La gestion d'immeubles par des copropriétaires bénévoles manque d'efficacité et constitue une importante source de conflits. L'externalisation permet de préserver l'état de l'immeuble et de lutter contre les impayés. Les 700 000 ménages marocains qui habitent des immeubles en savent quelque chose : rares sont les copropriétés dont la gestion des parties communes est faite convenablement. Et pour cause, cette mission est souvent assignée à l'un des copropriétaires, qui agit en tant que «syndic bénévole», alors qu'elle implique un engagement de taille qui n'est pas toujours facile à honorer. D'un côté, le copropriétaire élu syndic est tenu vis-à-vis de la loi (loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis) et des autres habitants de l'immeuble de respecter plusieurs obligations liées à l'administration des parties communes, comme l'entretien de l'immeuble, la conduite des travaux de réparation, la tenue de la comptabilité et la convocation des copropriétaires aux assemblées générales. Ces tâches sont parfois difficiles à remplir, surtout pour un bénévole actif qui n'a que les soirs et les week-ends pour s'en charger. De l'autre, ce dernier doit faire respecter certaines obligations aux copropriétaires, dont la principale est le paiement des contributions aux charges de la copropriété (cotisations au syndic). Exiger ce paiement ne manque pas de gêner plus le syndic bénévole, pour qui les autres copropriétaires sont avant tout des voisins et des amis, et se traduit, in fine, par des mois, voire des années de cotisations impayées. Syndic bénévole conforme à la loi : tout un programme Par ailleurs, et s'il arrive que les impayés s'accumulent au point d'entraver la bonne administration de l'immeuble, le syndic ne peut recourir à la justice pour exiger le paiement que s'il respecte parfaitement les dispositions de la loi sur la copropriété, ce qui est rarement le cas. Dans ces conditions, il arrive que certains immeubles se dégradent fortement, avec des portes de garage qui ne s'ouvrent plus à distance, des ascenseurs souvent en panne et une propreté des espaces communs qui fait souvent défaut. Et, au final, en cas de revente, ceci ne manque pas de tirer à la baisse la valeur des copropriétés, pour ne pas dire dissuader certains acheteurs potentiels. Face à ce problème de vie en copropriété, recourir à un syndic professionnel peut constituer une bonne alternative. Les agences immobilières et les sociétés de gardiennage et de sécurité se lancent petit à petit dans ce métier, en attendant que la demande, encore faible, soit plus importante. Attention, cette externalisation de la gestion des parties communes a certes un coût. Les services de base (hors prestations ponctuelles ne relevant pas de la gestion courante) d'un syndic professionnel peuvent en effet varier de 100 à 300 DH par mois et par copropriétaire. Mais à plus long terme, les habitants en sortiront gagnants, étant donné que leur immeuble sera bien préservé. Sans parler des économies dont ils peuvent bénéficer sur le budget de fonctionnement, car un syndic professionnel peut obtenir de meilleurs tarifs quand il s'agit de faire appel à un prestataire (plombier, peintre, électricien…) avec qui il a l'habitude de travailler. Pour que la gestion d'un immeuble soit officiellement confiée à un syndic professionnel, il faut que le syndicat de copropriété (entité qui regroupe l'ensemble des copropriétaires) vote cette décision lors d'une assemblée générale. Cette même assemblée devra également voter le budget prévisionnel destiné à la gestion courante, que le syndic professionnel sollicité aura élaboré après un recensement de l'ensemble des besoins de l'immeuble. Il ne faut pas exclure à ce titre que le budget soit plus conséquent que d'habitude. Il donnera donc lieu à des contributions individuelles plus élevées. Car, d'une part, un syndic bénévole ne tient souvent pas compte de certaines dépenses, comme par exemple la prime d'assurance multirisques de l'immeuble ou les frais de convocation des copropriétaires aux assemblées. De l'autre, l'arrivée d'un syndic professionnel engendre un coût qui doit être intégré dans le budget. Impayés : saisie conservatoire, gel du compte bancaire, immobilisation de voiture… Une fois le budget prévisionnel voté, il devra être réparti entre les différents copropriétaires. D'habitude, il est divisé par le nombre d'habitants indépendamment de la superficie de leurs appartements, ce qui aboutit au même montant mensuel à payer par tout le monde. Or, un syndic professionnel procédera à la répartition du budget par tantième, tel que précisé dans le contrat d'acquisition de chaque copropriétaire, et ce, conformément à la loi 18-00. Ceci veut dire que chaque copropriétaire paiera sa contribution au budget au prorata de la superficie qu'il occupe dans l'immeuble. «Un copropriétaire qui occupe un 80 mètres carrés n'est pas censé payer la même cotisation qu'un autre qui habite dans un 160 mètres carrés. La répartition par tantième, conformément aux articles 6, 9 et 36 de la loi 18-00, assure ainsi une meilleure équité dans la répartition des charges entre les copropriétaires», estime Bernard Schlappi, administrateur de biens et directeur de l'agence Immogessy Immobilier. Par ailleurs, un syndic professionnel tiendra également à faire voter, lors de l'assemblée générale, un budget de réserve, qui représente généralement un an de cotisations pour chaque copropriétaire, dans le but de financer les futurs grands travaux que nécessitera l'immeuble (ravalement de façade, peinture…). Après l'assemblée générale des copropriétaires, que le syndic professionnel sera par la suite tenu de convoquer au moins une fois par an -et de remplir toutes les formalités qui s'y rattachent (établissement de l'ordre du jour, envoi des convocations et des documents obligatoires, rédaction du procès-verbal…)- ce mandataire du syndicat de copropriété se chargera de la gestion courante de l'immeuble. Les tâches sont assez nombreuses, ce qui implique la présence du syndic au moins une fois par semaine au sein de l'immeuble ainsi que plusieurs déplacements pour des affaires administratives. Cela va de la tenue d'une comptabilité générale de la copropriété à la sous-traitance et au contrôle de certains services comme le gardiennage et le nettoyage, en passant par la tenue des comptes individuels des copropriétaires, la négociation des conditions de paiement des fournisseurs en fonction de la trésorerie, l'envoi des appels de fonds et le traitement des impayés. A ce titre, sachez que les syndics professionnels savent se montrer intraitables avec les copropriétaires qui ne paient pas leurs cotisations dans les délais. Ils entament certes la procédure de recouvrement par une ou deux relances amicales, mais n'hésitent pas à mettre en demeure le copropriétaire concerné par lettre recommandée avec accusé de réception. Si après quelques semaines le paiement n'est pas effectué, le dossier passe de «pré-contentieux» à «contentieux», et c'est l'avocat partenaire du syndic professionnel qui prend le relais, en saisissant la justice. A ce stade, si le copropriétaire ne paie pas, le tribunal peut prononcer une saisie conservatoire sur son appartement. Mais avant d'en arriver là, d'autres mesures peuvent être utilisées. «Le procureur du Roi peut demander l'immobilisation du véhicule du copropriétaire concerné ou de geler ses comptes bancaires pour l'obliger à régler ses impayés ainsi que tous les frais de justice, d'avocat et du syndic qui ont été générés suite à cette procédure. Ces pratiques ont déjà eu lieu et ont montré leur efficacité», affirme Mehdi El Alaoui, gérant de la société de syndic Coliseum. Notons qu'outre la gestion courante, un syndic professionnel peut assurer des prestations exceptionnelles, comme par exemple la gestion technique de travaux de rénovation ou d'embellissement des parties communes de l'immeuble, que l'assemblée générale des copropriétaires aura votées. Ces prestations donnent lieu à des honoraires supplémentaires qui doivent figurer au niveau du contrat de gestion signé avec le syndic, de même que ses honoraires récurrents. Enfin, sachez que l'externalisation du syndic ne signifie pas un désengagement total des copropriétaires de la gestion de leur immeuble. L'un d'eux est en effet nommé conseil syndical par l'assemblée des copropriétaires pour contrôler et suivre le syndic professionnel dans l'exécution de sa mission.
