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Patrimoine immobilier : «Notre régime foncier n'est pas homogène»
Publié dans Finances news le 24 - 02 - 2020

Comment transmettre votre patrimoine immobilier de votre vivant de la manière la plus efficace ? Etes-vous exonérés d'impôts lors de la transmission de votre bien ?
Les explications de Maître Jad Aboulachbal, notaire à Casablanca.

Propos recueillis par Badr Chaou

Finances News Hebdo : Les immeubles sont-ils tous soumis au même régime juridique ?
Jad Aboulachbal : Non. Notre régime foncier n'est pas homogène. Car il n'y a pas un régime unique mais plusieurs régimes fonciers qui coexistent avec des règles différentes. Il n'y a pas de publicité foncière pour les biens non titrés car aucune administration ne délivre un document attestant de la superficie du bien, de sa délimitation et de l'identité du propriétaire. Seuls les biens titrés font l'objet de publicité. Même si tous les biens immobiliers au Maroc sont susceptibles d'appropriation et de transmission, les opérations portant sur les biens non titrés sont infiniment moins sécurisées. En outre, une banque n'acceptera pas une hypothèque sur un tel bien en garantie d'un prêt. Lorsqu'un bien relève de la conservation foncière, tout droit pour être constitué doit être inscrit sur le titre foncier. L'acte permettant une telle inscription ne peut qu'être notarié, adoulaire ou émaner d'un avocat agréé près la Cour de cassation. Pour une donation, seuls les actes notariés et adoulaires sont inscriptibles.

F.N.H. : La transmission d'un bien immobilier sous forme de donation permet-elle certaines exonérations fiscales ? Si oui, lesquelles ?
J. A. : Il faut savoir que s'il s'agit d'une donation en ligne directe (parent-enfant), entre époux ou entre frères et soeurs, un taux réduit d'enregistrement de 1,5% de la valeur du bien est applicable. Cette donation est exonérée du paiement de l'impôt sur le revenu au titre du profit foncier (ancienne taxe sur les profits immobiliers). En revanche, s'il n'existe pas un tel lien entre le donateur et le donataire, le taux normal d'enregistrement s'applique et le donateur devra s'acquitter, en plus, de l'impôt sur le revenu au titre du profit foncier.
Si le bien est titré, les frais d'inscription auprès de la conservation foncière s'élèveront à 1,5% pour toute donation.

F.N.H. : Que préconisent les notaires afin de bien réussir la transmission d'un bien immobilier ?
J. A. : Si vous souhaitez acquérir un bien immobilier, l'on ne peut que vous conseiller l'achat d'un bien titré. Un certificat de propriété délivré récemment par la conservation foncière attestant de l'identité du ou des propriétaires et des charges qui pèsent sur le bien (hypothèques, saisies....) devra être fourni et présenté à l'acheteur avant la signature de l'acte de vente. Au terme de l'opération d'achat, à savoir signatures par les parties, paiement des droits d'enregistrement et accomplissement des formalités foncières, l'acquéreur sera propriétaire. Seule la délivrance d'un nouveau certificat de propriété à son nom lui garantira la réalité de son droit. Comme le vendeur reste propriétaire jusqu'à l'inscription de la vente sur le titre foncier, le prix ne peut lui être versé le jour de la signature. Et est donc consigné chez le notaire sur un compte à la Caisse de dépôt et de gestion jusqu'à l'inscription. Il faut aussi noter que l'acquéreur reste solidaire des charges de copropriété, des impôts et taxes grevant l'immeuble non payés par le vendeur. Il est donc nécessaire de se faire délivrer l'attestation du syndic et du trésor public lui donnant quitus en ces matières. En cas de donation, il n'y a pas de contrepartie.
Mais le donataire doit demander les mêmes attestations, car il est débiteur au même titre que l'ancien propriétaire de ces charges si elles ne sont pas réglées par celui-ci. La donation peut être révocable si les parties à l'acte le mentionnent expressément. Cela signifie qu'il est possible de restituer le bien au donateur. Mais à la condition impérative d'établir postérieurement à la donation un acte de révocation signé par les deux parties.

F.N.H. : Est-il possible de ne céder que la nue-propriété ou l'usufruit d'un bien immobilier ?
J. A. : L'usufruitier a l'usage du bien, c'est-à-dire le droit d'y vivre, d'y loger sa famille ou ses amis. Mais aussi la jouissance, c'est-à-dire le droit d'en percevoir les loyers ou les récoltes. Tandis que la nue-propriétaire en a la disposition. Normalement l'usage, la jouissance et la disposition sont tous les trois dévolus au propriétaire, mais il est possible de démembrer la pleine propriété entre l'usufruit (usage et jouissance) et la nue-propriété (disposition). La durée de l'usufruit est normalement celle de la vie de l'usufruitier à moins qu'une autre durée soit expressément déterminée.
Lorsque ce terme arrive, l'usufruit est transmis au nue-propriétaire indépendamment de la succession de l'usufruitier.
Ce démembrement est fréquent lorsqu'un parent musulman souhaite donner la nue-propriété d'un bien à ses filles. Il sait qu'en cas de succession, elles ne pourront pas avoir les mêmes droits que leurs frères ou, s'il n'a que des filles, qu'elles devront partager avec leurs oncles. Le donateur conserve l'usufruit, donc l'usage et la jouissance de l'immeuble et à sa mort l'intégralité de l'usufruit est attribué au nue-propriétaire.
Il est cependant possible d'envisager un démembrement de propriété dans le cas d'une acquisition immobilière. Il faut cependant savoir que la valeur de l'usufruit est déterminée en pourcentage en fonction de l'âge de l'usufruitier conformément au barème du code de l'enregistrement. Plus l'usufruitier est âgé et moins son usufruit a de la valeur. En cas de vente du bien à laquelle usufruitier et nue-propriétaire doivent impérativement consentir tous deux, l'usufruitier se verra remettre la fraction du prix qui correspond à la valeur de son usufruit au jour de la vente.

F.N.H. : En quoi consiste une indivision immobilière ?
J. A. : Des personnes peuvent être titulaires d'un même droit de propriété, qu'elles doivent exercer en commun sur le même immeuble. Par exemple, une succession avec de multiples héritiers ou une acquisition faite par deux époux.
Les décisions concernant la disposition de l'immeuble, comme la vente, nécessitent l'accord unanime des indivisaires. Les décisions relatives à son administration requièrent une majorité de 3/4. Le bien peut être loué et les loyers seront partagés entre eux selon leur quote-part respective. Pour mettre fin à cette situation, il est cependant possible de provoquer la vente forcée par voie de justice.


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