Immobilier : La VEFA peine à s’imposer

* Malgré ses avantages, la pratique reste victime du déphasage entre les textes et la pratique.
* En France, 15% seulement des promoteurs financent leurs opérations avec des fonds propres contre une moyenne de 50% au Maroc.
Cinq ans après son entrée en vigueur, la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), appelée communément vente sur plan, n’a pas donné les effets escomptés. Le nombre d’opérations réalisées par ce modèle reste limité. Des litiges surviennent souvent en fin de compte entre l’acquéreur et le promoteur, et pour cause, il y a un grand déphasage entre la théorie et la pratique.
En France, 95% des ventes réalisées sont effectuées suivant le principe de la VEFA. Cette loi a plus de 36 ans et n’a jamais été amendée. Au Maroc, des voix s’élèvent et appellent à sa modification.
Outre la France, la VEFA a fait ses preuves aux Etats-Unis et dans d’autres contrées européennes.
Les professionnels reconnaissent qu’elle a été perçue comme une véritable révolution dans le secteur immobilier.
Au Maroc, l’élaboration de la loi 44-00 et sa mise en application le 8 novembre 2002, ont été vivement saluées par les professionnels du secteur immobilier.
Car le texte constitue une avancée importante vers la modernisation et l’harmonisation du droit immobilier national. L’originalité de la loi nouvelle tient aux avantages qu’elle confère, tant au promoteur (vendeur) qu’à l’acquéreur. La VEFA vise à assurer la sécurité et la transparence dans les transactions immobilières sur des locaux en cours de construction. La clarté et la transparence dans les rapports entre les parties concernées dans le cadre de la VEFA permettent, d’une part, de garantir les avances versées par les acquéreurs pendant les travaux de construction et, d’autre part, de protéger l’acquéreur contre les manœuvres dilatoires qui peuvent entacher les transactions immobilières. Selon la Fédération nationale des promoteurs immobiliers «l’avantage de la VEFA est d’assurer la sécurité des accédants à la propriété en ce qui concerne les avances versées au vendeur au cours de la construction de l’immeuble, en leur assurant le remboursement des sommes versées en cas d’inachèvement des travaux de construction». L’autre avantage de la VEFA consiste en l’indépendance qu’offre l’opération au profit du promoteur à l’égard des organismes de financement.
En effet, le recours à la VEFA présente l’avantage pour le vendeur (promoteur) de limiter les emprunts bancaires ou les fonds propres pour financer les travaux de construction.
En France, 15% seulement des promoteurs financent leurs opérations avec des fonds propres contre une moyenne de 50% au Maroc. La mobilisation des fonds propres et le recours au financement bancaire limitent la marge de manœuvre des promoteurs et réduit leur champ d’activité. Avec la VEFA, le promoteur n’aura pas à mobiliser des sommes très importantes pour la réalisation de ses projets, puisqu’il bénéficiera du financement progressivement assuré par les futurs acquéreurs. «L’opération permettra donc aux promoteurs de réaliser plus de logements et de contribuer à la résorption du déficit actuel», a expliqué Mohamed Koutbi, responsable délégué de la FNPI. Il a précisé que «l’un des atouts majeurs de la vente sur plan est sa contribution à réduire le coût de la construction en facilitant la mobilisation des prêts d’accession à la propriété au profit du vendeur, ce qui constitue pour ce secteur d’activité un levier permettant l’autofinancement des projets de la promotion immobilière». Mais dans la pratique, la VEFA a montré ses limites et les textes ont montré des insuffisances. Entre le contrat préliminaire, le contrat de transfert et le contrat définitif, plusieurs contractions et contraintes surviennent. Si le prix doit être payé au fur et à mesure de l’avancement des travaux, comme le souligne l’article 618-6, le transfert de propriété et le droit de propriété n’ont lieu qu’avec l’inscription du contrat définitif de vente sur les livres fonciers, conformément aux dispositions de l’article 618/20. Contrairement à la législation française, la loi marocaine sur la VEFA est assimilée à une vente à terme sans l’avantage essentiel qu’elle devrait comporter, dès lors que la propriété de l’immeuble n’est transmise à l’accédant que de manière rétroactive.
La loi s’applique à des propriétés non immatriculées, ce qui est contradictoire avec le dahir du 12 août 1913 qui encourage l’immatriculation et surtout le décret royal du 17 décembre 1968 relatif au crédit foncier, au crédit à la construction et au crédit à l’hôtellerie qui autorise les établissements de crédit à octroyer des prêts uniquement si l’immeuble est immatriculé ou en cours d’immatriculation.
«C’est un handicap pour l’acquéreur nécessitant un crédit dans la mesure où les prêts ne sont consentis par les établissements de crédits que sur la base d’une hypothèque de premier rang inscrits sur les livres fonciers si l’immeuble est immatriculé, ou d’une promesse d’hypothèque si l’immeuble est en cours d’immatriculation», a précisé Koutbi. Ce qui est encore plus dangereux c’est que la VEFA permet aux deux parties de ne pas conclure le contrat définitif. Les indemnités de retard ou de non-respect de ces engagements reste dérisoires vu le préjudice subi. La VEFA n’a d’intérêt que si les désistements sont interdits.