Entretien avec Mohamed Maarouf, directeur général de BTI Bank ALM : Quelle lecture faites-vous de l'évolution de la Mourabaha immobilière après deux ans de son lancement ? Mohamed Maarouf : La place bancaire marocaine a connu un rebond remarquable dans l'activité de financement immobilier et ce, depuis le lancement des banques participatives il y a presque 2 ans. La Mourabaha immobilière est un produit d'appel, d'ailleurs nous avons tous témoigné de l'engouement des clients pour l'offre dès sa sortie. D'abord parce que c'était le premier et unique contrat de financement participatif autorisé par le Conseil supérieur des ouléma (CSO) lors du lancement des banques participatives, et ensuite parce que la clientèle cible attendait cette offre depuis bien longtemps. Je trouve que malgré son émergence dans un marché très concurrentiel (5 banques et 3 fenêtres participatives) ainsi que l'agressivité des offres de chaque banque, qui se sont alignées sur les conditions des banques conventionnelles, la Mourabaha immobilière a pu éclore avec brio pour atteindre plus de 10% de la part de marché de tous les financements de la place. Ce financement a-t-il boosté la dynamique immobilière au Maroc ? On peut considérer aujourd'hui que le financement à travers la Mourabaha immobilière est devenu une composante incontournable dans les financements de la place marocaine. La demande va crescendo, d'ailleurs les banques participatives se verront solliciter de plus en plus leur liquidité. Ce nouveau mode de financement a également induit l'amélioration du taux de bancarisation d'une certaine catégorie de clients, qui n'ont jamais eu recours à un financement conventionnel. L'introduction de ce mode de financement a aussi animé l'activité des promoteurs immobiliers qui se sont vus signer plusieurs conventions de partenariat avec les banques participatives. C'est dire que la Mourabaha immobilière a réellement été un catalyseur de la dynamique immobilière au Maroc. Sur quel segment immobilier les clients de la Mourabaha sont-ils plus demandeurs ? Pour BTI Bank la demande est plus importante sur les biens immobiliers à usage d'habitation de type appartements de moyen à haut standing, suivis des biens immobiliers pour les entreprises. Mais nous commençons à connaître de plus en plus de demandes d'autres natures telles que le financement des biens semi-finis et le financement des biens pour des activités professionnelles. Quelles sont les spécificités et les avantages de la Mourabaha comparé au crédit immobilier classique ? Même si en apparence la Mourabaha peut ressembler au crédit conventionnel, étant donné que la finalité est la même (disposer de son bien en fin du terme du contrat de financement), elle est bien différente. En effet, le contrat tire son mode de gestion sur la base d'une transaction commerciale d'achat et de vente avec une négociation de la marge de bénéfice, ce qui est conforme à la charia. Par ailleurs, les frais de dossier du financement sont offerts gratuitement au client demandeur qui devient propriétaire du bien dès la signature du contrat de Mourabaha avec sa banque. En général, toute la négociation se fait sur des bases transparentes, le client connaît exactement le coût de l'acquisition, la marge bénéficiaire de la banque et toute autre information relative à son financement qui reste inchangée en terme d'échéance, jusqu'à sa maturité. Comment se décline l'offre BTI dans ce sens? BTI Bank a mis en place une offre de financement immobilier basée sur un contrat Mourabaha pour 3 segments de marché : Les Particuliers, les Professionnels et les Entreprises. Notre offre a été conçue pour répondre aux besoins de nos clients en termes de quotités de financement, de durée de remboursement et de conditions tarifaires bien compétitives. Nous offrons à nos clients une durée de financement qui peut aller jusqu'à 20 ans, des financements qui peuvent atteindre 100% de la valeur du bien, avec des frais de dossiers totalement gratuits. BTI Bank finance tous types de biens immobiliers : terrains à construire, biens immeubles à usage d'habitation, locaux commerciaux, et tout autre bien immeuble à usage professionnel. Pour être également à la hauteur des attentes de nos clients, et les faire bénéficier d'une panoplie d'avantages sur leurs biens immeubles choisis, plusieurs conventions de partenariats ont été signées avec les plus grands promoteurs de la place, et d'autres sont en cours de signature. Le retard de la Takaful a-t-il freiné l'enthousiasme des clients quant à ce produit ? Il faut rappeler que les banques ont effectué un passage en force pour proposer des financements Mourabaha sans l'assurance Takaful. Néanmoins, nous informons nos clients demandeurs de financements que le financement n'est pas couvert par une assurance conforme à la charia et nous leur demandons de nous communiquer leur engagement pour la souscription d'une assurance Takaful dès que celle-ci sera disponible. Nous n'estimons pas que l'absence de la Takaful soit un facteur dissuasif pour une majorité de clients, si la communication se fait sur la base de la transparence et de la confiance mutuelle. Il reste entendu que ce sont les banques qui courent le plus grand risque en cas de défaut de paiement, et nous demeurons confiants que l'avènement de l'assurance Takaful donnera une bouffée d'air aux banques participatives pour élargir davantage leurs offres de financements immobiliers participatifs. Qu'est-ce qui reste à faire en termes d'innovation pour répondre aux besoins des Marocains en financement immobilier ? Toute la place est en attente de nouveauté à valider par le CSO en matière de financement immobilier. A titre d'exemple, nous avons reçu une grande demande sur le financement de la construction des terrains que ce soit pour les matériaux de construction, les prestations des corps de métiers, ou d'architectes, ou encore des sociétés de construction, etc. Si nous libérons notre champ d'imagination nous aurons de réelles opportunités à saisir en matière de financement immobilier conforme à la charia. Nos marqueteurs sont sur les starting-blocks et les offres seront lancées dès l'approbation du CSO.
