Les conditions des crédits immobiliers accordés aux particuliers sont devenues plus avantageuses aujourd'hui. Le choix du prêt est déterminant pour diminuer sensiblement le taux d'intérêts. L'acquisition d'un bien immobilier nécessite, avec les niveaux des prix actuels, des sommes conséquentes. Ces dernières peuvent être apportées sous deux formes : en fonds propres ou en crédit immobilier. Historiquement les Marocains n'ont pas pour coutume de passer par le crédit pour financer leurs biens, depuis peu la logique de rentabilité de l'investissement dans l'immobilier pousse les acquéreurs à faire appel au crédit immobilier. Les grandes familles de prêts sont les prêts à taux fixes/variables, les prêts à remboursement mensuel, In Fine etc. Le choix du prêt est déterminant pour diminuer sensiblement le taux d'intérêts. Taux fixe ou révisable ? Le taux fixe reste un gage de sécurité pour les emprunteurs. «Le montant et la durée du crédit immobilier, dans le cadre d'un taux fixe, restent inchangés», nous précise un professionnel. Selon les données recueillies auprès du secteur, les taux fixes démarrent aujourd'hui à 6% et varient selon la formule choisie par l'emprunteur. Le prêt à taux fixe peut, en effet, être fait en amortissable ou en In Fine. Dans le crédit amortissable, le remboursement du capital se fait selon un calendrier déterminé, en une ou plusieurs fois. «Dans le crédit à taux fixe amortissable l'intérêt réside dans le fait que dans les crédits à mensualités fixes, le remboursement des intérêts s'amoindrit au profit du remboursement du capital», précise notre contact. En revanche, dans le prêt in Fine, le montant emprunté est remboursé en une seule fois à l'échéance finale du prêt, grâce au placement d'un capital investi dans un contrat d'assurance-vie. Pendant la durée du prêt, le client ne rembourse que les intérêts. Toutefois, depuis quelques années, les emprunteurs se sont rués sur les taux révisables. Leur attrait étant multiple. À court terme, le taux est plus bas que le taux fixe. Selon les données du marché, les taux variables commencent aujourd'hui à 5,45%. De plus, le coût du crédit peut se révéler plus avantageux que le prêt à taux fixe si le taux directeur n'augmente pas. Toutefois, il présente quelques risques. En effet, lorsque les taux sont structurellement bas, et que la prévision à court/moyen terme est une hausse du taux directeur, ces taux sont dangereux. Le taux révisable est surtout conseillé pour les investissements locatifs et les jeunes qui envisagent une revente dans les 5 ans ou qui souhaitent préserver leur pouvoir d'achat. À noter qu'il est possible de se prémunir contre les risques liés à ce produit, en capant le taux à la hausse. Le Taux capé à la hausse... Le taux capé constitue, en effet, une sécurité permettant de minimiser le risque de variation. «La majorité des banques ne le proposent pas à leurs clients car le taux directeur au Maroc est assez stable et ne peut subir une évolution significative dans un délai court» souligne notre contact. Le taux capé qui est disponible sur le marché, vont en effet à plus ou moins -1%. Cela veut dire que dans le cadre d'une évolution du taux directeur de +2%, le taux du crédit ne pourra augmenter au dessus de 1%. L'avantage de ce type de prêt est qu'il bénéficie des baisses du marché tout en étant limité à la hausse. La durée reste fixe et la mensualité maximale est appréciée d'avance. Le seul inconvénient est que la mensualité augmente en cas de hausse du taux directeur, Mais comme déjà citée, elle reste limitée. Selon les professionnels, le taux capé reste un bon choix en cas de revente prévue dans un horizon de 5 à 10 ans. Des conditions plus souples Par ailleurs, les conditions des crédits immobiliers accordés aux particuliers sont devenues plus avantageuses aujourd'hui par rapport à 2011-2012. La raison est que «le marché de l'immobilier est en crise depuis deux ans. Les ventes sont en stagnation», nous explique un directeur d'agence bancaire avant de poursuivre «les banques commencent donc à accorder plus de souplesse dans le but de redynamiser le marché de l'immobilier et des prêts acquéreurs». Si les établissements de la place proposaient déjà des financements avec des quotités de financement atteignant les 105% de la valeur du bien (les 5% comprennent les frais annexes tels que taxes notariales, frais d'enregistrement, etc ), aujourd'hui ils accordent beaucoup plus d'avantages. «Les clients sont exemptés des frais de dossier qui se situe généralement entre 3.000 et 45.000 dirhams». De plus, les conditions du remboursement anticipé sont plus intéressantes et l'indemnité de 1% qui est exigée par le prêteur est éliminée. S'agissant des taux, ils se situent aujourd'hui dans une fourchette de 5,45% (valable pour les crédits à taux variable) à 6% (constaté sur les formules fixes). Mais, il faut le rappeler, ces taux d'intérêt restent éligible à une négociation entre l'acquéreur potentiel et son banquier.
