Depuis le lancement du programme national de l'habitat par feu le roi Hassan II en 1994, le secteur de l'immobilier s'est rapidement imposé comme un marché à forte croissance. De facto, les institutions bancaires ont fait de l'immobilier un des leviers de leur développement et elles ont fabriqué des offres diversifiées, ciblées et spécifiques pour la clientèle des particuliers en segmentant les marchés par catégories sociales. En effet, les perspectives de développement du secteur immobilier sont très prometteuses. A l'horizon 2010, la population marocaine devrait atteindre 33,3 millions d'habitants (30 millions aujourd'hui), le taux d'urbanisation 60% (environ 52% actuellement) et le déficit en logement d'environ 1,2 millions d'unités. «Ce constat nous a incités à accorder un intérêt particulier au secteur immobilier. Un travail foncier a été mené depuis une décennie afin de nouer des relations de qualité avec les principaux promoteurs immobiliers du pays avec lesquels nous sommes liés via des conventions de partenariat», déclare la direction générale d'une institution financière basée à Casablanca. Pour le financement de l'achat d'une résidence principale ou secondaire (neuve ou ancienne), le crédit peut atteindre 100% du prix d'acquisition du logement tel que figurant sur le compromis de vente et confirmé par le contrat de vente définitif. Il faut savoir que pour les logements anciens, le prix d'acquisition doit être confirmé par le rapport d'expertise élaboré par la banque. Pour le financement de la construction d'une maison, le crédit peut atteindre 90% du coût du projet qui comprend : la construction, le prix du terrain et les frais annexes. L'évaluation de ce coût est élaborée sur la base d'une estimation faîte par la banque et des devis présentés par l'emprunteur. Quand au financement des travaux d'aménagement, le crédit peut atteindre 100% du coût des travaux d'aménagement établi sur la base des devis descriptifs et estimatifs présentés par l'emprunteur et du rapport de visite du chantier rédigé par la banque. Sur le terrain des offres bancaires, celles-ci se livrent une bataille acharnée sur trois critères majeurs : les conditions des crédits, la durée et le taux. «Le taux dépend de plusieurs facteurs. Chaque banque fixe son taux, mais jamais en dessous du taux plancher, fixé par la Banque du Maroc, à savoir 5,07% pour les crédits moyen et long terme. Dès lors, la marge de manœuvre des banques est relativement faible. Aujourd'hui, le taux fixe se négocie entre 5,95% et 6,20% et le taux variable se situe entre 5,07% et 5,20%. La tendance du marché des prêts immobiliers indique que le taux le plus utilisé est le taux variable. Cependant, «la conjoncture actuelle, marquée par le début de retournement de la courbe des taux, conduit certains emprunteurs à hésiter voire opter pour le taux fixe», déclare Moussa Diop, analyste financier. La durée de remboursement diffère selon les besoins de financement. Elle va de 7 ans à 40 ans pour un crédit à taux variable. En moyenne, la durée de l'échéancier est de 20 ans à 25 ans (contre 10 à 12 ans par le passé). Pour les marocains résident à l'étranger, il n'existe pas de traitement préférentiel. Tous les marocains sont logés à la même enseigne. Les MRE désireux d'acquérir un bien immobilier au Maroc (et selon les banques, ils sont de plus en plus nombreux) doivent s'acquitter d'un certain nombre de documents (copie du contrat à durée indéterminée, 6 derniers bulletins de salaires et les 6 derniers relevés bancaires, feuille d'imposition récente et justifier d'un taux d'endettement inférieur à 40%). Puis, ils doivent ouvrir un compte en banque au Maroc, détenir le compromis de vente, impulser une démarche d'autorisation du crédit, satisfaire la constitution des garanties (hypothèque du bien immobilier, engagement de transfert fournie par la banque du pays de résidence à hauteur du montant de la traite au minimum, remettre le quitus fiscal et jouir d'une couverture d'assurance décès et incendie). «Ensuite, le déblocage du prêt est d'environ quinze jours en moyenne», mentionne le directeur de l'agence bancaire. Bon à savoir… Si le taux d'emprunt est négociable, il en est de même pour le remboursement anticipé. Gare à ceux qui ne prennent pas le temps de lire le dossier de crédit entre les lignes. Certaines banques exigent le règlement de pénalités dans le cas où l'emprunteur décide de procéder à des remboursements anticipés. N'attendez pas que le banquier évoque le sujet, prenez les devant et assurez-vous que tout est parfaitement clair et rédigé sur votre contrat de prêt. A bon entendeur !
