Nombreux sont ceux pour qui la nouvelle est tombée comme un couperet : Thomas & Piron Maroc, chef de file des futures stations balnéaires de Mogador et de Lixus, mais aussi actionnaire dans le projet de Mansour Lake City à Ouarzazate, cède toute son activité à Alliances. Pourtant, des signes avant-coureurs quant à la capacité du groupe belge à mener à terme ses engagements n'ont pas manqué. Mais derrière cette cession semblent se cacher des raisons fiscales. Qui aurait pu prédire que le Plan Azur se viderait de sitôt de ses investisseurs internationaux ? La question agite le milieu des affaires. En effet, les majors internationaux qui se sont livrés une bataille sans merci pour s'adjuger l'aménagement et le développement des différentes futures stations du Plan Azur sont en train de passer tour à tour la main aux opérateurs nationaux. Après l'Espagnol Fadesa (Saidia), le Néerlandais Orco (Lixus) et très probablement l'Américain Colony Capital (Taghazout), qui négocierait avec un groupe local pour lui céder ses parts, c'est le Belge Thomas & Piron qui vient de franchir ce pas. Ce groupe, présent sur deux futures stations balnéaires, notamment Mogador et Lixus, sans compter son projet de Mansour Lake City à Ouarzazate, est en passe de céder toute sa filiale marocaine au groupe marocain Alliances. Au bout du compte, il ne restera qu'un investisseur étranger comme principal chef de file de groupement dans les sites du Plan Azur, en l'occurrence le Sud-Africain Kerzner (Mazagan). Pourtant, de toutes les grandes majors internationales qui ont fini par jeter l'éponge, Thomas & Piron laissait transparaître le plus de signes avant-coureurs quant à sa capacité à mener ses engagements à terme. Mais aujourd'hui, les jeux sont faits: Alliances a signé un accord avec Thomas & Piron pour l'achat de sa filiale marocaine (Thomas & Piron Maroc), laquelle détient indirectement 33,5% dans Salixus. Un protocole conditionné par l'approbation des autorités publiques. Pour l'heure, l'aménageur-développeur marocain vient de recevoir l'accord de principe des autorités. Le deal devra avoir lieu au plus tard avant fin juin prochain, deadline fixé par les deux protagonistes de la transaction. Au bas mot, à travers cette opération, le groupe belge, en cédant tout ce qu'il possédait dans le Royaume, « plie alors bagage », même si dit en ces termes, cela n'est pas du goût de Christian Van Der Crean, patron de la filiale marocaine de Thomas & Piron. « Il ne faut pas le voir comme ça. Nous n'avons pas encore décidé de rester au Maroc ou pas », dit-il. Est-ce à dire que Thomas & Piron va se concentrer sur son cœur de business, l'immobilier résidentiel ? « C'est probable», se contente de répondre l'administrateur de la filiale marocaine. Justifier la cession des actifs… Pour autant, l'administrateur de Thomas & Piron se cache derrière le retrait du groupe Orco en 2008, qui a cédé 50 % de ses parts à Alliances dans la future station balnéaire de Lixus pour justifier la cession de tous ses actifs au même groupe marocain. « Alliances avait signé en 2008 un accord d'achat avec le groupe Orco portant sur l'acquisition de 50% du promoteur néerlandais dans Salixus. Une décision qui a été entérinée le 20 mars dernier par le conseil d'administration de Salixus, propriétaire de la station de Lixus. Depuis, nous avons décidé de saisir cette opportunité provoquée par notre associé dans ce projet. Car, en tant qu'opérateur industriel, nous nous sommes dit qu'il était préférable qu'un seul acteur gère par ses propres moyens la pérennité du projet. Auparavant, on était avec Orco, un opérateur financier, tandis que nous représentions l'opérationnel. C'est dans ce sens que nous avons décidé de vendre à Alliances nos parts pour éviter d'être deux partenaires opérationnels sur le même site », souligne Van Der Crean. Mais ce que ce dernier ne dit pas, c'est qu'Alliances était en maîtrise d'ouvrage déléguée de la station Lixus depuis son lancement et ce, pour le compte de Thomas & Piron. Quoi qu'il en soit, les Belges de Thomas & Piron, qui ne veulent rien dire sur le montant de la transaction, peuvent commencer à se frotter les mains, même si la conjoncture actuelle du secteur jouera en leur défaveur quant au prix de la transaction. Toujours est-il que l'une des principales raisons qui les ont poussés à tout vendre est d'ordre fiscal. En effet, depuis 2001, les filiales de sociétés belges à l'étranger sont exonérées d'impôts sur les plus-values de cession. Cette disposition a pesé lourd dans la décision du groupe belge de céder toute son activité au Maroc et non en partie, car c'est plus avantageux pour lui. Comment en est-on arrivé là? Nous sommes à la fin des années 1990. Le marché belge de la construction commence à être saturé. Et la petite société immobilière Thomas & Piron, qui devient de plus en plus boulimique, mandate Christian Van Der Crean pour prendre son bâton de pèlerin Outre Gibraltar pour dénicher des opportunités d'investissement dans l'immobilier résidentiel. Ce périple mènera l'actuel patron de Thomas & Piron Maroc au Congo, en Côte d'Ivoire et en Tunisie puis au Maroc, où le prospecteur fut séduit par le programme national des 200.000 logements mais aussi le fort déficit en logements du Royaume. Ainsi, en 2001, le groupe belge s'installe et lance son premier projet immobilier « Ar Rajaa» dans le quartier Bourgogne à Casablanca : sept immeubles composés au total de 250 appartements sont réalisés et vendus rapidement au prix de 6.000 DH/m2 sans apport en noir (dessous de table). Fort de cette première expérience au Maroc, le groupe belge développe un autre projet immobilier à Agadir et entrevoit de gérer un fonds d'investissement avec une entreprise marocaine, la foncière Saham. Quelques banques marocaines et des banques d'affaires européennes devaient alimenter ce fonds dédié aux logements résidentiels à hauteur de 100 millions d'euros. Mais après quelques mois, Thomas & Piron change de cap. Nous sommes en 2002. Le Maroc lance son Plan Azur pour la réalisation de stations balnéaires, le fer de lance de son produit touristique, et Thomas & Piron décide de saisir l'opportunité. La présence de plusieurs majors parmi les candidats qui ont répondu à l'appel à manifestation d'intérêt relatif constitue un joli coup pour le Maroc. Plus qu'on ne pouvait l'espérer, la première phase du programme de réalisation de stations balnéaires s'est finalement bien vendue. La présence des aménageurs faisant partie de la «première division» mondiale est en soi une sorte de rating pour le Royaume, mais elle est loin de décourager le groupe immobilier belge de tenter sa chance. A côté du groupe créé par le richissime homme d'affaires sud-africain Sol Kerzner, il y avait, entre autres, Fadesa, leader espagnol dans l'immobilier, Med Group, filiale espagnole du fonds de pension du milliardaire américain Georges Soros, le Français Bouygues et Pestana. A ces mastodontes étrangers viennent se mêler quelques groupes nationaux, notamment l'ONA, la Caisse de Dépôt et de Gestion (CDG) et la Somed. Au total, ce sont 22 sociétés dont Thomas & Piron qui avaient déposé leurs dossiers au département du Tourisme. Au bout du compte, Thomas & Piron, qui n'était pas considéré comme un prétendant de taille, sort du lot et marque sa présence au sein de deux groupements en charge des futures stations de Mogador (Essaouira) et Lixus (Larache). Depuis, le groupe belge a mis en veilleuse son cœur de business, l'immobilier résidentiel, pour se consacrer à l'aménagement et au développement de ses deux sites. Encore faudrait-il en avoir les moyens financiers. Que ce soit à Mogador ou encore à Lixus, l'obstacle du financement aura eu raison des premiers deadlines pour le démarrage des travaux. D'où des aménagements dans le tour de table de la société gestionnaire de la future station de Mogador, détenue jusque-là par le belge Thomas Piron (34%), la société Risma (33%) et la Société foncière Colbert-Orco Développement (33%). Valorisation par le cash Courant mai 2008, le Belge, qui avait regroupé ses participations marocaines dans la holding HEM, a ouvert 33% du capital de celle-ci à H Partners (fonds mis en place par la Banque Populaire, Attijariwafa bank et CMKD). L'opération permet à Thomas Piron de valoriser par du cash son choix d'accompagner le plan Azur dès le départ, et au fonds institutionnel marocain de devenir à la fois actionnaire dans la station Mogador, dans celle de Lixus et dans le projet de Mansour Lake City à Ouarzazate. Rappelons que ce chantier avait surtout pris du retard du au fait que Thomas & Piron n'était pas en mesure de suivre l'augmentation de capital décidée par les autres actionnaires. «Ce n'est pas que nous ne pouvions pas suivre mais c'était plutôt stratégique», lance Van Der Crean. Jusque-là, combien le groupe belge a-t-il investi dans les trois projets au Maroc qu'il s'apprête à céder à Alliances? Difficile de se faire une idée nette sur la question si ce n'est à travers les investissements réalisés par l'ensemble des actionnaires sur ces trois sites. A en croire le patron de la filiale marocaine du groupe belge, 400 et 600 millions de dirhams ont été investis pour l'heure respectivement sur les sites de Lixus et Mogador. Sur Ouarzazate, seules les études sont engagées pour l'instant et le permis de lotir sera déposé dès la semaine prochaine. Pour se faire une idée de ce que pourrait lever Thomas & Piron comme fonds à travers la cession de ses trois sites, signalons qu'Orco a cédé 50 % de ses parts dans la station de Lixus pour un montant de 337 millions de dirhams. En somme, on va vers une nouvelle configuration dans le tour de table de Lixus (83,5% de la société Salixus pour Alliances et 16,5 % pour H Partners), Mogador (33 % pour Risma, 33 % pour Orco, 22 % pour Alliances et 11 % pour H Partners) et Mansour Lake City à Ouarzazate (40 % pour Palmeraie Développement, 40 % pour Actif Invest et 20 % pour Alliances). Tout compte fait, les stations du Plan Azur sont en train de tomber dans l'escarcelle des opérateurs nationaux. Pressentant ces difficultés de financement des majors internationales, l'ancien ministre du Tourisme, Adil Douiri, avait remué ciel et terre pour que des fonds d'investissement marocains du genre Risma voient le jour pour relever le défi de l'investissement. Aujourd'hui, H Partners, qui a été créé dans la foulée, se positionne, de même que les grands groupes immobiliers marocains comme Addoha, Alliances et CGI, qui sont prêts à remplacer les investisseurs internationaux du Plan Azur.
