Immobilier locatif à vocation touristique : Divergences autour du régime fiscal

* Une vraie douche froide pour les opérateurs du secteur touristique qui s’attendaient à des mesures fiscales incitatives dans la Loi de Finances 2009 pour l’immobilier locatif à vocation touristique (ILVT).
* L’ ILVT est régi par le droit commun au même titre que la résidence secondaire.
* Les sociétés gestionnaires seront traitées comme de simples opérateurs hôteliers et bénéficieront donc des mêmes avantages que ces derniers,
* Les avis divergent sur le volet fiscal.
«L’avenir du secteur est dans le développement de l’immobilier locatif à vocation touristique». Telle est la réplique qui sort désormais de la bouche des opérateurs d’un secteur aussi névralgique pour notre économie. Aussi, la crise qui règne actuellement de par le monde les incite-t-elle davantage à chercher d’autres scénarios pour la croissance du tourisme marocain au risque d’être touchés par la récession qui frappe nos pays émetteurs. Ajoutons à cela, le stock élevé d’appartements existant déjà notamment dans le Nord du Royaume et qui méritent d’être fonctionnels.
Après plusieurs tractations, le texte de loi relatif à l’immobilier locatif à vocation touristique (ILVT) a été voté en mai dernier par le Parlement.
Il était temps, parce qu’au moment où le segment des résidences touristiques commence à se développer et à intéresser quelques opérateurs gestionnaires étrangers, la promulgation de ce texte de loi a pris beaucoup de temps par rapport aux délais annoncés initialement. Selon les opérateurs, l’étude démontrant l’utilité d’un tel segment a été finalisée depuis très longtemps. Ladite étude avait exigé de commencer par la nécessité d’adopter une démarche différente avec ce nouveau type de résidences touristiques en les distinguant d’autres qui pourraient s’y apparenter comme les logements en time-share (résidences louées en temps partagé).
Le développement de l’immobilier locatif à vocation touristique doit, en effet, bénéficier d’un cadre légal d’incitation à la construction, à l’acquisition et à la commercialisation, alors que le time-share, qui est une forme d’ILVT, a tout juste besoin d’être encadré et réglementé. Les objectifs chiffrés pour ces deux types de logements touristiques sont ambitieux. Ainsi, à l’horizon 2011, le Maroc devra-t-il avoir créé environ 40.000 lits de plus, soit l’équivalent de 15% de la capacité totale du pays dont 28.000, (70%, en RIT et 30% sous forme de time-share). Ce qui contribuera, selon les prévisions, à la création de 16.000 emplois. Les objectifs sont certes alléchants, mais cela n’a pas empêché le Directeur des impôts de faire la sourde oreille. Les avis restent encore divergents concernant le côté fiscal. «Ce type de produit devrait relever du même cadre législatif que celui de l’immobilier classique et donc, par ricochet, devrait être assujetti aux mêmes mesures fiscales», confie une source de la Direction des impôts.
Les sociétés gestionnaires seront traitées comme de simples opérateurs hôteliers et bénéficieront donc des mêmes avantages que ces derniers.
PLF 2009 : pas de changement
En effet, selon les opérateurs, les causes inhérentes au retard du vote de texte de loi persistent toujours et ont trait surtout au régime fiscal devant régir l’ILVT. Des mesures fiscales qui devraient l’accompagner pour encourager les investisseurs et inciter les propriétaires d’appartements à les confier à des sociétés gestionnaires. Comme il a été souligné, il existe également un nombre important de résidences haut standing dont la location se fait d’une manière informelle justement à cause du taux de l’IR auquel est assujettie cette activité.
«Le texte de loi qui a été voté a certes comblé le vide juridique en la matière, mais sur le plan fiscal, on ne ressent aucune incitation susceptible d’encourager les investisseurs», annonce S. Tahiri, Directeur général de la Fédération Nationale du Tourisme. D’après S. Tahiri, «l’ILVT est actuellement soumis au droit commun, soit le même régime que celui régissant les résidences secondaires».
Le Directeur général de la Fédération a laissé entendre qu’au niveau de la profession, il a étésollicité des responsables d’appuyer ce texte par un nouveau décret qui prend en considération le volet fiscal.
Les propriétaires d’appartements dans les résidences touristiques s’attendaient à quelques mesures fiscales incitatives dans le projet de Loi de Finances 2009 dont ils pouvaient bénéficier en cas de location transparente, mais rien de nouveau ne s’est profilé.
«Mais cela ne nous décourage pas dans la mesure où nous maintenons nos propositions pour la Loi de Finances 2010 parce que nous sommes conscients que l’ILVT est une niche de croissance prometteuse pour l’investissement dans notre pays», souligne S. Tahiri.
«En effet, si nous tenons à atteindre les objectifs de 2010, il est impératif de mettre en place des mesures fiscales incitatives, aussi bien en amont qu’en aval. Pourquoi en amont ? Parce que le problème du foncier se pose avec force dans le secteur du tourisme», déclare Y. Oubouali, fiscaliste. Il insiste beaucoup, cependant, sur la structure. Il explique : «Si les propriétaires sont constitués en véritables structures, il n’ y a aucune raison de ne pas les encourager par des mesures fiscales incitatives. Le problème c’est lorsque le propriétaire est une personne physique, parce que dans ce cas de figure il est sûr que cette personne physique va uniquement bénéficier de l’incitation sans pour autant payer ses dus».
Sur le plan de l’organisation, le dispositif légal mis en place qualifie de RIT une résidence composée d’appartements ou de villas appartenant à plusieurs copropriétaires qui «s’engagent à en confier la gestion, durant une période d’au moins 9 ans, à un gestionnaire unique», lequel doit bénéficier d’une licence du ministère du Tourisme.
Une chose est sûre : avec les baisses de l’IS et de l’IR, l’élargissement de l’assiette fiscale se pose avec acuité. C’est ce qui explique, en partie, pourquoi le Directeur des impôts n’a rien décidé pour les opérateurs dans la Loi de Finances 2009. D’autant plus que de nombreux secteurs ayant bénéficié de l’abattement sont désormais assujettis. Et donc certainement, par équité, le Fisc préfère patienter.