à Marrakech et l'expansion foncière à Tanger.
