La saison estivale, connue pour enregistrer plus de la moitié des ventes annuelles, a été très calme. Les MRE ont manqué cette année à une règle perpétuée depuis des générations, laissant pantois des promoteurs immobiliers qui s'attendaient à cartonner, cette année encore. Faut-il acheter maintenant ou attendre un peu que les prix de l'immobilier baissent ? Nombreux sont les acquéreurs potentiels de logement qui se posent aujourd'hui cette question. Ils sont à l'affût de la moindre information ou du moindre indice qui les aidera pour prendre la bonne décision. En effet, depuis le début de l'été, un stand by a marqué le marché de l'immobilier. Et pour cause, les prix ont pris l'ascenseur pour grimper au-delà des cours que les consommateurs trouvaient déjà exorbitants. Même les MRE, sur lesquels comptaient beaucoup les promoteurs immobiliers pour réaliser de grosses opérations, ont rebroussé chemin sans crier gare. «L'immobilier est devenu hors de prix, carrément intouchable», lance un Marocain résident en Belgique disposant d'un budget en comptant d'environ un million de DH. En effet, si, pour les MRE, la question de l'apport en noir ne se pose pas avec acuité, elle constitue une grosse contrainte pour ceux qui résident au Maroc. La proportion a atteint jusqu'à 30 % du prix global. Un pourcentage qui, après négociation, peut baisser à 25 % mais jamais en deçà. «Nous ne pouvons pas nous passer de cet apport dans la mesure où les propriétaires de terrains ne nous les vendent jamais au prix déclaré. Ils veulent en partie échapper aux filets du fisc. Ils font la loi, puisque l'assiette foncière dans le centre ville est tellement rare que nous sommes obligés de nous plier à leurs conditions. Le peu de terrains qui existent font l'objet de spéculations et de surenchères très accentuées», se plaint un promoteur immobilier spécialisé dans le haut-standing. Mais quelle que soit la raison de la hausse fulgurante qu'a connue l'immobilier, le résultat aujourd'hui est que les promoteurs se sont retrouvés avec des stocks de logements les empêchant d'ouvrir de nouveaux chantiers. «Le pire qui puisse arriver à un promoteur immobilier est de se retrouver dans une telle situation. Les visiteurs se font aujourd'hui très rares», atteste un promoteur à Casablanca. Ce ralentissement dans l'activité est-il conjoncturel, en relation avec le mois de ramadan, ou structurel ? De nombreux notaires et banquiers affirment que cet été a été morose en termes de transactions liées à l'immobilier. «Les prix sont montés très haut en très peu de temps, que ce soit au niveau de l'immobilier ou du foncier pour immeubles et villas. Le hic, c'est que cette hausse est sans relation avec l'évolution économique du pays», avance William Simoncelli, DG de l'agence Carré Immobilier. Et d'ajouter, «une population composée de cadres moyens et de MRE a été illico exclue du circuit». Et pourtant, c'est cette population qui constitue le gros du pouvoir d'achat global des consommateurs. Aujourd'hui, c'est un climat d'attente qui sévit. Ceux qui ont besoin immédiatement de logement se sont orientés vers le marché du locatif où l'offre est extrêmement abondante et les prix à la portée de tous, en attendant d'y voir plus clair. Le début d'une chute ? Cette situation n'est pas sans affecter le marché de l'immobilier. Les promoteurs attendent la fin du mois de ramadan pour tirer des conclusions. Mais d'ores et déjà, une certaine inquiétude commence à s'emparer d'eux. «D'ici le mois de décembre, je crois qu'il y aura une stabilisation des prix, voire même une légère correction. Ceci étant, il ne faudra pas s'attendre à une chute des prix. D'ailleurs, dans certains quartiers comme Bourgogne et Racine, les prix continuent à augmenter. Les promoteurs n'hésitent pas à rafler tout le foncier, même quand il est proposé au prix fort», ajoute Simoncelli. Mais il s'agit là de haut standing qui, selon Youssef Iben Mansour, président de la Commission Urbanisme et Foncier de la Fédération Nationale des Promoteurs Immobiliers (FNPI), «ne représente qu'un petit marché qui n'est pas représentatif du marché casablancais et ne peut pas nous donner d'idée sur la tendance générale». Par ailleurs, il affirme que «le recul de la demande pourrait continuer jusqu'à la mi-2008, date de l'ouverture à Casablanca de nouvelles zones à l'urbanisme». D'ici là, c'est une phase d'observation qui promet de régner durant laquelle très peu de gens passeront à l'acte d'achat. L'injection de milliers d'hectares engendrera une correction du terrain non bâti et permettra de disposer d'une bonne assiette foncière au centre de la ville et dans la périphérie. Cette infirmation a suscité un effet boule-de-neige sur les consommateurs, dont une grande partie a reporté l'acte d'achat à 2008. Le projet de restructuration des quartiers anciens à Casablanca encourage à son tour les habitants de la ville à attendre pour voir quel sera le sort réservé à ces zones situées en plein cœur de la métropole. Le schéma directeur de la ville, dont la finalisation est prévue pour la fin de l'année, contribue à accentuer la tendance du report des achats. Ce schéma tant attendu permettra de déboucher courant 2008 sur les documents détaillés de l'urbanisme. La réponse des documents de l'urbanisme Ces derniers aboutiront à l'élaboration de zoning et de plans d'aménagement et pourront changer de fond en comble la donne du secteur immobilier dans la ville. En attendant, le marché du vieil immobilier renaît de ses cendres et renoue avec les bonnes performances d'antan. C'est en effet grâce au jeu du marché et à l'incompatibilité entre l'offre existante et la demande que beaucoup de personnes se sont orientées vers des habitations de seconde main. «Le vieux logement devient intéressant parce qu'il permet d'éviter le noir tout en proposant des prix nettement inférieurs au nouveau», commente William Simoncelli. A une exception près. «Dans le logement social, on remarque que l'ancien est vendu plus cher que le neuf. Et pour cause : l'offre est très faible comparée à la demande. Cela a entraîné une pression sur les prix du neuf, qui ont grimpé pour se situer entre 250.000 DH et 300.000DH», commente Youssef Iben Mansour. Une situation qui somme toute, et à l'instar du logement haut standing (NDLR : le projet de normalisation des standards est à l'étude. Ces appellations sont aujourd'hui librement utilisées par les promoteurs immobiliers), ne constitue pas le gros du marché, où le moyen standing demeure le plus prisé. Là justement où le détournement a été le plus remarqué. Une situation qui donnera à réfléchir aux promoteurs immobiliers qui n'ont d'autres choix que de rendre liquides leurs logements pour pouvoir s'attaquer à d'autres chantiers.
