Le ministre de l'habitat, Nabil Benabdellah, s'attaque à un des dossiers les plus épineux de la promotion immobilière : la vente en état futur d'achèvement (VEFA). Une loi promulguée en 2002, la loi n°44-00, régit les relations et les modalités de ce mécanisme qui permet à des promoteurs immobiliers de commercialiser des logements sur plan. Mais le fait est que, depuis son entrée en vigueur, cette loi a posé plus de problème qu'elle n'en a résolu et pendant des années ce texte a été difficilement applicable. Depuis quelques jours, le ministère de l'habitat a remis aux professionnels, notamment la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI), un projet de texte qui a pour objet de corriger toutes les imperfections de l'ancien texte. Et le moins qu'on puisse dire est que le projet est audacieux. Ainsi, le texte apporte plusieurs nouveautés de taille dans le but de rendre plus facile l'application de la VEFA aussi bien pour les promoteurs et les vendeurs de manière générale que pour les acquéreurs. Le contrat dès l'obtention de l'autorisation de construire Pour commencer, le contrat de VEFA, tel que proposé dans le nouveau texte, pourra être conclu immédiatement après l'obtention de l'autorisation de construction. Il s'agit là d'une grande bouffée d'oxygène pour les promoteurs qui, de par l'ancien texte, ne pouvaient commencer à commercialiser leurs logements avec des contrats VEFA qu'après avoir entamé et achevé les travaux de fondations.
La VEFA pour les logements en rénovation aussi Autre nouveauté, le législateur se propose aussi d'élargir le champ d'application de la VEFA à d'autres biens immeubles et pas seulement aux logements neufs ou en phase de construction. En effet, le nouveau texte prévoit la possibilité d'établir des contrats VEFA pour les biens anciens objets de rénovation. La motivation de cet élargissement, explique-t-on du côté du ministère, est de contribuer à la modernisation et la rénovation du bâti et du tissu urbanistique du pays.
Plus de plans originaux, juste une seule copie conforme Par ailleurs, et toujours pour faciliter la tâche aux promoteurs, le nouveau texte simplifie considérablement la liasse de documents qui étaient exigés pour la rédaction des contrats VEFA. La réglementation actuelle de la VEFA impose, en effet, au promoteur vendeur de fournir au moment de la signature du contrat un certain nombre de documents, notamment les plans originaux portant la mention «No varietur» ainsi que les plans de béton armé et autres, ce qui constituait des charges trop lourdes particulièrement pour les promoteurs qui commercialisent des programmes immobiliers de grande taille comportant des centaines, voire des milliers de logements et qui doivent produire des documents techniques originaux autant de fois qu'ils ont d'appartements. Selon le projet proposé par le ministère, les promoteurs pourront se suffire de produire une simple copie certifiée conforme des plans qu'ils déposeront auprès du notaire par exemple pour permettre aux acquéreurs d'en prendre connaissance au moment de l'établissement du contrat. Mais dans un souci d'équilibre des relations, le projet de loi proposé par le ministère a tenu également à assurer un maximum de protection aux acquéreurs. Une démarche à saluer dans la mesure où beaucoup d'acquéreurs qui optent pour l'achat sur plan sont victimes de promoteurs malveillants. On ne compte plus les cas de litiges entre promoteurs et acquéreurs pour non-conformité des superficies, non-conformité des équipements ou du standing, non-respect des normes urbanistiques (équipements publics disponibles, espaces verts, zones non constructibles…). Même les plus grands promoteurs de la place n'ont pas échappé à ce genre d'incidents.
Hypothèque sur le titre foncier systématique Pour y remédier, le projet de loi propose d'abord que le contrat VEFA comporte de manière obligatoire le prix définitif de vente au mètre carré et surtout la superficie approximative. Mais ce n'est pas tout. Le législateur était visiblement conscient que la protection la plus importante qu'il fallait donner à l'acquéreur consiste à lui permettre de reprendre possession des sommes d'argent, souvent importantes, qu'il aura avancées au promoteur immobilier entre temps. C'est pour cette raison que le projet de texte autorise la personne qui achète un logement sur plan sous le régime VEFA à inscrire une hypothèque sur le titre foncier auprès de la conservation et ce sans l'autorisation préalable du promoteur comme le stipule le texte actuellement en vigueur. Une autorisation que beaucoup de promoteurs immobiliers refusaient d'accorder bien entendu. Ainsi dès qu'une personne aura conclu un contrat VEFA , elle pourra immédiatement, soit directement soit par le biais d'un notaire par exemple, s'adresser à la conservation foncière dont relève le projet et demander l'inscription d'une hypothèque sur le titre foncier mère couvrant le montant total des avances payées au promoteur.
Pas de désistement sans l'accord du promoteur immobilier Sur un autre registre, dans de nombreux cas, les litiges au sujet des contrats d'achat de logements sur plan, se produisaient au moment du désistement de l'acquéreur initial qui a signé le contrat au profit d'une autre personne. Désormais, le législateur propose d'interdire aux acquéreurs de se désister au profit d'un tiers de manière unilatérale en exigeant l'accord explicite du promoteur immobilier et l'obligation que ce désistement se fasse dans le respect des dispositions du contrat initial. D'un autre côté, il faut savoir qu'en cas de contrat VEFA, le promoteur est tenu dans les textes actuels de déposer auprès de la banque une caution au profit de l'acquéreur en vue de garantir les montants des avances. Et très souvent, les promoteurs, soit à la conclusion définitive de la transaction, soit en cas de résiliation du contrat, avaient du mal à récupérer ces montants auprès des banques. Dans le projet de texte du ministère de l'habitat, ce dernier propose des dispositions pour permettre au promoteur de récupérer d'office et systématiquement les montants déposés au titre de garantie dès la conclusion finale de la vente ou en cas de résiliation aussi. Les ventes sur plan en dehors de la VEFA seront désormais illégales Et pour finir, le nouveau projet comporte une disposition qui va certainement faire débat. Tout contrat de vente immobilière portant sur un bien en cours de construction qui n'est pas conclu dans le respect des dispositions légales de la VEFA sera considéré comme nul et non avenu. En somme, toutes les transactions qui ont lieu aujourd'hui et en vertu desquelles les promoteurs vendent des logements sur plan seront interdites ou, si elles sont déjà conclues, n'auront strictement aucune valeur juridique. Les rédacteurs de ce projet expliquent ce caractère obligatoire par le fait que la plupart des ventes sur plan ne respectant pas aujourd'hui les dispositions légales de la VEFA, les litiges qui en résultent éventuellement sont compliqués et donnent du fil à retordre à la justice. Deux années de concertation…
Le projet de loi que vient de remettre le ministère de l'habitat aux professionnels est le résultat de plus de deux ans de réflexion et de concertation. En effet, en janvier 2011, et devant la multitude de difficultés qu'engendrait l'application de la loi 44-00 sur la VEFA promulguée en 2002, une commission de réflexion avait été mise sur pied pour tenter d'apporter les amendements nécessaires pour la rendre applicable et pour corriger ses imperfections. Placée sous la houlette du ministère de l'habitat, ladite commission comprenait également des représentants de toutes les parties concernées, à savoir les professionnels, à travers la FNPI, les notaires, l'agence de la conservation foncière, en plus des représentants des associations de protection des consommateurs et d'experts divers issus du monde des affaires ou aussi du milieu universitaire. Une telle composition, explique-t-on au ministère, répond au souci de disposer de la plus large concertation possible. Et ce sont finalement les résultats de la réflexion de cette commission qui ont été retenus par le ministère pour l'élaboration du projet de loi aujourd'hui sur la table. Ce dernier a été remis il y a quelques jours à la FNPI qui devra y apporter ses observations avant que le texte ne soit mis dans le circuit d'approbation.
