A la tête d'Ajarinvest, depuis sa création en 2016, Noredine Tahiri, directeur général, incarne l'ambition de transformer le paysage de l'investissement immobilier au Maroc. Ajarinvest, fruit d'une collaboration entre la CDG et CIH Bank, est rapidement devenue la première société de gestion d'Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) agréée au Maroc et en Afrique du Nord. Pionnière dans l'introduction de ce nouvel instrument d'investissement, Ajarinvest a su s'imposer grâce à son innovation et son leadership. Dans cette interview, M. Tahiri revient sur le parcours de l'entreprise, ses réalisations majeures et ses projets futurs, tout en offrant un éclairage sur l'évolution et les perspectives du marché des OPCI au Maroc. MAROC DIPLOMATIQUE : Ajarinvest incarne l'ambition d'introduire au Maroc un nouvel instrument d'investissement alliant finance et immobilier, à travers la financiarisation de l'immobilier, en particulier locatif. Pouvez-vous nous retracer l'histoire d'Ajarinvest depuis sa création et détailler ses principales réalisations dans la promotion et l'essor des Organismes de Placement Collectif en immobilier (OPCI) au Maroc? Noreddine Tahiri : Ajarinvest est le fruit d'une ambition visant à introduire au Maroc un nouvel instrument d'investissement alliant finance et immobilier, à travers la financiarisation de l'immobilier, notamment locatif. Cette ambition s'est concrétisée par la volonté d'introduire les Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI), un instrument déjà existant à l'international. C'est dans cette optique qu'Ajarinvest a été fondée en 2016 par la CDG et CIH Bank. J'ai eu le plaisir Noreddine Tahiri : « Ajarinvest, pionnier de l'investissement immobilier au Maroc et en Afrique du Nord » d'en prendre les rênes dès sa création. L'objectif que nous nous sommes fixé devait être à la hauteur du travail entrepris depuis plusieurs années. Ajarinvest avait pour mission d'accompagner le lancement des OPCI au Maroc, de promouvoir, par l'exemple, l'émergence de cette nouvelle industrie et de devenir un acteur clé dans ce domaine au Maroc. Ainsi, seulement trois ans après sa création, soit en 2019, Ajarinvest a été agréée par l'AMMC en tant que société de gestion d'OPCI. Elle est ainsi devenue la première société de gestion d'OPCI agréée au Maroc et en Afrique du Nord. Vers la fin de l'année 2019, Ajarinvest a réussi à agréer les deux premiers OPCI au Maroc. Six mois plus tard, deux autres OPCI ont également été structurés, agréés et créés par Ajarinvest. Ainsi, les quatre premiers OPCI agréés dans l'histoire du Maroc l'ont été par Ajarinvest. Ces résultats sont le fruit d'une bonne connaissance des dispositions législatives et réglementaires des OPCI au Maroc, ainsi que du travail acharné des équipes d'Ajarinvest. C'est également le résultat d'une vision claire de nos objectifs, couplée à une expertise reconnue dans ce domaine. Depuis, Ajarinvest a structuré et agréé treize autres OPCI. Le dernier a été agréé, il y a quelques jours seulement. Ajarinvest semble occuper une place prépondérante sur le marché des OPCI, notamment grâce à son innovation et son leadership. Pourriez-vous nous en dire plus sur l'évolution de ce marché depuis 2016 et le rôle déterminant qu'Ajarinvest y a joué, particulièrement en ce qui concerne ses parts de marché et ses premières initiatives ? Depuis la mise en place du dispositif législatif des OPCI en 2016 et de la réglementation en 2019, plusieurs sociétés de gestion d'OPCI ont été agréées et de nombreux OPCI ont été créés. Actuellement, 9 sociétés de gestion d'OPCI existent, et à fin juin 2024, 59 OPCI ont été agréés. Si l'on considère que les premiers OPCI ont réellement vu le jour au début de l'année 2020, cela représente près de 12 OPCI agréés par an, soit un OPCI agréé par mois. C'est une performance notable et un développement appréciable pour cette activité toute récente. La place d'Ajarinvest dans cet écosystème est effectivement singulière. Outre le fait qu'elle a été la première société agréée, sa part de marché est de loin la plus importante. En effet, sur les 59 OPCI agréés, 16 l'ont été par Ajarinvest. Ainsi, sur 3 OPCI agréés au Maroc, un est agréé par Ajarinvest. La singularité d'Ajarinvest réside également dans le fait qu'elle a toujours été à la pointe de l'innovation dans le secteur des OPCI au Maroc. En effet, Ajarinvest a été la première société de gestion à lancer le premier OPCI « Club Deal » au Maroc, permettant à plusieurs investisseurs de se regrouper pour investir dans des projets immobiliers locatifs de grande envergure. Plus tard, Ajarinvest a mis en place le premier OPCI à vocation régionale destiné à investir dans une région spécifique. Pour conclure, le dernier OPCI agréé par Ajarinvest est un OPCI FPI. C'est le premier de ce type à avoir été agréé au Maroc, marquant une étape importante dans l'évolution de notre activité. Pour nos lecteurs qui ne sont pas familiers avec les différentes typologies des OPCI, pourriez-vous expliquer ce qu'est un OPCI FPI et en quoi son introduction par Ajarinvest représente-telle une innovation majeure sur le marché marocain ? Les OPCI sont des véhicules d'investissement immobilier locatif réglementés. Il existe principalement deux types d'OPCI : les OPCI SPI (Sociétés de Placement Immobilier), qui sont des sociétés anonymes avec quelques dérogations, et les OPCI FPI (Fonds de Placement Immobilier), qui sont des copropriétés sans personnalité morale. Jusqu'à maintenant, tous les OPCI créés au Maroc étaient des OPCI SPI. L'introduction du premier OPCI FPI par Ajarinvest constitue une innovation majeure. Elle permet d'ouvrir de nouvelles voies et d'explorer de nouvelles opportunités dans la structuration des OPCI au Maroc. Encore une fois, Ajarinvest porte le flambeau et montre le chemin. Comment l'introduction du premier OPCI FPI par Ajarinvest a-t-elle influencé le marché des OPCI au Maroc, et quelle est votre vision pour l'avenir de ce secteur en pleine expansion ? L'introduction du premier OPCI FPI est une avancée significative qui diversifie et élargit les options disponibles pour les investisseurs. Elle permet d'exploiter pleinement les dispositions législatives et réglementaires des OPCI au Maroc. Cette diversification est essentielle pour attirer d'autres types d'investisseurs et dynamiser le marché immobilier dans son ensemble. Notre vision est de continuer à explorer et exploiter l'ensemble des opportunités offertes pour renforcer la maturité et la sophistication du marché marocain des OPCI. En innovant constamment, nous souhaitons être perçus comme les leaders et les pionniers, ouvrant la voie à de nouvelles possibilités d'investissement. Pourriez-vous nous parler de votre parcours personnel et de votre rôle dans l'élaboration du cadre législatif des OPCI ? Quels ont été les moments marquants de votre carrière qui ont contribué à façonner ce secteur ? Pour ma part, la réflexion autour de la mise en place de fonds immobiliers locatifs a émergé bien avant 2008, lorsque j'étais Directeur Délégué à Foncière Chellah. J'avais élaboré, dans les moindres détails, tout un business model autour de cette idée. Toutefois, celle-ci était trop novatrice pour l'époque, en avance sur son temps. De plus, la réglementation et la fiscalité n'étaient pas encore favorables à la mise en oeuvre effective d'une telle initiative, qui nécessitait une forte confiance des investisseurs dans de tels véhicules. J'ai néanmoins continué à approfondir cette idée. En 2013, j'ai eu l'honneur et le privilège d'être sollicité par le Ministère des Finances pour l'accompagner, au sein d'une commission aux côtés d'autres acteurs, dans la réflexion autour du projet de loi portant sur les OPCI. Grâce aux idées déjà développées, à l'expérience acquise et à la connaissance approfondie du secteur de l'immobilier locatif, j'ai pu apporter ma pierre à l'édifice de ce projet. C'est d'ailleurs grâce au travail de cette commission et à la démarche participative mise en place par le Ministère des Finances que la loi sur les OPCI a pu être finalisée et votée en 2016, soit seulement trois ans après le début de la réflexion menée par ladite commission. De l'avis de l'ensemble des acteurs, c'était une loi bien réfléchie et équilibrée. Parmi les points saillants de cette loi, et que j'avais défendus, figure, en première place, l'instauration, pour les OPCI, d'évaluateurs immobiliers indépendants et agréés par l'Etat. Ce sont eux qui doivent évaluer les actifs immobiliers détenus par les OPCI. C'était clairement une innovation majeure. À mon sens, ce dispositif, aux côtés d'autres dispositions législatives et réglementaires, a assuré la confiance des investisseurs dans ce type de véhicule. Il est à noter qu'il y a aujourd'hui 12 évaluateurs immobiliers agréés OPCI et que, en dehors des OPCI, d'autres acteurs souhaitant réaliser des transactions immobilières font appel à ces évaluateurs. Cela met en exergue la confiance du marché en eux. Ils sont devenus, dans les faits, les garants des « justes valeurs » des transactions immobilières au Maroc. C'est une avancée extrêmement notable. Par ailleurs, j'ai également été nommé en tant qu'expert par le Ministère de l'Economie et des Finances, au sein d'une commission chargée de la rédaction du plan comptable des OPCI. Au sein de cette commission, je m'étais fixé deux objectifs. Le premier était que les OPCI à mettre en place au Maroc devaient être conformes aux pratiques internationales, notamment sur deux aspects importants. Il fallait que les OPCI n'appliquent pas d'amortissement sur les actifs qu'ils détiennent et qu'ils assurent l'égalité entre les actionnaires, quel que soit le moment de leur entrée dans le capital de l'OPCI. Je considérais que les « OPCI étaient un langage international ». Le système OPCI du Maroc devait adopter le même « langage» afin que, dans un futur proche ou lointain, les investisseurs internationaux ne soient pas « dépaysés » lorsqu'ils envisageraient d'investir dans les OPCI au Maroc. Notre vision n'était pas uniquement locale et à court terme, mais aussi ouverte à l'international et inscrite dans la durée. J'ai également contribué, aux côtés du Ministère des Finances, à la réflexion autour de la fiscalité des OPCI au Maroc qui, dans son principe, devait également être conforme aux pratiques internationales, ce qui est le cas aujourd'hui pour une grande partie. Vous avez joué un rôle central en fédérant les opérateurs du marché et en collaborant étroitement avec le régulateur, l'AMMC. Pouvez-vous nous expliquer comment cette collaboration a contribué au développement des OPCI au Maroc et quels ont été les résultats les plus marquants de cette démarche participative? Lors des premières réflexions autour des projets de circulaires de l'AMMC, celle-ci, dans une démarche participative louable, a invité plusieurs opérateurs à faire part de leurs remarques concernant ces mêmes projets. J'avais alors pris l'initiative de convier un grand nombre d'opérateurs pour mener une réflexion commune sur ces circulaires et transmettre nos remarques consolidées, sur lesquelles il y aurait eu préalablement un consensus, à l'AMMC. Cette démarche a permis d'atteindre au moins deux objectifs. Le premier est un gain notable de temps pour la finalisation de la rédaction de ces circulaires. En effet, il n'a fallu que trois réunions avec l'AMMC pour finaliser les discussions autour de ces deux circulaires. C'est un exemple à suivre en termes d'implication des parties prenantes dans la finalisation d'un texte réglementaire. Le deuxième objectif de cette démarche est que cette collaboration soit le socle essentiel pour structurer un cadre réglementaire solide, favorisant la confiance des opérateurs qui y ont contribué de façon active. Cela a permis de poser les bases solides d'un marché transparent et bien régulé, essentiel pour attirer des investissements à long terme. Quels sont vos projets futurs pour Ajarinvest et pour le développement du marché des OPCI au Maroc ? Quelles nouvelles structures et opportunités d'investissement envisagez-vous, et comment comptez-vous positionner Ajarinvest comme une référence régionale et internationale ? Nous avons encore beaucoup de projets innovants en préparation. Nous allons continuer à travailler sur l'élargissement de notre portefeuille d'OPCI, en introduisant de nouvelles structures et en explorant de nouvelles opportunités d'investissement. Nous prévoyons de lancer des produits encore plus diversifiés pour répondre aux besoins variés des investisseurs, y compris des OPCI spécialisés dans différents secteurs. Nous sommes également engagés à apporter les meilleures pratiques et innovations à notre marché. Notre objectif est de faire d'Ajarinvest une référence non seulement au Maroc, mais aussi à l'échelle régionale et internationale. En poursuivant cette vision, nous aspirons à être reconnus comme des leaders pionniers dans le domaine des OPCI, offrant des solutions d'investissement innovantes et fiables qui soutiennent la croissance et le dynamisme du marché immobilier.
