Comme le veut la tradition maintenant bien enracinée, l'association des amis de l'Institut d'Etudes Economiques et Juridiques Appliquées à la Construction et à l'Habitation « ICH Maroc »), vient de tenir son séminaire annuel d'actualité, consacré à l'actualité de l'immobilier. A rappeler que l'ICH est un organisme français qui, dans le cadre d'un élan partenarial entre l'INAU et le Conservatoire National des Arts de Métiers (CNAM/Paris), « l'ICH Maroc » a pu voir le jour en Mai 2003. Le séminaire qui a vu la participation d'une pléiade de spécialistes, fut inauguré par la remise protocolaire des diplômes à la promotion 2011. Et comme d'habitude, c'est Alain Bechade, Directeur de L'ICH National Paris qui a inauguré les débats à l'aide d'un rapport introductif sur l'économie, la finance, et l'immobilier dans le monde ; qui allait servir de base au déroulement du séminaire. A la fin de son rapport, il a annoncé le programme du séminaire de cette année. Le programme de cette année a été scindé en quatre séances : la première, intitulée « l'immobilier d'entreprise, enfin des chiffres », fut dirigée par le modérateur Alain Bechade et animée par les représentants des organismes RICS France, RICS Europe, CARRE IMMOBILIER, et l'Observatoire National des Arts de métiers. La deuxième séance intitulée « le bail commercial, quelle réforme ? » fut dirigée par le modérateur Abid Kabbadi, gérant associé du cabinet juristes - conseils partners, et animée par le représentant des sociétés ALTARIA France, la secrétaire générale du ministère du commerce, de l'industrie et des nouvelles technologies, le représentant de BRE, Groupe Label'Vie Hyper, en plus d'un avocat en la personne de Mme Nezha Aâlouch. La troisième séance intitulée « La VEFA, réalité et perspectives d'avenir » fut dirigée par le modérateur Mohamed el Ouagari, directeur de l'ICH Maroc Rabat, et animée par la secrétaire générale du Ministère de l'Habitat, de l'Urbanisme et de l'Aménagement en Espagne, le représentant du groupe BNP PARIBAS, et le représentant de la Fédération Nationale des promoteurs immobiliers (FNPI). La quatrième séance intitulée « logement social, une nouvelle dynamique » fut dirigée par le modérateur Abdellah Lahzam, professeur à L'INAU et à l'ENA, et animée par la secrétaire générale du Ministère de l'Habitat, de l'Urbanisme et de l'Aménagement en Espagne, la représentante de l'« Union Sociale pour l'Habitat » en France, le représentant de la FNPI, le président du Groupe Alliances, et la présidente de pack Energy. En bref, l'argumentaire de ce séminaire sur l'actualité de l'immobilier estime que c'est l'occasion pour les 200 professionnels qui ont pris part à cette manifestation de suivre cette actualité et d'en débattre avec plus d'une vingtaine de spécialistes du secteur. C'est aussi un moment de rencontre et de dialogue entre des professionnels étrangers et marocains de l'immobilier. C'est grâce à ce meeting international que la première édition ait pu donner lieu à la création de l'Observatoire de l'Immobilier d'Entreprise. L'édition 2010 a rassemblé plus de 150 professionnels de l'immobilier, galvanisée par la présence de cadres supérieurs et dirigeants d'entreprises, par des promoteurs immobiliers, des avocats, notaires, architectes, en plus de la représentation de banques et assurances. Le thème « immobilier d'entreprise » était le premier à débattre par les 200 professionnels de l'immobilier et les 20 spécialistes nationaux et internationaux du secteur. L'idée maîtresse est que les questions relatives à la disposition de chiffres et de statistiques de l'immobilier d'entreprise ; à la lumière de la récente expérience de l'Observatoire de l'immobilier d'entreprise, fussent discutées en relation avec la professionnalisation du secteur et les nécessités de transparence et d'éthique. Pour ce qui est du bail commercial, l'ingénierie locative en immobilier d'entreprise connaît une évolution qualitative et une proposition de loi du bail commercial est en cours d'examen au parlement. Répond-elle aux attentes du secteur ? C'est la problématique qui fut traitée lors de ce séminaire d'actualité immobilière. L'autre thème «VEFA, réalités et perspectives d'avenir » ; a connu un large débat et s'est penché sur le bien fondu de la VEFA. (lire : Vente en l'Etat Futur d'achèvements). La loi 44-00, relative à la VEFA, comporte des apports considérables. Toutefois, elle demeure une technique peu utilisée et méconnue ; ce qui impose l'analyse de cette situation et des mécanismes mis en place par cette loi, en relation avec la réalité du secteur de l'immobilier dans le contexte actuel de sa réforme. Enfin, le logement social est toujours d'actualité, avec le déficit cumulé et la nouvelle dynamique que connaît le secteur à travers l'appui des pouvoirs publics et les nouvelles dispositions mises en oeuvre. Le débat était axé effectivement sur cette relation entre ce déficit et les politiques publiques qui tentaient de le combler. En marge de ce séminaire, l'opinion a réalisé un entretien avec Mr Mohamed EL OUAGARI, Directeur de l'ICH- Rabat, dans le but de faire approcher les notions de l'immobilier de nos lecteurs. L'Opinion : L'Association « ICH Plus Maroc » a organisé un séminaire d'actualité de l'immobilier. Que diriez-Vous aux lecteurs à propos de cette association ? Le directeur de l'ICH-Maroc : L'Association « ICH Plus Maroc » a pour but de soutenir et de promouvoir les activités d'enseignement, de recherche et de formation de l'Institut d'Etudes Economiques et Juridiques Appliquées à la Construction et à l'Habitat (ICH- Rabat), qui est un module privilégié de la formation desservie par l'Institut National d'Aménagement et d'Urbanisme (INAU). L'ICH a été créé en Mai 2003, en vertu d'une convention de Partenariat entre l'INAU et le Conservatoire National des Arts de Métiers (CNAM/Paris). L'Opinion : De quelle mission s'agit-il en fait ? Et quels sont les objectifs de l'ICH- Rabat ? Le directeur de l'ICH- Maroc : L'ICH de Rabat a pour mission d'apporter une formation de haut niveau, dans un secteur particulier de l'activité professionnelle ; le droit et l'économie, le droit de la construction et du logement. Comme vous le savez, le secteur de l'immobilier au Maroc -aujourd'hui en pleine mutation- a besoin de professionnels toujours plus performants et mieux armés. Ceux-ci doivent être capables de maîtriser non seulement les aspects techniques et commerciaux de leur activité ; mais également traiter les implications économiques, juridiques, financières et comptables de dossiers complexes. A ce titre, l'ICH a pour objectif d'apporter de solides connaissances et un savoir faire opérationnel pour couvrir ces besoins. Le cursus de formation est sans cesse actualisé ; pour tenir compte de l'évolution des métiers de l'immobilier. En plus, le diplôme de l'ICH a une notoriété internationale ; car il est accrédité (Royal Institution of Chartered Surveyors (R.I.C.S)). Cette institution est une organisation professionnelle internationale, créée en 1868 au Royaume-Uni. Elle compte plus de 140.000 membres qualifiés présents dans 146 pays, ayant comme principaux rôles de réglementer et de promouvoir les professions immobilières, de maintenir d'excellents niveaux de formation et de professionnalisme et de protéger les clients et les consommateurs grâce à un code de déontologie strict. Aujourd'hui, l'ICH- Rabat est pratiquement la seule formation supérieure professionnelle publique au Maroc assurant un enseignement complet, adapté aux professions de la construction et de l'immobilier. L'Opinion : Revenons au séminaire que Vous venez d'organiser à Rabat : Quel en était l'objectif ? Et quels étaient les axes abordés ? Le directeur de l'ICH-Maroc : L'objectif du séminaire sur l'actualité de l'immobilier, qui a réuni cette année plus de 200 professionnels, est de permettre aux participants à cette manifestation de suivre l'actualité de l'immobilier, sans cesse renouvelée, et d'en débattre avec des spécialistes et experts du secteur. C'est un moment annuel de rencontre et de dialogue entre des professionnels étrangers et marocains de l'immobilier, autour de questions d'actualité de ce secteur. Cette année, quatre thèmes ont été choisis par le comité d'organisation. Il s'agit de l' « immobilier d'entreprise enfin des chiffres » ; le « bail commercial quelle réforme ? » ; « La VEFA, réalité et perspectives d'avenir » ; et enfin le « logement social, une nouvelle dynamique ». L'Opinion : Les questions relatives à la disposition de chiffres et de statistiques de l'immobilier d'entreprise ont été largement discutées par les participants ; en relation avec la professionnalisation du secteur. Ces questions ont besoin d'être élucidées si Vous le désirez bien ? Le directeur de l'ICH-Maroc : Effectivement, ces questions sont d'une grande importance pour le secteur de l'immobilier d'entreprise, qui demeure encore jeune au Maroc, et qui est en cours de structuration. Comme vous le savez, ce segment de l'immobilier n'a commencé à se développer comme secteur à part entière que durant ces dernières années. Il a grandement besoin d'un nombre d'outils pour son développement ; D'abord, dans l'organisation de son environnement et de ses règles de fonctionnement -d'où la nécessité de l'existence de référentiels, de stratégies et de planification en urbanisme commercial ; qui s'impose aujourd'hui avec acuité. Ensuite, pour répondre aux besoins de transparence, d'éthique et de visibilité au bénéficie des investisseurs nationaux et étrangers du secteur. De là, toute l'importance de la disposition de statistiques et de chiffres sur l'évolution de ce marché qui est vraiment très primordial. C'est dans ce cadre que la première édition de notre séminaire d'actualité ait donné lieu à la création de l'Observatoire de l'Immobilier d'Entreprise (OIE) ; dont les premiers chiffres vont bientôt être publiés. L'Opinion : On assiste aujourd'hui à deux réformes sur le bail commercial et la Vente en l'Etat Futur d'Achèvement, appelée communément VEFA. Un débat du séminaire s'est focalisé sur ces deux aspects. Quel est votre point de vue sur ces deux sujets ? Le directeur de l'ICH-Maroc : Les deux réformes sont nécessaires, car le cadre juridique en vigueur n'est pas adapté à la réalité actuelle. D'une part, l'ingénierie locative en immobilier d'entreprise connaît une évolution qualitative et une proposition de loi organisant le bail. Concernant le bail commercial, c'est en cours d'examen au parlement. La question qui se pose et s'impose est la suivante : cette loi répondrait-elle aux attentes des acteurs du secteur ? A mon avis, cette proposition de loi a innové sur un nombre de règles ; mais elle comporte des limites qui poseraient des difficultés au niveau de son application dans le cadre de la gestion des centres commerciaux et des galeries marchandes. Des amendements doivent y être introduits pour pallier à ces entraves, et pour l'adapter aux différentes situations de l'immobilier d'entreprise. A titre d'exemple, peut-on aujourd'hui, dans un centre commercial, laisser un local loué vide pendant une durée plus ou moins longue même si le locataire paye le loyer ? ! La question fondamentale est que la Loi organisant le bail commercial devrait être d'ordre public avec des règles impératives, ou plus au moins souple avec des règles supplétives ; laissant la primauté au cahier de charge de gestion des centres commerciaux, à caractère contractuel ? C'est dans ce cadre plus large qu'il faudrait repenser toute la réforme du bail commercial. D'autre part, la loi 44-00, relative à la VEFA comporte des apports considérables. Cependant, elle demeure une technique peu utilisée et méconnue. Une réflexion sur sa réforme est en cours ; en partenariat avec les différents acteurs du secteur de l'immobilier. A ce propos, il est nécessaire d'apporter des modifications à cette loi dans le but de relancer l'application de cet outil et redonner confiance aux promoteurs immobiliers pour s'investir dans ce domaine, tout en sauvegardant le principe de l'égalité des rapports contractuels. L'Opinion : On parle aujourd'hui d'une nouvelle dynamique du logement social. Quel est votre sentiment à ce sujet ? Le directeur de l'ICH- Maroc : Il s'agit en réalité de mesures prises dans le cadre de la politique publique de relance de ce segment de l'immobilier. En effet, le gouvernement a mis en place un nouveau dispositif d'encouragements à ce type de logement ; tel que défini par la loi des finances 2010, et qui s'étale sur la période 2010-2020. Ce dispositif prévoit une série de dispositions touchant à divers aspects ; avec une aide financière à l'acquéreur et des avantages accordés aux promoteurs. Mais le problème de fond -qui persiste et qui demeure d'actualité- est le déficit cumulé que connaît ce segment de l'immobilier. Aussi, peut-on expliquer cet engouement des grands promoteurs sur ce type de logement par le train d'encouragements offert par les pouvoirs publics ? Ou que cet engouement ne serait ce en fait que dans le but de palier à la crise que connaît l'immobilier résidentiel « haut standing » ? Ou encore, le logement secondaire et touristique ? En outre, d'autres problématiques s'imposent au logement social ; qui se construit dans le cadre de l'habitat collectif ; ce qui peut exposer quelques formes de copropriété à d'énormes difficultés. Une réflexion plus approfondie doit être menée sur la qualité et les normes de ce type de logements, ainsi que sur l'adéquation du produit avec la solvabilité de la population ciblée. FICHE TECHNIQUE Zoom sur la Royal Institution of Chartered Surveyors (R.I.C.S) La RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) a été créée en 1868 au Royaume-Uni. Elle a obtenu une charte royale en 1881. Les membres de la RICS sont appelés « chartered surveyors » et sont reconnaissables au titre qui suit leur nom - FRICS (Fellow of RICS) ou MRICS (Member of RICS). Aujourd'hui la RICS est une organisation professionnelle internationale sis au Siège international de Londres, ayant des bureaux représentant les différentes régions du monde à Bruxelles, Dubai, Hong Kong, New York et Sydney : * 50 associations nationales * Plus de 71.100 stagiaires et étudiants RICS * 200 spécialités diverses représentées dans 21 filières * Plus de 100.000 membres qualifiés présents dans 146 pays * 500 articles de recherche et d'orientation liés au domaine publié chaque année Les rôles principaux de la RICS * Fournir des conseils, une analyse et une assistance impartiaux. * Réglementer et promouvoir la profession de l'expert immobilier ; * Maintenir d'excellents niveaux de formation et de professionnalisme ; * Protéger clients et consommateurs grâce à un code déontologique strict ; A qui s'adresse l'ICH ? * L'ICH s'adresse à toute personne désirant parfaire un enseignement technique préalable: architectes, ingénieurs et techniciens de la construction ; * A toute personne se destinant aux professions mettant en uvre l'économie, le droit de la construction et de l'habitation ; à savoir promoteurs, administrateurs d'immeubles, agents immobiliers, personnel des offices, des entreprises, des sociétés de crédit immobilier et des assurances ; * A des Juristes de formation (notaires, avocats, magistrats) souhaitant se spécialiser en Droit de l'Urbanisme, de la construction et de l'Immobilier.
