Le projet de Loi de Finances 2017 aurait prévu un certain nombre d'avantages fiscaux susceptibles de rendre attractifs les Organismes de placement collectif en immobilier. Pour certains, le champ d'action des OPCI doit être élargi au locatif résidentiel pour dynamiser le secteur de l'immobilier. Ce nouvel outil de financement rencontrera-t-il le succès escompté ? Elle était impatiemment attendue. Elle est là. La loi sur les Organismes de placement collectif en immobilier (OPCI), adoptée en février dernier, suscite beaucoup d'espoir au sein de la profession. Favorablement accueillie jusqu'à présent, elle est censée redynamiser la demande au niveau de l'immobilier, secteur qui aura traversé une période noire ces derniers mois en raison des difficultés rencontrées par certains grands promoteurs de la place. Cette nouvelle solution alternative de financement, qui offre de réelles opportunités de se diversifier dans une nouvelle classe d'actifs, connaîtra-t-elle pour autant le succès escompté ? Du côté de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers, on affiche en tout cas un certain optimisme. «Nous sommes favorables aux OPCI. Nous pensons que ce mécanisme est de nature à booster l'investissement immobilier professionnel, d'autant qu'il offre de nouveaux débouchés pour les investisseurs. Nous avons été les premiers à demander la mise en place de ce mécanisme de financement. Nous l'attendons avec impatience», souligne à ce titre Mohamed Iqbal Kettani, directeur délégué de la Fédération. C'est sans doute pour assurer sa réussite que les pouvoirs publics auraient, semble-t-il, pris les devants afin de rendre ce produit attractif. En effet, d'après les informations qui ont fuité dans la presse, le projet de Loi de Finances 2017 aurait prévu un certain nombre de dispositifs fiscaux susceptibles de séduire davantage les professionnels. Il s'agit, d'abord, de l'exonération totale permanente de l'impôt sur les sociétés au titre des bénéfices réalisés dans le cadre de leur activité de location d'immeubles construits à usage professionnel. Cela se fera dans les conditions garantissant la qualité des investissements et la minimisation des risques qui leur sont liés. A cela, s'ajoute l'exonération permanente en matière de retenue à la source sur les dividendes perçus et les intérêts servis en amont aux OPCI. Enfin, troisième avantage fiscal et non des moindres : l'exonération des sommes distribuées provenant des prélèvements sur les bénéfices pour le rachat d'actions ou de parts sociales des OPCI. En contrepartie, les OPCI seraient tenus de distribuer au moins 85% du résultat de l'exercice afférent aux produits de leur activité de location d'immeubles construits à usage professionnel. Quelques réserves L'attractivité fiscale ne suffira pas à donner l'impulsion souhaitée au secteur de l'immobilier. C'est, du moins, ce que croient certains observateurs pour lesquels il est, entre autres, nécessaire d'élargir le champ d'action des OPCI, jusqu'ici limité à l'immobilier professionnel. «L'immobilier résidentiel peut être un débouché potentiel. Nous sommes favorables à tout ce qui est de nature à booster le secteur», fait remarquer Kettani. Ahmed Rahhou, PDG de CIH Bank, aura été l'un des premiers à pointer du doigt l'impératif d'inclure le locatif résidentiel dans le champ d'intervention des OPCI. Et son argumentaire est de taille, surtout dans un marché de l'immobilier qui est un marché d'acquisition. D'ailleurs, cela a été confirmé récemment par les résultats de l'étude relative à l'enquête sur la demande en habitat, réalisée par le ministère de l'Habitat et de la Politique de la ville, en partenariat avec le Holding Al Omrane et la Compagnie générale immobilière. Il ressort de l'enquête que la demande globale en habitat, au niveau national, est de l'ordre de 1.572.893 unités d'habitations, dont 87% émanent du milieu urbain. En cela, près de 87% des demandeurs optent pour l'acquisition du bien immobilier, alors que le reste choisit la location. C'est cette configuration qui pousse Rahhou à plaider pour un amendement du texte de loi sur les OPCI pour y inclure le locatif résidentiel, d'autant que tout le monde ne peut être propriétaire et tout le monde n'a pas les moyens d'accéder à la propriété. «La propriété entraîne la réduction de la mobilité, laquelle est primordiale pour la bonne marche de l'économie. De plus, les jeunes actifs auront davantage tendance à s'établir sur les villes les plus riches (Casablanca et Rabat notamment), au détriment des autres régions», fait remarquer le PDG de CIH Bank. Pour autant, pour réorienter les demandeurs de logement vers la location, cet amendement devra être accompagné par un meilleur encadrement, à travers des textes réglementaires, des rapports locataire-propriétaire souvent très conflictuels. Cet aspect est primordial, d'autant qu'aujourd'hui, les propriétaires, s'ils ne vendent pas, préfèrent laisser leurs logements inoccupés au lieu de les louer. La combinaison de ces deux éléments (amendement du texte sur les OPCI et redéfinition des relations entre propriétaire et locataire) devrait, selon Rahhou, permettre aux fonds d'investissement de construire pour louer, ce qui n'est pas la vocation des promoteurs immobiliers. D. William & A. Elkadiri CIH Bank dans les starting-blocks Les OPCI présentent un réel intérêt pour CIH Bank qui s'est déjà positionnée sur le créneau à travers la création d'Ajarinvest, détenue conjointement par la Caisse de dépôt et de gestion (60%) et CIH Bank (40%). Cette structure, spécialisée dans la gestion de sociétés et des fonds de placement d'investissement dans des immeubles en vue de leur location, est en train de monter sa première opération. Comme nous l'avait récemment confié Ahmed Rahhou, la Caisse de dépôt et de gestion a déjà identifié les actifs à loger dans cette structure et devrait par ailleurs annoncer la rentabilité cible attendue pour cette première opération.
