nBien qu'elle soit entrée en vigueur en 2003, la loi réglementant la vente en l'état futur d'achèvement, plus connue sous le diminutif Vefa, n'est pas encore totalement finalisée. Formulées depuis près d'un et demi, les observations de la fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) circulent toujours dans les bureau du ministère de l'Habitat. Allant de l'élaboration des contrats préliminaires jusqu'à la vente définitive, ce sont treize articles (sur un total de 21 articles) qui ont fait l'objet d'amendements. Un fait qui doit, en principe, alarmer sur le fait que les composantes de cette loi méritent d'être encore remises en cause. Et pourtant, les études au niveau du ministère prennent encore leur temps. Les articles de la discorde Les professionnels reprochent d'emblée au texte de loi de prévoir que le coût lié à la formalisation des contrats préliminaires soit obligatoire sans pour autant désigner la partie qui se doit de le prendre en charge. Dans la pratique, pourtant, c'est l'acquéreur qui verse ces frais. En outre, pour établir l'acte, les professionnels demandent des voies de recours dans le cas où la liste des professionnels susceptibles de réaliser le contrat auquel fait référence l'article 618-3 n'est pas établie à l'échéance annuelle. Khalid Al Messaoudi, notaire à Tanger, précise que cette liste «ne concerne que les avocats et les agents d'affaires et que l'acte peut toujours être établi auprès d'un notaire», conformément d'ailleurs au même article. Autre point soulevé. Celui de la complexité et la lourdeur de la procédure imposée aux autres professionnels à travers notamment la légalisation des documents auprès du greffe du tribunal ce qui favorise davantage le recours aux notaires. Néanmoins, le principal point de discorde réside dans le montant de la caution bancaire jugée «très élevée», que les promoteurs doivent constituer au profit de l'acquéreur lui permettant de récupérer les versements en cas de non application du contrat. Ils mettent en exergue sa non exigibilité pour les promoteurs relevant du droit public ce qui constitue, selon leurs dires, «une concurrence déloyale du fait que ces derniers n'auront pas à supporter ce coût puisque la vente est garantie par la CGI». Les promoteurs estiment, également, que l'indemnisation prévue à hauteur de 10% en cas de résolution de contrat par l'acquéreur est, au terme des travaux de finition, «insuffisante eu égard aux risques de mévente du logement en question». Ces derniers préconisent que la restitution des avances déjà perçues, après déduction des 10% ne soit effective qu'après la revente du logement si l'acheteur initial s'est désisté. En d'autres termes, l'acquéreur désistant doit, non seulement, payer une indemnité mais attendre l'encaissement des montants versés jusqu'à la vente du bien. Par ailleurs, la cession du logement par l'acquéreur doit être notifiée au promoteur, selon la loi. En revanche, la FNPI suggère de surcroit que la cession ne doive «être effectuée qu'aux personnes justifiant de leur capacité à faire face au règlement du prix de vente du logement». La prénotation, mesure de précaution permettant aux acquéreurs de se prémunir contre le risque d'une revente du titre foncier mère, est aussi un point relevé par les professionnels, en dépit du fait que son activation ne soit recevable qu'après l'accord du promoteur. Selon les observations transmises au ministère de l'Habitat, les professionnels préconisent qu'une «lettre soit transmise par le département ministériel à l'ensemble des conservations foncières du Maroc pour attirer leur attention sur la nécessité de recueillir, au préalable, l'accord écrit du vendeur, avant toute inscription de prénotation». Sur le volet du financement, la FNPI explique que dans la mesure où la grande partie des acquéreurs recourent à des prêts bancaires, subordonnés notamment à une inscription hypothécaire sur le titre foncier partiel, qui n'existe pas encore, le promoteur serait dans l'impossibilité d'exiger 35% du prix à l'achèvement des fondations. Elle souhaite, du coup, une révision de la réglementation et des procédures régissant les prêts Habitat. Face, aussi, à l'ambiguïté quant à l'utilisation du terme «immeuble» qui peut désigner le terrain, l'édifice construit ou le logement à vendre, les professionnels souhaitent que la définition de ce terme soit annexée à chacun des articles dans lesquels il est cité. D'autres obstacles ayant trait à l'aspect pratique ont aussi été mis en exergue. Il s'agit, selon les promoteurs de l'impossibilité de réaliser, concomitament, les fondations de plusieurs immeubles sur un même chantier. En effet, les espaces nécessaires à la circulation des engins et au dépôt des grues ne permettent pas d'entamer de manière simultanée la réalisation de l'ensemble des fondations de plusieurs groupements d'immeubles. Ce qui explique l'exigence qu'un contrat préliminaire de vente puisse être conclu avant l'achèvement des fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée, estiment-ils. Discussions inéquitables ? «La conception d'un texte de loi préconise une protection juridique équitable», estime Khalid El Messaoudi, notaire à Tanger. La particularité des ventes sur plan (le bien n'est pas encore palpable) pousse le législateur à verrouiller la loi pour une meilleure protection de l'acquéreur. Cependant, faut-il rappeler qu'en dehors de cela, «la loi est méconnue par le public faute d'une médiatisation par le gouvernement, et le fait que les promoteurs cherchent à changer la loi 44-00 estimée très contraignante émane d'un soucis de sauvegarde d'intérêt», ajoute Me El Messaoudi. Sauf que dans la démarche actuelle, «les discussions sont cloisonnées entre les promoteurs et le ministère de tutelle alors que les autres parties concernées sont exclues, notamment les notaires, chargés de dresser les actes et les consommateurs qu'ils sont présumés protégés. La crainte est que les discussions aboutissent à des changements qui puissent léser les consommateurs en l'absence d'une partie qui défend leurs intérêts», explique le notaire.
