Le marché de l'immobilier professionnel se structure au Maroc et offre un environnement propice à l'investissement pour les foncières structurées. Le chiffre de l'univers d'actifs immobiliers éligibles avancé par le ministère de l'économie et des finances est de 200 milliards de DH. Ayant rejoint la cote il y a tout juste un an, Immorente Invest est la première société à initier le marché boursier au concept de la pierre-papier. Sa PDG, Soumaya Tazi, apporte un éclairage sur ce nouveau marché, ainsi que sur les perspectives de la société, sa politique d'investissement et de distribution des dividendes. Une fois le cadre juridique en place, de nouveaux opérateurs pourraient intégrer la profession. Une concurrence croissante, combinée à une rareté des actifs immobiliers «nobles» (principalement sur l'axe Casa-Rabat) serait-elle de nature à ralentir votre cadence d'investissement sur les prochaines années ? Nous attendons tous avec enthousiasme, acteurs existants et nouveaux acteurs positionnés sur ce secteur, l'applicabilité de la loi et le cadre fiscal, comptable et juridique final des OPCI. Il va de soi que de toute rupture réglementaire naît une opportunité mais également une concurrence nouvelle. De nombreux opérateurs viendront grossir les rangs de la profession de la même manière que de nombreux actifs viendront alimenter ce marché. Vous partez du postulat que les actifs sont rares, ce qui est vrai si vous vous concentrez uniquement sur les actifs effectivement disponibles à la vente via des processus organisés. Or, l'offre est aussi encouragée par la demande. Il n'y avait pas jusqu'à il y a quelques années, d'acteurs structurés pour porter les actifs immobiliers des entreprises et laisser ces mêmes entreprises concentrer leurs ressources financières sur leur cœur de métier. Il était donc logique que ces entreprises financent elles-mêmes l'actif immobilier nécessaire à leur exploitation par crédit bancaire classique ou par leasing. Ce mode de financement qu'est l'externalisation est tout à fait nouveau et l'offre d'actifs commence tout juste à l'intégrer. Les actifs n'étaient jusque-là pas rares mais plutôt non déclarés à la vente, il fallait donc aller provoquer l'opportunité. Ceci, avec les nouvelles foncières comme Immorente Invest mais également l'engouement autour des futurs OPCI, a tendance à changer. Le chiffre de l'univers d'actifs immobiliers éligibles, c'est-à-dire professionnels, avancé par le ministère de l'économie et des finances est de 200 milliards de DH. Par ailleurs, nous accompagnons les politiques publiques qui sont axées sur la promotion des secteurs clés de l'économie marocaine comme l'aéronautique l'automobile, la logistique, etc., genèses de la création d'écosystèmes structurés dans lesquels l'immobilier locatif occupe une place importante. De ce fait, nous maintiendrons notre cadence d'investissement et de levée de fonds. Quels sont les types de biens qui vous semblent les plus porteurs ? Nous constatons depuis quelques années que le marché de l'immobilier professionnel se structure au Maroc et offre un environnement propice à l'investissement pour les foncières structurées. Notre stratégie d'investissement dans ce contexte porte principalement sur le Bureau et l'Industrie/Logisique. Pour ce qui est du Bureau, nous constatons que la demande en bureaux de classe A à Casablanca et Rabat aux meilleures normes internationales est forte et n'est que partiellement satisfaite par les projets de la Marina et prochainement par l'offre CFC et Arribat Center. Les locataires demandeurs sont des sociétés qui ne désirent pas mobiliser leurs ressources financières dans l'immobilier pour les réserver à leur cœur de métier. C'est un mouvement qui a été amorcé par les entreprises multinationales. En ce qui concerne l'industrie et la logistique, le développement des zones franches pour la promotion de secteurs clés comme l'automobile, l'aéronautique ou l'offshoring, génère une demande forte. Par ailleurs, une offre provenant de foncières structurées s'organise, proposant aux industriels et équipementiers s'installant dans ces zones une solution de location. A cet égard, notre stratégie d'investissement repose sur deux piliers fondamentaux, à savoir des locataires de premier rang et des actifs de qualité dans des emplacements «primes». Nos principaux locataires sont des entreprises nationales et internationales présentant des fondamentaux solides (à titre d'exemple First Rest International, Master Franchise des restaurants McDonald's au Maroc, Huawei, Faurecia, équipementier automobile français de premier rang, etc.) Les investissements réalisés à ce jour s'élèvent à 450 MDH et se situent principalement dans la Marina de Casablanca pour les bureaux, dans la zone industrielle de Ain Sebaa -un showroom-, au boulevard Massira Al Khadra et sur d'autres artères de prestige à Casablanca et à Rabat pour les commerces, et dans la zone franche industrielle Atlantic Free Zone à Kénitra pour une usine. En dehors de l'axe Casa-Rabat, dans quelles villes comptez-vous investir ? Si oui, pourquoi ce choix ? Nous sommes localisés là où sont nos locataires. On parle d'un marché de locataires autant que d'un marché d'actifs. Il va donc de soi que notre stratégie est tournée sur l'axe Casablanca – Rabat – Tanger principalement. Casablanca à elle seule représente 46% de l'emploi urbain et près de 20% du PIB du Maroc. Les plans stratégiques industriels comme le PAI démontrent de la volonté du Maroc de devenir une plateforme de production industrielle pour l'export. Sont nées de cette stratégie volontariste des plateformes industrielles intégrées localisées sur l'axe Casablanca – Tanger dans des zones dynamiques et dont le taux de remplissage ne cesse de croître comme Tanger Free Zone, Tanger Automotive City, Atlantic Free Zone, etc. Notre choix d'allocation géographique est ainsi dicté par la présence de nos locataires et par leur pérennité dans cette zone. Le comportement théorique de l'action n'est pas le même que sur le marché boursier. Cela prouve t-il que les opérateurs n'ont pas assez assimilé votre produit ? A fin 2018 et depuis l'introduction en bourse de Immorente Invest, le marché actions a perdu 11,7%. Immorente Invest a réalisé une performance stable autour de -1%. Immorente Invest remplit donc bien son contrat de valeur dite «défensive», c'est-à-dire qu'elle amortit les chocs du marché, elle résiste mieux. La logique se retranscrit bien dans cette situation, puisque les drivers du sous-jacent sont des contrats de bail long terme, avec des locataires/signatures de qualité donc peu de volatilité sur les loyers, donc sur le chiffre d'affaires. Dans un contexte baissier et d'allègement des positions actions sur le marché, Immorente Invest remplit son contrat de valeur défensive, de fonds de portefeuille, à profil de détention long terme. Votre société offre pour la 4e année consécutive un rendement minimal de 6%. A quel point ce niveau est tenable à moyen/long terme ? Nous offrons pour la 4e année un rendement minimal de 6%, exception faite de l'année de l'IPO, année de levée de fonds et d'investissement massif. Notre business model est soutenu notamment par 4 facteurs : des locataires de qualité: 52% de nos locataires sont des entreprises multinationales, 42% sont des entreprises nationales représentant des marques internationales. Nos locataires sont solides, solvables et payent leurs loyers régulièrement; des baux longs : 71% de nos baux ont une date d'échéance au-delà de 2021. De ce fait, le Business plan de Immorente Invest est très prédictible ; des rendements bruts attractifs : notre portefeuille a un rendement brut moyen, c'est-à-dire total loyers divisé par total investissement de 8,1%. Ce taux comprend bien entendu la vacance éventuelle des actifs en portefeuille; une structure d'endettement maitrisée : le ratio d'endettement, loan to value, de Immorente invest à fin 2018 est de 31%, ratio qui restera maîtrisé sur le long terme à moins de 40%, comme le veut la loi sur les OPCI. Et vos projets pour 2019 ? En 2019, la société devrait investir entre 150 et 200 MDH d'actifs loués à des entreprises de premier plan et devrait générer un rendement pour ses actionnaires toujours supérieur à 6% issus de loyers perçus d'un portefeuille d'actifs équilibré et diversifié (bureaux, commerces et industries). A noter que Immorente Invest a pour ambition d'atteindre 1 milliard d'actifs détenus à moyen terme en faisant appel au marché financier de nouveau dans les prochaines années. Notre ambition est de créer un véhicule de référence à la Bourse de Casablanca qui l'utilise comme moyen de financement privilégié. Nous souhaitons que cette classe d'actifs trouve résonance auprès des épargnants et qu'elle draine d'autres initiatives de la sorte. Nous nourrissons de grandes ambitions pour ce secteur qui devrait permettre à tous d'accéder à une nouvelle manière d'épargner, notamment pour le petit porteur.
