الوداديات السكنية بين أخلاقيات العمل التضامني وجشع لوبيات العقار

لقد عرفت المدن المغربية في العقود الأخيرة، توسعا عمرانيا ملحوظا وذلك بفعل النمو الديموغرافي والهجرة القروية واتساع المجال الحضري لهذه المدن ، مما نجم عنه تكاثر الوداديات و التعاونيات السكنية كآلية عملية لتلبية حاجات سوسيواقتصادية لمواطنين يتوقون للحصول على سكن اجتماعي يحفظ كرامتهم و يكون عنوانا للحق في السكن . وترتبط ظاهرة تناسل هذه الوداديات أساسا بتواجد شريحة اجتماعية واسعة من المغاربة، ذوي الدخل المحدود، الذين يعانون من أزمة سكنية خانقة ويكتوون من نار المضاربات
العقارية ووجدوا في الانخراط في هذه الوداديات السكنية أحسن بديل . وأمام هذه الوضعية ، متعت الدولة الوداديات السكنية بعدة امتيازات خاصة على المستوى الضريبي والعقاري والتكوين والتأطير والمساعدة القانونية، وكذلك المراقبة وفض النزاعات بين المنخرطين، وهى عوامل شجعت بالفعل فئات عديدة على الانخراط . وهكذا ، يتم إذن تأسيس الوداديات السكنية بدون تعقيدات مسطريه بناء على مقتضيات الظهير الشريف رقم : 1.58.376 الصادر بتاريخ : 3 جمادى الأولى 1378 الموافق ل 15 نونبر 1958 كما وقع تغييره وتتميمه بمقتضى مجموعة من القوانين . وطبيعي أن يخضع تأسيس هذه الوداديات السكنية لمعايير وضوابط قانونية تحفظ مصالح كل الأطراف.
ويتمثل الهدف الأساسي من تأسيس الوداديات السكنية أساسا في إشاعة جو من الثقة والتعاون والتضامن من أجل امتلاك سكن لائق وبأقل تكلفة ممكنة وبشروط تفضيلية ، فهو إذن هدف اجتماعي بالدرجة الأولى يتحقق بالتعاون و التضامن و توحيد الجهود بين المنخرطين لخدمة المصلحة العامة وفق أخلاقيات العمل التضامني وبعيدا عن أي أهداف سياسية أو دينية أو عرقية وعن أي فئة تسعى لتحقيق أهداف مناقضة لروح العمل الودادي المحض ، بمعنى أدق بعيدا عن أي نشاط آخر لا ينسجم مع أهداف وأخلاقيات العمل التضامني للوداديات السكنية والمحددة عموما في ما يلي :
- العمل من أجل الاستفادة من وعاء عقاري صالح للبناء يتم تجهيزه و توزيعه على كل منخرط في الودادية ،
- تهيئ التجزئة السكنية وفق القوانين الجاري بها العمل،
- القيام بشراكة مع جهات حكومية و غير حكومية بما فيها ربط العلاقات مع الوداديات و التعاونيات التي تسعى إلى تحقيق نفس الأهداف المسطرة،
- البحث عن موارد مختلفة لتحقيق الهدف المنشود و هو توفير البقع الأرضية لجميع المنخرطين .
وقد أثبتت هذه الوداديات خاصة تلك التي تعمل وفق أخلاقيات العمل الجمعوي والتضامني مدى الأهمية والدور الاجتماعي الايجابي الذي تلعبه، حيث نجحت بعض الوداديات فعلا في الاضطلاع بهذا الدور إذ استفاد كل منخرطيها من السكن اللائق بأثمان جد معقولة و في ظرف ملائم نتيجة التزامهم بقانون الودادية وحرصهم على أداء أقساط الدفعات في وقتها المحدد وكذا بفضل التسيير المحكم لمكاتبها . وهناك أيضا للأسف ودا ديات عمرت دون أن تفلح في تنفيذ ما التزمت به، وظلت تسير سير السلحفاة بسبب شجع لوبيات العقار وغياب روح الثقة والشفافية وأخلاقيات العمل التضامني و الجمعوي المطلوبة .
وتفيد الإشارة في ذات السياق إلى أن حملة تأسيس الوداديات السكنية المكثفة التي عرفتها مختلف مدن المغرب في السنوات الأخيرة لا تترجم بالضرورة نجاح الظاهرة بقد رما تمثل فقط موجة تهافت على ركوبها مجموعة من المتربصين والمفسدين حرصوا على ألا تفوتهم حمى التأسيس، فمنهم من أوصلتهم الموجة إلى بر الأمان ، ومنهم من جرتهم إلى الأعماق، فاختلط عليهم الأمر بين طلب النجدة أو الهروب إلى الأمام في محاولات يائسة للتملص من المساءلة. وهكذا بات قطاع الوداديات السكنية بالمغرب يعيش أزمة حادة تنذر بالسكتة القلبية، مما يدفعنا إلى طرح الأسئلة التالية : هل الوداديات السكنية لا تخضع لأية مراقبة من طرف الدولة؟ فكيف يعقل أن ا لقانون المنظم للحريات العامة ينص على أن العمل في الوداديات والجمعيات لايهدف إلى تحقيق الربح والواقع أن بعض الأعضاء المسيرين لمكاتب بعض الوداديات قد أصبحوا في فترة وجيزة من أصحاب الملايين ؟ أفلا تعتبر استفادة أعضاء المكتب المسير لبعض الوداديات السكنية مجانا من البقع الأرضية الممتازة الموجودة على أحسن الواجهات تناقضا صارخا مع مبدأ المجانية الذي يعتبر أساس العمل الجمعوي؟ ومتى كان من حق ودادية سكنية استغلال الرصيد المالي من دفعات المنخرطين في وجهات استثمارية بعيدة عن أهداف المشروع الذي من أجله تجمع هذه الأموال ، ومن دون علم المنخرطين ، وتوزيع ريعها فيما بعد بين أعضاء المكتب المسير ؟ ألا تعتبر إذن مثل هذه الأعمال أنشطة تجارية مدرة للأرباح؟ بل وإذا بات هذا الشكل مسموحا به، فما الفائدة من وجود السلطات الوصية على هذا القطاع ومن القانون المنظم لتأسيس مثل هذه الوداديات حتى ؟ فمن ياترى يتستر على هذا النزيف…؟
فعلا هناك ثغرات قانونية يستغلها بدهاء شديد محترفو تأسيس الوداديات السكنية الذين يؤسسون عشرات الوداديات المعفية من الضرائب وغالبا ما يستغل هؤلاء اللوبيات مناصب شغلهم حيث تشتغل أغلبيتهم في مجالات ذات صلة بالعقار كالوكالة الوطنية للمحافظة العقارية ، الوكالات الحضرية ، رؤساء ومستشارون جما عيون، رجال التعليم ، موظفو الجماعات الترابية (جماعات قروية ،حضرية، عمالات ،جهات ) ، وموظفو وزارة العدل الخ... هدفهم الوحيد هو الربح السريع والاسترزاق بأموال المواطنين المتعطشين لاقتناء بقع أرضية والاحتيال والهروب من أداء مستحقات الدولة القانونية. و يتضح أن هذه اللوبيات تستند إلى شبكة داعمة داخل بعض الإدارات و متورطة في تسهيل استغلال المنخرطين دون الالتزام بأدنى أدبيات و أخلاقيات العمل التضامني ودون تحقيق الأهداف الحقيقية المتوخاة من إنشاء هذه الوداديات.
و على ضوء واقع الفساد المستشري داخل دهاليز الوداديات السكنية ، و بعد تشخيص عميق لوضعية عينة كبيرة منها ، اتضح لنا بالملموس أن خروقات الفاعلين في هذه الوداديات تشير عموما إلى تحكم لوبيات الفساد العقاري في قطاع السكن تحت ستار الوداديات، وتسعى هذه اللوبيات جاهدة إلى الغنى الفاحش على حساب تجويع وإفقار المواطنين البسطاء ، و عليه يمكننا جرد هذه الخروقات كما يلي :
- ينشأ بعض المنعشين العقارين تجزئات في قالب ودا ديات على مرأى ومسمع من السلطات المختصة ، مع ما يتبع ذلك من « دهاء»، ، حيث يعمد المكتب إلى «رشم» أرقام القطع في أسماء لأشباح ويبيعونها عن طريق التحويل (Transfert) بأثمان خيالية، علما بأن قانون الجمعيات ينص في فصله الأول على أن "الجمعية هي اتفاق لتحقيق تعاون مستمر بين شخصين أو عدة أشخاص لاستخدام معلوماتهم أو نشاطهم لغاية غير توزيع الأرباح فيما بينهم ".
- عدم التصريح الحقيقي للأثمنة الحقيقية لاقتناء الأراضي من مالكيها وذلك بتواطوء مع بائع الأرض، حيث تتم عملية اقتناء البقع الأرضية بأثمان بخسة والتصريح للمنخرطين بأثمان خيالية، مما يساهم في رفع أرباح المسؤولين على الوداديات دون وجه حق، وذلك وفق منطق ما بات يسمى" السوق السوداء" ، فجل الوداديات السكنية ، ينتحل مسيروها صفة الربح السريع والاسترزاق على كاهل جيوب المنخرطين من جهة وعلى مال الدولة من جهة أخرى في إطار كتابة عقدين للبيع مع البائع واحد يحمل ثمن منخفض مصرح به للسلطات المعنية ومكاتب التسجيل والمحافظة العقارية وتكون فيه المستحقات ضئيلة احتيالا وتهربا من أداء المستحقات القانونية لصندوق الدولة ، والعقد الثاني الوهمي بين نفس البائع والمشتري والذي يحمل ثمن مرتفع يبلغ في بعض الأحيان إلى أضعاف أضعاف الثمن المصرح به للمصالح المختصة وهذا يدلى به للمنخرط حتى يفرض عليه ثمن انخراط مرتفع،
- عدم عقد الجموع العامة السنوية منذ التأسيس كما ينص على ذلك القانون الأساسي، للتهرب من المحاسبة والمساءلة،
- عدم تجديد المكاتب المسيرة للوداديات بالرغم من انتهاء فترة ولايتها ،
- إجبار المنخرطين على التوقيع والمصادقة على التزام، يتم صياغته من طرف أعضاء المكتب المسير،
يتعهد من خلاله المنخرط بالالتزام التام بالقانونين الأساسي والداخلي للودادية وكذا مقررات الجموع العامة والاستثنائية و يحدث هذا دون اطلاع المنخرطين عن القانونين الأساسي والداخلي،
- استغلال الرصيد المالي من دفعات المنخرطين في الودادية في وجهات استثمارية بعيدة عن المشروع الذي من أجله تجمع هده الأموال ، إذ يلجأ رؤساء بعض الوداديات إلى استعمال أرصدة المنخرطين في مضاربات عقارية أخرى لا علاقة لها بمصالحهم ومن دون علمهم،
- تحترف بعض الوداديات النصب و الاحتيال بإشهار حسابات علنية و إخفاء أخرى سرية لا علم للمنخرطين بوجودها ،
- تكييف و إعادة صياغة القانون الأساسي للودادية بطريقة تكفل تحصين أعضاء المكتب المسير من آي متابعات قضائية لضمان عدم محاسبتهم ،
- الترحيب بفئة من المنخرطين دون سواها تتكون في الغالب من فئة التجار ومن أفراد الجالية المقيمة بالخارج حتى تضمن عدم اعتراض هؤلاء على قرارات الجمعية لانشغالاتهم الكثيرة وغيابهم عن أرض الوطن،
- تتم عملية تسجيل المنخرطين بمزاجية ودون أي ضوابط حيث في الكثير من الحالات يستوجب على الشخص الذي يريد الانخراط، دفع مقابل مادي لبعض السماسرة حتى يتم تسجيله ضمن لائحة المستفيدين من التجزئة السكنية،
- استفادة عينة دون سواها من البقع الأرضية والتي في غالب الأحيان تمتلك سكن أو أكثر وهدفها الوحيد هو إعادة بيع هذه البقع بعد عملية التسليم النهائي وفق سعر السوق العقارية ، في حين يتم تغييب وإقصاء فئات عريضة من المواطنين التي هي في حاجة ماسة إلى سكن ،
- استفادة أعضاء المكتب المسير لبعض الوداديات السكنية مجانا من البقع الأرضية الممتازة الموجودة على أحسن الواجهات. بل يذهب البعض من أعضاء هذه المكاتب الى الاستفادة من 10% من القيمة الإجمالية لانجاز المشروع .
ولقد نتج عن هذه الخروقات اللامسؤولة إحالة عدد كبير من ملفات الوداديات السكنية أمام القضاء في العديد من المدن المغربية و بات هذا القطاع ، اثر ذلك ، يعيش أزمة حادة تنذر بالسكتة القلبية بسبب جشع لوبيات "مافيا "العقار والتي تحسن لعبة مص دماء المواطنين ، و لها خبرة فائقة في التحايل على القانون لحرمان صناديق الدولة من دخ المستحقات القانونية فيها ، ولها رغبة هائلة في الاغتناء السريع لأنهم مفسدون لا ضمير لهم ووجدوا في السوق العقارية بقرة حلوب فشربوا وأكلوا ورتعوا من الحرام وأموال الفساد كيفما أرادوا وراكموا بفضل ذلك ثروات هائلة . و الواقع أنه في ظل غياب إجراءات رادعة لمثل هذه الخروقات، يبقى القضاء و السلطات المحلية هي الأطراف المعنية بالدرجة الأولى بإيجاد حلول منصفة للمنخرطين ضحايا جشع هذه اللوبيات ، وكذا بحفظ حقوق الدولة في استخلاص الضرائب و المستحقات من الذين يتخذون من الوداديات مطية لتحقيق أهدافهم الجشعة .
وختاما ، وفيما يخص الآفاق المستقبلية و من أجل وضع حد لمثل هذا النزيف وهذه الخروقات التي باتت تعاني منها مجموعة كبيرة من الوداديات السكنية بمختلف ربوع المملكة ، فإننا نورد التوصيات التالية :
- ضرورة إعمال القانون من طرف السلطات القضائية ؛ و ذلك بالاعتقال الفوري لكل المفسدين العقاريين الذين يتسترون وراء غطاء الوداديات السكنية مع تشديد العقوبة في حقهم و الحرص على تأمين مصالح المنخرطين من خلال تتبع خيوط مجمل المعاملات المالية بالوداديات والعمل على استرداد أموالهم بالكامل ،
- على أعضاء الوداديات اختيار مكاتبها المسيرة من بين الأطر الكفأة في مجال التسيير و القانون والمتحلية بالأخلاق الحسنة،
- على جميع المواطنين الالتزام بالحيطة و الحذر و عدم السقوط ضحية لأكاذيب لوبيات العقار و التي تستغل الوداديات فقط كواجهة ،
- ضرورة اعتماد الشفافية في عمليات تأسيس الوداديات السكنية الجديدة مع إخضاع الأشخاص الراغبين في الانخراط فيها لتأطير يتوخى من ورائه الحفاظ على مصالح كافة الأطراف المعنية،
- وضع قانون خاص بالوداديات السكنية يقضي بعدم السماح لكل منخرط استفاد من السكن في إطار ودادية سكنية ما، بالانخراط مجددا في ودا ديات أخرى ،
- إجبار الوداديات على عقد الجموع العامة السنوية وتجديد المكاتب المسيرة كلما انتهت فترة ولاياتها كما ينص على ذلك القانون الأساسي ، حتى يتمكن منخرطوهذه الوداديات من محاسبة ومساءلة هياكلها المسيرة ،
- ضرورة محاسبة مغتني هذه الوداديات خاصة الموظفين بقطاع الوظيفة العمومية و افتحاص حسابا تهم ضمانا لحقوق المنخرطين مع تفعيل قانون من أين لك هذا؟ ،
- ضرورة منع المنعشين العقارين الذين يحدثون تجزئات سكنية في قالب ودا ديات من أجل الاستفادة من بعض الامتيازات الخاصة على المستوى الضريبي والعقاري ،
- ضرورة العمل على تكريس ميثاق وطني للسكن كآلية لضبط التلاعبات و الانزلاقات التي تشوب بعض الوداديات السكنية بمختلف جهات المغرب مع ضرورة العمل على تبسيط المساطر الإدارية وتشجيع الوداديات النزيهة لتسريع استفادة منخرطيها في آجال معقولة .