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Taghazout, enfin !
Publié dans Les ECO le 02 - 08 - 2012

Et de trois pour la station de Taghazout. Cette fois-ci, sera-t-elle la bonne? Tout porte à le croire. Au moment où les travaux ne sont pas encore engagés, la démarche d'aménagement semble en bonne voie et le 1er coup de pioche devrait être donné au cours même de ce mois. C'est du moins ce qu'annonce la société d'aménagement et de la promotion de la station Taghazout (SAPST), aménageur développeur du projet. En détail et pour ce qui est des aménagements, l'étude d'impact sur l'environnement (EIE) et celle de la protection contre les inondations ainsi que l'étude de la circulation ont été déjà achevées. En attendant, l'étude de développement durable a été finalisée à plus de 70% par cap terre, filiale du groupe BETOM. S'agissant des études conceptuelles, elles sont presque réalisées en attendant l'autorisation du projet par le CLS pour finalisation de l'étude à hauteur de 95% par le cabinet international WATG. Pour ce qui est des études techniques, elles sont toutes effectuées et les travaux de voirie et d'assainissement seront engagés au cours même de ce mois. C'est la société de travaux publics SW TRAP qui a été désignée suite à l'appel d'offres lancé pour réaliser ce chantier. Pour l'hôtel du golf (400 lits) et les villas (20 unités), les travaux sont prévus pour le mois d'octobre 2012 et ils devront s'achever selon le délai initial fin 2014. Les études sont également terminées en attendant la notice de la sécurité incendie en cours d'établissement. En parallèle, une lettre d'intérêt (LOI) a été signée avec le groupe Hyatt pour la gestion de l'Hôtel du Golf. Pour l'heure, la demande d'autorisation de construire a été déposée. C'est le même constat pour le club House et le village de surf dont le démarrage des travaux est prévu respectivement au mois d'août et octobre pour le gros œuvre, les voiries et les réseaux divers. Il y a lieu de noter que toutes les études conceptuelles et techniques ont été réalisées pour ces deux projets. Concernant la médina, l'étude d'avant projet sommaire (APS) et de la faisabilité sont en cours de préparation par le cabinet Kilo et Novec. Le dépôt de l'autorisation de construire de la 1ère phase est prévu prochainement et le démarrage des travaux est programmé en octobre 2012. S'agissant du parcours golfique dessiné par l'architecte Kyle Phillips, la conception a été terminée à hauteur de 95% tandis que l'étude paysagère a atteint plus de 60%. Les études techniques, en l'occurrence, topographique, drainage et arrosage, elles, sont déjà finies. Les travaux de terrassement et de modelage dont l'état d'avancement a atteint plus de 95% ont été confiés à la Société de terrassement agricole marocaine (STAM). Pour ce qui est du drainage et de l'arrosage du parcours, les terrassements sont complètement achevés et les ouvrages sont terminés à 40% par Valtech. Reste à désigner le prestataire pour l'engazonnement.
Selon la SAPT, ce sont 100 MDH qui sont investis au total pour réaliser ce premier golf de 18 trous. Côté budget, l'enveloppe mobilisée pour la réalisation du projet est de l'ordre de 11 MMDH sur une superficie totale de 615 ha, dont 590.000 m2 de surface à développer. De ce fait, l'occupation du sol ne dépassera pas 9,6% de la capacité totale du foncier. Par ailleurs, le délai de réalisation global devra s'étaler sur dix ans. La composante touristique qui représente 75% du projet sera achevée dans un délai de cinq ans. Le reste est dédié au volet résidentiel et Ript. La station offrira 12.376 lits dont 7.446 lits hôteliers répartis entre l'Hôtel du Golf et 6 autres hôtels en front de mer, en plus du village sous forme d'éco resort. Les 4.870 lits restants seront des lits résidentiels. Il est prévu aussi une académie de sport, un beach club et une réserve d'arganiers frôlant les 80 ha avec une coopérative permettant aux femmes de créer de la richesse. Parallèlement, le projet contribuera à la mise en valeur du patrimoine floristique du site, via la plantation de 40.000 plants d'arbres dont 20.000 arganiers. De surcroît, le projet prévoit la génération de 20.000 postes directs et indirects en plus de la réutilisation des eaux usées de la future station d'épuration pour l'arrosage des espaces verts et des golfs (besoins équivalent 25.000 habitants). In fine, pour la question des ayant droits, la SMIT a déjà entrepris la démarche d'identification et d'indemnisation des ayant droits à travers la définition du prix d'achat du foncier avec les commissions locales. Elle a débloqué près de 113 MDH dont 45 millions ont déjà été libérés aux ayant droits qui ont complété leur dossier et en ont fait la demande.
Ahmed Oulahna,
DG de la Société d'aménagement et de promotion de la station Taghazout (SAPST).
« Nous avons pris nos dispositions pour éviter la spéculation sur le foncier »
Les Echos quotidien : Actuellement, quel est l'état d'avancement de la NSTIT et quand les travaux d'aménagement seront-ils lancés ?
Ahmed Oulahna : En termes d'avancement, plusieurs études ont été lancées et finalisées, notamment les études de marché et de positionnement, les études de développement durable et d'impact sur l'environnement, quant aux études architecturales et techniques, elles sont à 60% de leur avancement. En ce qui concerne les travaux, les terrassements du golf sont finalisés et les travaux de drainage et d'arrosage sont à 40% de leur avancement. Les travaux de voiries et d'assainissement ont été adjugés et devraient démarrer dans le courant du mois d'août, les travaux de gros-oeuvres de l'hôtel, du golf, du village de surf et de la médina seront adjugés en octobre 2012. La convention de mise en valeur a été mise à la signature et le dossier d'autorisation d'aménager a été déposé.
Récemment, un appel a été lancé pour le développement d'unités hôtelières 4*. En quoi consiste cet AO et quelles sont les enseignes qui ont jusqu'à présent manifestées leur intérêt pour leur implantation à Taghazout ?
Le programme de la nouvelle station touristique de Taghazout est notamment composé de 9 établissements touristiques, dont deux hôtels 4*. L'appel à manifestation d'intérêt a consisté à désigner un ou plusieurs investisseurs pour ces deux hôtels 4*. Nous pouvons considérer que nous avons effectivement un retour très positif, compte tenu d'une conjoncture internationale actuellement difficile. Cela montre un intérêt tout particulier de la part des investisseurs pour ce site exceptionnel et pour le concept d'Eco Resort que la SAPST compte développer. Quant aux enseignes ou investisseurs qui ont manifesté leur intérêt pour développer et gérer les deux hôtels 4*, ils seront dévoilés et désignés dans le courant du mois de septembre.
Vous avez signé avec le gestionnaire Hyatt pour le développement de l'Hôtel du golf. En quoi consiste ce partenariat et qu'en est-il aujourd'hui du golf, du Club House, du village de surf et de la médina ?
Nous avons effectivement signé dans le courant du mois d'avril 2012 une loi (lettre d'intérêt) avec le groupe Hyatt pour la gestion de l'Hôtel du Golf qui sera développée par la SAPST. Le contrat de gestion est en cours de négociation, si tout va bien celui-ci devrait être signé durant le mois de septembre. En ce qui concerne le golf et son Club House, les négociations sont également en cours pour en désigner le gestionnaire. Quant au village de surf, la recherche d'un gestionnaire est en cours, l'objectif est d'attirer un gestionnaire de standing international, tout en lui associant les compétences locales. Taghazout est, je le rappelle, mondialement connue pour la pratique de cette discipline et d'autres sports nautiques.
La NSTIT offrira une capacité litière de 12.300 lits dont 5.300 touristiques, 2.000 en Ript et 5.000 en résidentiel. Qu'est ce qui justifie les deux dernières composantes ?
Lors de la réalisation des études de positionnement, nous avons fait un benchmark avec des stations balnéaires internationales, notamment El Gouna, Villamoura, Costa Navarino et Phuket, il en est ressorti que Taghazout est la station qui développe le moins de Ript ou de résidentiel en nombre total de lits. Ceci dit, les composantes «Ript» et «résidentiel» sont très importantes pour créer de la vie et de l'animation dans un projet, ces composantes sont également importantes pour atteindre l'équilibre financier dans ce type d'opération, il ne faut pas oublier que les infrastructures de ce projet vont coûter près d'1,3 MMDH et l'hôtellerie ne peut supporter à elle seule cet investissement.
Vous comptez sur la minimisation des superficies défrichées et la mise en place de mesures de compensation en doublant le couvert végétal. Comment définissez-vous le nouveau positionnement de Taghazout ?
Le positionnement de la station de Taghazout a privilégié l'authenticité, la préservation du patrimoine culturel et naturel de la région, le respect de l'environnement. La SAPST a fait le choix de partir des environnements présents, les étudier, les analyser pour ensuite élaborer un projet touristique. Taghazout Bay s'inscrit en effet dans une démarche volontariste de développement durable.
Concrètement, quelles sont les mesures prises pour éviter la spéculation sur le foncier et faire en sorte que le projet soit développé dans le délai imparti ?
Le projet de Taghazout n'est pas un projet d'aménagement à proprement dit, mais un projet de développement. Le modèle qui a été retenu prévoit deux options. Tout investisseur qui serait intéressé serait amené à participer dans une filiale qui serait créée par la SAPST et dans laquelle il serait actionnaire. Dès que le développement de la composante hôtelière du lot en question est assurée, la SAPST pourra vendre ses parts au partenaire concerné. La seconde option étant la suivante, si l'investisseur concerné préfère un transfert immédiat du foncier pour des raisons de financement bancaire, les clauses concernant le démarrage et le respect des délais seront clairement définies et le non-respect de ces délais entrainera une récupération du foncier par la SAPST. L'intérêt de ces deux démarches est effectivement d'éviter la spéculation sur le foncier et de faire en sorte que le projet soit développé le plus rapidement possible.
Quel sera le futur mode de gestion de la station de Taghazout ?
La station de Taghazout Bay sera gérée et animée par l'aménageur développeur, en l'occurrence la SAPST. Nous avons six mois après la signature de la convention de mise en valeur pour présenter un modèle de gestion aux autorités locales et le faire valider. Nous sommes déjà, au sein de la SAPST, en train d'en définir les contours juridiques, techniques et financiers. Le modèle validé sera mis en œuvre dès que la station sera en exploitation. L'objectif étant de maintenir un standing élevé de l'aménagement qui sera réalisé et de créer une offre performante d'animation.
Où en est la signature de la convention d'investissement avec l'Etat ?
Les négociations sur le contenu de la convention sont finalisées, les remarques des différents intervenants ont été prises en compte. La convention de mise en valeur a été paraphée et signée par la SAPST, elle a été transmise par le ministre du Tourisme au Premier ministre pour signature.
Flashback
La nouvelle station intégrée de Taghazout prend désormais un nouvel élan grâce aux investisseurs marocains qui ont pris dernièrement la relève après le retrait de plusieurs sociétés étrangères et la redéfinition totale du concept du projet. Cette reprise en main intervient après la résiliation en 2004 de la convention d'aménagement avec le groupe saoudien Dallah Al Baraka pour non respect du cahier des charges et des délais d'exécution. Plusieurs années après, c'était la même chose avec le groupe américain Colony Capital. La résiliation de la convention d'investissement avec la société américaine et son retrait sont dus essentiellement à la conjoncture économique, mais aussi au manque d'expertise de la société en termes de construction, puisqu'elle est un gestionnaire de fonds financiers.
Actuellement, la garantie pour réussir le projet est la forte implication de l'Etat par le biais de la Caisse de dépôt et de gestion (CDG) qui détient 35% du capital de la Société d'aménagement et de la promotion de la station de Taghazout (SAPST), mais aussi des autres partenaires, à savoir le Fonds marocain de développement touristique (30%) après la reprise de la part de la Société marocaine d'ingénierie touristique (SMIT), Alliances développement immobilier (20%) et Sud partners (15%). Rappelons que le protocole d'accord a été signé en septembre 2010. L'investissement est de l'ordre de 11 MMDH dont 5,7 MMDH apportés en fonds propres par la SAPST. Cette dernière est une société au capital de 100 MDH qui assurera le rôle de l'aménageur développeur de la station de Taghazout. Le capital de la SAPST a été totalement libéré par les actionnaires, il y a plus d'une année. En vue d'accompagner le projet, l'aménageur développeur assurera également la réalisation d'une voie de contournement.


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