Dans une note de service récente, la Direction générale des impôts clarifie un point longtemps débattu en matière de droits d'enregistrement. Désormais, seule la part effectivement exploitée par un indivisaire sera imposable, même si le reste du bien demeure en indivision. Une décision technique en apparence, mais aux effets juridiques, fiscaux et économiques majeurs pour les notaires, les investisseurs et les héritiers, qui sécurise les transactions et renforce l'attractivité du marché immobilier. C'est une clarification administrative que les praticiens attendaient depuis longtemps. Dans une note de service publiée en ce mois de janvier, la Direction générale des Impôts (DGI) a tranché un point de litige qui, bien que technique dans sa formulation, soulevait des conséquences très concrètes pour les notaires, les héritiers, les investisseurs et les copropriétaires. Il s'agit de la fiscalité applicable lors de l'exploitation ou du partage partiel d'un bien détenu en indivision. Le sujet, connu des spécialistes sous l'expression « فرز النصيب » (séparation de quote-part), concerne une situation courante où un ou plusieurs co-indivisaires commencent à exploiter ou occuper une portion bien déterminée d'un bien indivis, sans que le partage global n'ait été formellement opéré. Cette pratique, très répandue dans le contexte successoral marocain ou dans les acquisitions collectives, crée une réalité de fait, soit une jouissance exclusive, sans traduction juridique immédiate. Jusqu'à présent, l'administration fiscale n'avait pas fourni de position officielle claire sur le traitement de cette situation, ce qui ouvrait la voie à des divergences d'interprétation entre les services d'enregistrement. Une incertitude juridique persistante En l'absence de cadre unifié, plusieurs bureaux d'enregistrement, adoptant une lecture extensive du droit fiscal, estimaient que l'exploitation d'une quote-part individualisée équivalait à un partage total déguisé. Ils appliquaient alors les droits d'enregistrement non pas uniquement sur la portion exploitée, mais sur l'ensemble de la valeur du bien indivis. Une telle pratique, bien qu'administrativement motivée, se heurtait à plusieurs objections. Elle aboutissait à une surimposition, faisait fi de la subsistance de l'indivision entre les autres copropriétaires, et créait une distorsion entre la réalité économique d'une opération et le traitement fiscal qui lui était appliqué. De nombreux professionnels parmi les fiscalistes, notaires et avocats ont dénoncé cette approche, y voyant une source d'insécurité juridique majeure. Dans bien des cas, les contribuables se voyaient réclamer des droits largement supérieurs à la valeur réelle de la part exploitée, ce qui paralysait les opérations ou déclenchait des contentieux. Une clarification décisive Cette nouvelle note de service de la DGI vient donc mettre un terme à cette incertitude. Elle consacre un principe fondamental selon lequel lorsqu'un bien indivis fait l'objet d'une exploitation individuelle par l'un des copropriétaires, les droits d'enregistrement ne s'appliquent que sur la quote-part effectivement individualisée et exploitée. Le reste du bien, qui demeure en indivision entre les autres copropriétaires, est exclu de l'assiette fiscale, tant qu'aucun partage juridique global n'est formalisé. Autrement dit, le contribuable est imposé uniquement sur ce qu'il utilise ou possède concrètement, et non sur la totalité d'un actif dont il ne détient qu'une fraction. Ce recentrage de la base imposable sur le « نصيب المفرز » (la part effective) met fin à une lecture maximaliste du droit de mutation et garantit un traitement fiscal proportionné à la réalité des droits exercés. Une position alignée sur la jurisprudence Cette évolution s'inscrit dans une continuité jurisprudentielle. La Cour de cassation avait déjà, à plusieurs reprises, jugé que l'exploitation exclusive d'un bien par un co-indivisaire n'équivaut pas à une sortie totale de l'indivision, tant que celle-ci subsiste juridiquement pour les autres co-indivisaires. En alignant son interprétation sur ces arrêts, la DGI montre une volonté d'harmonisation entre fiscalité et droit civil, et reconnaît implicitement la force normative de la jurisprudence dans la construction du droit fiscal marocain. Cette convergence entre le juge et l'administration est particulièrement bienvenue dans un environnement juridique où les textes fiscaux laissent place à des marges d'interprétation. Elle renforce la cohérence du système et réduit les risques de double discours entre ce que les tribunaux jugent et ce que les services fiscaux appliquent. Des implications concrètes pour le marché immobilier Les retombées de cette clarification sont considérables. Pour les héritiers indivis, les investisseurs institutionnels, les familles propriétaires de biens partagés, ou encore les promoteurs opérant sur des terrains indivis, cette nouvelle lecture de la DGI allège la pression fiscale, sécurise les transactions, et favorise une plus grande mobilité des actifs immobiliers. Dans de nombreux cas, des projets de valorisation ou de cession restaient bloqués précisément à cause du risque fiscal. Désormais, les actes de régularisation portant sur une quote-part clairement individualisée pourront être conclus sans que les parties soient soumises à une imposition sur l'intégralité du bien. Cela ouvre la voie à une meilleure fluidité du marché immobilier, notamment dans les régions où l'indivision constitue un frein structurel à la mutation du foncier. De plus, la mesure réduit significativement les litiges fiscaux. Elle met fin à une source importante de contentieux, en unifiant la doctrine administrative et en offrant un cadre d'interprétation prévisible. En cela, elle contribue à une relation plus apaisée entre administration fiscale et contribuables, dans un climat de confiance renforcé. Une mesure qui renforce la sécurité juridique Il convient de rappeler que cette note ne modifie pas la loi, mais en précise l'interprétation, en la rendant conforme à l'esprit du droit fiscal, ce qui revient à imposer ce qui est effectivement transféré, possédé ou exploité, et non une valeur théorique. En cela, elle participe à la consolidation d'un principe de justice fiscale et à l'amélioration de la gouvernance. Elle répond aussi à une exigence de sécurité juridique, désormais au cœur des attentes des investisseurs. Car dans un environnement où la fiscalité est un facteur décisif dans les choix d'investissement, une telle clarification réduit le risque réglementaire, permet de mieux anticiper les coûts et favorise l'engagement de capitaux dans des projets immobiliers, industriels ou de requalification urbaine. Mais au-delà de la seule opération de « فرز النصيب », cette note administrative pourrait faire figure de modèle pour d'autres clarifications attendues. Parmi elles, la fiscalité des cessions en zone agricole, la taxation différée dans les montages de promotion immobilière, ou encore le traitement fiscal des démembrements de propriété. En posant les fondements d'un dialogue entre jurisprudence, pratique notariale et fiscalité, la DGI envoie un signal fort de professionnalisation et de transparence.
