Après plus d'une décennie de politique urbaine concernant les villes nouvelles, un projet de loi en cours d'adoption devrait permettre de prendre un nouveau départ. Désormais, ces projets se grefferont autour des priorités de la politique régionale du royaume. Tamesna, Tamansourt, Sahel Lakhyata ou encore Chrafate, les villes nouvelles sont désormais une donne incontournable dans le paysage urbanistique marocain. Malgré les trébuchements, le département de tutelle et son bras armé, Al Omrane comptent bien poursuivre l'effort. Les prévisions de demande en logements pour les prochaines années indiquent que pas moins de 6 millions de Marocains devraient habiter en ville à l'horizon 2020. Dans cette configuration, la mise en place de villes satellites est considérée comme une priorité. Dès 2004 et l'apparition des premières villes nouvelles, l'on tablait sur la réalisation d'une quinzaine de villes dans la périphérie des grandes agglomérations. Le principal obstacle était de nature juridique : il fallait s'appuyer alors sur un cadre juridique facilitant les procédures d'expropriation et accélérant la cadence de production des documents urbanistiques. Il a fallu attendre 2012 pour que le ministère de l'Habitat, de l'urbanisme et de la politique de la ville dépose son projet de loi 24.07 sur les villes nouvelles qui est encore aujourd'hui dans le circuit d'adoption. Objectif, pouvoir disposer d'un nouveau cadre pour régler les conflits de compétences et définir le périmètre d'intervention de tout un chacun en tenant compte des moyens financiers. Ce texte préconise la création d'un Organisme en charge de la ville nouvelle (OCVN) auquel seraient attribuées les compétences territoriales prévues par la Charte communale, notamment celles se référant à l'urbanisme, l'aménagement du territoire, l'hygiène, la salubrité et l'environnement. Cela permettra d'une certaine manière de mieux cerner et recentrer un certain nombre de compétences territoriales dans la mesure où celles-ci, normalement dévolues à la collectivité locale par la Charte communale, seraient transférées à l'OCVN. Par ailleurs, le projet de loi envisage que le périmètre de la ville nouvelle soit assimilé de facto à une commune urbaine afin que puissent y être appliquées les taxes spécifiques, leurs recettes étant portées au budget de l'OCVN. Ainsi, les moyens d'actions de l'OCVN seraient clarifiés. Par ailleurs, le nouveau texte apportera le soutien légal nécessaire pour ce qui est des procédures d'expropriation qui représentent de facto le vrai grain de sable en matière de développement urbanistique. L'autre difficulté est aujourd'hui d'ordre pratique et commercial : comment attirer une clientèle vers ces zones quelque peu reculées du centre-ville et lui assurer l'ensemble des commodités nécessaires à l'établissement d'une vie «urbaine» classique. C'est surtout de cet élément que dépendra in fine la réussite de ces projets. Le constat fait part de nombreuses études qui font état d'une inadéquation de l'offre immobilière par rapport au profil économique des acheteurs potentiels ainsi que de la concurrence d'autres projets immobiliers. Les difficultés de transport et l'absence d'emplois sur place sont également cités comme griefs. Du coup, nombreux sont les citadins qui hésitent à quitter la ville-centre et à perdre leur capital urbain pour venir s'installer aussi loin en périphérie. Pour éviter de faire de ces villes des cités-dortoirs, les aménageurs tentent de s'appuyer sur une offre immobilière variée, combinant logement économique, moyen et haut standings. La mixité et le logement économique sont présentés comme une nécessité afin de créer une cohésion sociétale. Il est également important de rattacher des «Business center» et des incubateurs d'entreprises à ce genre de grands projets. Dans certaines régions, il s'agit notamment de s'appuyer sur les secteurs économiques de prédilection (agriculture, pêche, services, pôles industriels) qui caractérisent la région. Cela semble en tout cas aujourd'hui être l'ambition de la tutelle qui voit dans cette politique de ville nouvelle une composante de la politique régionale du royaume. Il faut préciser qu'Al Omrane n'est pas le seul à investir ce créneau. Le groupe OCP est également engagé depuis quelques années dans la mise en œuvre de projets d'éco-urbanisme. Que ce soit la ville verte de Benguérir, le Pôle urbain de Mazagan, près d'El Jadida ou encore la Technopole Foum El Oued à Laâyoune, tous sont aujourd'hui à un stade d'avancement satisfaisant, selon les responsables du groupe OCP. À travers ces projets, le groupe entend mettre en place de nouveaux concepts de pôles urbains durables. Le projet le plus avancé est manifestement celui de la ville verte Mohammed VI, lancée en 2009. Le premier programme immobilier (résidentiel, hôtelier et commercial) a été lancé et les travaux d'aménagement de la technopole ont, d'ores et déjà, démarré. La Société d'aménagement et de développement vert (SADV) a également démarré la réalisation d'équipements d'accompagnement et d'attractivité. Prévue sur une superficie de 1.000 hectares, la ville verte Mohammed VI vise une population cible de 100.000 habitants avec pas moins de 25.000 logements prévus. Chasser la spéculation L'une des principales difficultés auxquelles doit faire face ce type de projets concerne le risque de spéculation foncière. L'état de sous-occupation flagrante observée dans certaines villes satellites s'expliquerait principalement par ce phénomène. Nombreux ont été les acquéreurs qui ont certains biens dans la seule optique de revendre une fois les prix élevés. Dans ce sens, les villes nouvelles du groupe OCP ont opté pour une stratégie consistant à valoriser le projet sur le plan immobilier et foncier. Il s'agit notamment de mettre en place des clauses précises dans les contrats d'acquisition introduisant des délais de construction et de vente clairement identifiés.
