Les fonds immobiliers s'avèrent plus que jamais une classe d'actifs alternative, présentant un attrait certain pour les investisseurs institutionnels en quête de diversification et de performance. Alors que la Bourse de Casablanca affiche une croissance négative, d'autres produits se présentent comme une alternative aux investisseurs qui ont perdu confiance dans le marché actions, à condition que le travail législatif suive son cours. Rien ne semble pouvoir sortir le marché boursier casablancais de sa léthargie! Après avoir montré de tangibles signes de redressement en début d'année avec un Masi qui a grimpé à 10.513 points, atteignant une performance de 9,29% début mars, le marché actions s'est écroulé ces derniers mois. Deux semaines avant la fin de l'année, il avait encore du mal à s'en sortir. En témoignent ses indices boursiers qui restent profondément enracinés en territoire négatif. À l'heure où nous mettions sous presse, les principaux indices de la place casablancaise traînaient des pertes se situant aux alentours de 8%. Face à cette morosité ambiante, il paraît aujourd'hui présenter aux investisseurs, surtout étrangers -ces derniers désertant de plus en plus notre marché- de nouvelles possibilité d'investissement telles que les fonds immobiliers. En effet, ceux-ci restent une classe d'actifs très attractive car celle-ci tire l'essentiel de ses revenus de la location. Ainsi, ils servent aux investisseurs des rendements réguliers qui sont en moyenne plus élevés que ceux des autres classes d'actifs. De plus, les revenus augmentent en général avec l'inflation et résistent bien en période de hausse des taux (contrairement aux obligations par exemple). C'est également un formidable outil de diversification qui complète les instruments «classiques» dont nous disposons aujourd'hui. Une étude réalisée cette année par le cabinet de conseil et de formation financiers Cejefic Consulting, sponsorisée par la Bourse de Casablanca elle-même, a porté sur le marché international des fonds immobiliers qui reste encore largement dominé par les REIT américains, même si la part des marchés émergents a sensiblement augmenté au cours des 15 dernières années. L'étude de Cejefic Consulting a pu analyser de manière empirique de nombreux avantages des fonds immobiliers tels que la performance. Un rendement qui résiste à la hausse des taux Il en est en effet ressorti que face à un contexte international marqué dernièrement par une volatilité importante, avec à titre d'exemple la chute de l'EUR amorcée en juin 2014 ou celle du pétrole et des rendements des produits de taux qui se sont considérablement amoindris dans les pays développés (notamment à cause de leurs politiques monétaires accommodantes), l'immobilier s'est avéré plus que jamais une classe d'actifs alternative, présentant un attrait certain pour les investisseurs institutionnels en quête de diversification et de performance. Il a été constaté que le marché immobilier n'est pas toujours sensible aux mêmes agrégats macro-économiques que les instruments financiers classiques. En effet, les fonds immobiliers se caractérisent par une corrélation modérée avec les actions et négative avec les obligations. Ainsi, les fonds immobiliers peuvent constituer un relais de performance lorsque les marchés actions ou obligations voient leur rentabilité diminuer. À titre d'exemple, les fonds immobiliers américains ont démontré une surperformance des marchés actions et obligations au cours de ces dernières années. Aussi, à l'inverse des produits de rendement classiques que sont les obligations, les fonds immobiliers résistent bien à une hausse des taux d'intérêt. À titre d'exemple, une analyse des rendements annualisés aux Etats-Unis des REIT, des actions et des obligations, calculés sur les 46 mois de hausse de taux entre 1994 et 2014, fait ressortir que les REIT ont eu pendant cette période la meilleure performance avec un rendement annualisé de 9,7% contre 7,3% pour les actions et 1,6% pour les obligations. Outre l'aspect diversification et protection contre la hausse des taux, l'étude de Cejefic Consulting avait mis en lumière le fait que les fonds immobiliers ont l'avantage de délivrer un rendement élevé sur le long terme. En effet, les rendements des différentes classes d'actifs (les fonds immobiliers étant représentés par l'indice FTSE EPRA/NAREIT, les actions par l'indice MSCI World et les obligations par l'indice Barclays Capital Global Aggregate Bond), il a été remarqué à travers le monde, que les fonds immobiliers ont un rendement moyen annualisé de l'ordre de 10% sur les 20 dernières années, devant les actions (7,5%) et les obligations (5,5%). Un hedge contre l'inflation Les actifs immobiliers constituent également une bonne protection contre la hausse de l'inflation, selon l'étude en question. En effet, dans un contexte inflationniste, les propriétaires des fonds immobiliers bénéficient d'une hausse des revenus locatifs conforme à l'inflation, contrairement aux autres véhicules à revenu fixe. Rappelons que dans un contexte où les taux d'intérêt nominaux sont inférieurs à l'inflation, les taux d'intérêts réels (ajustés de l'inflation) deviennent négatifs, comme cela a été le cas des bons du Trésor ces dernières années, dans plusieurs pays de l'OCDE (par exemple aux Etats-Unis et au Royaume-Uni en 2012). D'autre part, les dividendes générés par les fonds immobiliers ont tendance à croître plus rapidement que le taux d'inflation. En effet, aux Etats-Unis, sur la période allant de 1992 à 2013, le taux de croissance moyen des dividendes des REIT était de 3,4% alors que celui de l'inflation, pendant cette période, était de 2,4%. Ajoutons à cela le fait que les fonds immobiliers peuvent constituer un nouvel instrument de financement pour les projets immobiliers et un outil qui permettra de simplifier et formaliser la gestion des parcs immobiliers des institutionnels et des grandes entreprises. Ces produits permettront ainsi d'enrichir la palette des instruments de notre marché financier, et ainsi contribuer à sa sophistication. Cela le rapprochera des standards internationaux, dans un contexte où la stratégie globale semble être une ouverture progressive vers l'international. Bien entendu, il faudra réussir l'implémentation des fonds immobiliers pour pouvoir bénéficier de tous ces avantages. Dans cette optique, l'étude a identifié six facteurs clés de succès fondamentaux pour la réussite de ces produits au Maroc, à commencer par l'accessibilité au plus grand nombre. Pour ce faire, la cotation de ces produits semble essentielle. Aussi, l'OPCI doit être un produit de rendement (comme les produits de taux classiques) et un instrument d'épargne. Dans ce sens, l'étude propose, comme cela se fait à l'international, d'imposer des ratios au niveau des revenus de ces fonds pour s'assurer qu'ils sont majoritairement issus des loyers. Vers la vulgarisation des OPCI De manière générale, une fiscalité avantageuse a toujours été un moteur de développement pour ces produits. À titre d'exemple, dans plusieurs pays, les fonds immobiliers sont des entités fiscalement transparentes. En effet, la fiscalité est transférée aux investisseurs. Ainsi, aux Etats-Unis les REIT (fonds immobiliers) ne paient pas d'IS sur les revenus distribués aux actionnaires. Par ailleurs, il paraît important de préciser rapidement les schémas comptables applicables pour ces produits. Il faudrait aussi plus de transparence dans les prix de l'immobilier (avec la publication d'indices ou de rapports réguliers par exemple) et une communication soutenue de la société de gestion pour aider à rassurer les investisseurs. La formation et la vulgarisation des fonds immobiliers sont également un facteur clé de leur succès. Ces produits étant nouveaux, la formation des professionnels du marché sur les mécanismes de ces produits paraît être un pré-requis essentiel. De plus, la vulgarisation de ces produits et les actions pédagogiques auprès du grand public pourront résolument mettre en avant les nombreux avantages de ces fonds, ainsi que les risques qui y sont associés.
