La Bourse de Casablanca va bientôt accueillir une nouvelle société représentant un nouveau secteur d'activité : Immorente sera en effet dès cet été la première entreprise cotée spécialisée dans l'immobilier locatif. La société espère lever 400 millions de DH via la Bourse pour atteindre 700 millions de DH d'actifs à horizon 2020-2021. Une levée de dette de 100 millions de DH est également prévue. Les investissements réalisés jusqu'à présent ont permis de servir des rendements allant de 6% en 2015 à 6,47% en 2017 à ses actionnaires, et ce malgré deux années de déficits. Justement, cette foncière qui ne gagne pas d'argent de manière régulière, souhaite être jugée sur sa capacité à générer du cash.
Une histoire de cash
A première vue, le business d'Immorente est assez simple. Il s'agit d'acquérir ou de construire des actifs immobiliers exclusivement professionnels destinés à la location. Les loyers sont ensuite versés aux actionnaires après déduction des charges de fonctionnement, sur le modèle des futurs Organismes de placement collectif immobilier (OPCI). Soumaya Tazi, PDG d'Immorente, explique que sur la partie développement, la foncière ne construit que ce qui sera loué. C'est le cas par exemple de l'usine de 17.500 m2 située au sein d'Atlantic Free Zone à Kénitra, que Immorente développe et qui est déjà louée à l'industriel Faurecia. Ce businessmodel génère de lourds amortissements qui pèsent sur le résultat comptable d'Immorente. De plus, la société, dont le ratio d'endettement est de 231,8%, subit le poids de charges financières importantes. Un endettement que le management explique par le besoin de se restructurer avant l'IPO. «C'est une dette contractée par obligation, d'un montant de 150 millions de DH, pour financer en relais la restructuration qui pèse sur le résultat financier», explique Soumaya Tazi, qui assure que cette dette revolving ne sera pas renouvelée après l'introduction en Bourse, ce qui réduira les charges financières. Mais au-delà du résultat comptable, le management demande à ce que cette première foncière cotée soit approchée par «un prisme comptable différent». Selon les banques conseil, en l'occurence CFG Corporate et Upline Corporate, Immorente doit être approchée par sa capacité à générer du cash et donc à rémunérer ses actionnaires. C'est ce qui justifie, selon eux, l'utilisation d'un résultat analytique dans la note d'informations. Ce dernier est un référentiel comparable au résultat net comptable des SIIC (Société d'investissement immobilier cotée) en France. Il serait, toujours selon les banques conseils, un indicateur déterminant la capacité de distribuer du rendement et permettrait de détecter la capacité d'une foncière à rémunérer ses actionnaires. Il s'agit en somme, de l'équivalent de la capacité d'autofinancement pour ce secteur. Les Conseils d'Immorente expliquent d'ailleurs que la société peut distribuer plus qu'elle ne gagne en termes de résultat comptable, tant que la trésorerie le permet. Sur ce point, le management indique que les cessions d'actifs pour assurer du cash aux actionnaires ne sont pas envisagées. Mais des arbitrages peuvent être réalisés pour «dynamiser le portefeuille» et éviter des actifs qui ronflent.
Un flottant de 61%
L'IPO d'Immorente par voie d'augmentation de capital représentera plus de 80% du capital, dont 60,9% en flottant. Signalons ici que la structure de l'opération propose une tranche III permettant d'associer de nouveaux investisseurs institutionnels au noyau stable qui devrait représenter, après l'opération 36,3% du capital. Selon le management, des institutionnels comme Axa Assurance ont déjà montré leur intérêt et vont suivre. Un pacte d'actionnaires permettra de garder les nouveaux entrants au moins 3 ans dans le tour de table.
A qui s'adresse cette IPO ?
Nous avons posé la question au management. Pour Soumaya Tazi, la classe d'actifs dans laquelle se situe Immorente se trouve quelque part entre les actions et les obligations. Le couple rendement/risque serait, selon le management, profitable pour des investisseurs de long terme. «Nous offrons aux investisseurs une solidité, une diversification et une sécurité. Mais l'immobilier locatif connaît des cycles longs», explique la PDG d'Immorente. Le management de la foncière la positionne dans la case fonds de portefeuille et bons pères de famille. La valeur ne serait donc pas adaptée aux petites bourses très actives et encore moins aux investisseurs particuliers à la recherche de sensations fortes. Immorente va s'introduire au prix de 100 DH. La période de souscription démarre du 23 au 26 avril inclus et la première cotation est prévue le 11 mai 2018. ■
Immorente, le premier véhicule pierre-papier coté au Maroc Créée en mai 2011, Immorente Invest est une société d'investissement ayant pour objet d'acquérir ou de développer, directement ou à travers des filiales ou des participations majoritaires ou minoritaires, des actifs immobiliers professionnels destinés à la location. L'objectif de la société est d'offrir à ses actionnaires un rendement immobilier récurrent issu des loyers perçus. La société n'a pas vocation à être un outil de spéculation en se portant acquéreur d'actifs immobiliers exclusivement en vue de les revendre.
