Dorénavant il est possible d'investir en immobilier sans pour autant acquérir un actif immeuble. Le nouveau canal qui se présente aux investisseurs est celui des valeurs mobilières. En effet, le Conseil déontologique des valeurs mobilières (CDVM) est en passe de mettre en place un nouveau produit financier dit «organismes de placements collectifs en immobilier (OPCI)», fonds immobiliers ou encore «la pierre papier». Ces actifs semblables aux OPCVM se différencient de ces derniers par les titres dans lesquels ils investissent. Ainsi au moment où les OPCVM investissent dans des actions, des obligations ou encore dans des titres monétaires (comme les bons de Trésor, les certificats de dépôt, etc.), les OPCI investissent dans des logements et immeubles en vue de leur location. Par définition l'OPCI peut investir dans des immeubles existants, ou en état futur d'achèvement. Il peut réaliser toutes les opérations nécessaires à leur usage : constructions, travaux de toute nature... Néanmoins, ces immeubles ne peuvent être acquis, construits ou aménagés dans l'unique but de leur revente. Les difficultés que rencontre le tissu bancaire quant au manque de liquidités, poussant ainsi à «une relative stagnation du concours bancaire dans le financement du secteur immobilier, tandis que le besoin de financement n'a jamais été aussi grand. Il est donc naturel de penser à des produits financiers qui permettraient un transvasement du secteur financier vers le secteur immobilier», précise Mohamed Elmhajri, directeur de gestion de l'épargne au sein du régulateur. Le secteur immobilier est l'un des plus attractifs de tous dans le même temps une partie trop importante de la population est exclue de la profitabilité de ce secteur, eu égard aux coûts de pénétration trop élevés. Cela dit, l'avantage des OPCI est qu'ils permettront à des entreprises de mobiliser leurs ressources pour développer leur cœur de métier. À titre d'exemple, une entreprise pourra externaliser ses biens immeubles, en dégageant du cash pour se refinancer. Celle-ci pourra occuper ces mêmes lieux moyennant un loyer mensuel qu'elle versera. Enfin, l'intérêt de ce véhicule est de générer des rendements stables et élevés pour les investisseurs. Notons que ce type d'investissement en valeurs mobilières vise aussi bien une clientèle grand public, qu'une clientèle institutionnelle, notamment les compagnies d'assurances qui pourront lui adosser des contrats multi-supports. Parallèlement à cette réflexion, le CDVM étudie également l'opportunité d'introduire les sociétés d'investissements en immobilier cotées (SIIC). La différence essentielle entre l'OPCI et la SIIC demeure dans le fait que les titres des SIIC sont négociables sur un marché réglementé. Ils permettront ainsi de diversifier l'indice de la place en le rendant plus conforme à la réalité économique du pays. C'est un excellent moyen par ailleurs pour dynamiser la place casablancaise grâce à l'introduction de produits innovants adaptés à d'autres types d'investisseurs, cherchant des revenus stables et réguliers. De plus la SIIC permettra aux investisseurs une prise de participation dans le secteur immobilier à un coût nettement moindre qu'une opération en direct, avec l'avantage de la liquidité qu'offre les instruments cotés. Sur un autre volet et pour ce qui est de la fiscalité de ces instruments, elle sera définie par le ministère de l'Economie et des finances. Le projet de texte de loi devrait prévoir un renvoi à la loi de finances, afin de laisser toute latitude aux pouvoirs publics et au législateur d'adapter ce véhicule. Qu'en est-il de la professionnalisation de la gestion de ces actifs ? Celle-ci interviendra à toutes les phases du cycle d'investissement. Ainsi, les sociétés de gestion seront tenues d'optimiser leurs investissements en faisant intervenir des gestionnaires aux compétences reconnues et justifiables. En plus, les OPCI seront soumis à un contrôle de deuxième niveau assuré par le dépositaire qui assure la garde des titres. Les sociétés de gestion d'OPCI, de leur côté, seront tenues de publier périodiquement la valeur de leur portefeuille. Ces dernières auront l'obligation de se faire assister par des professionnels de l'évaluation immobilière. S'agissant des SIIC, le véhicule offrira toutes les garanties de transparence auxquelles sont tenus les autres instruments côtés.
